預收費管理趨嚴 | 2024年8月養老服務發展報告

觀點指數 高押金再引争議，地産母公司拖累養老闆塊 險資背景的養老機構在新項目獲取上更為進取，地産、金融等復合型背景的集團企業則在資源合作互補、業務整合方面下功夫；南京朗詩常青藤遇上高額押金退款難的問題，或受集團地産主業影響，導致押金難退。

因地制宜立政策，預收費管理趨緊 以民政部新規為起點，今年各地政府再因應自身情況細化預收費的管理措施，促使行業整體走向規範化，維護老年人的權益。另外，近期各地出台政策依然允許會員卡模式，但是不能超過押金的4倍或12倍。政策或推動部分機構對其銷售策略做出重大轉變，短期内影響機構的經營情況。

養老設施納入REITs範圍，發行條件較為嚴格 發改委最新文件正式把養老設施等納入REITS範圍，為重資産養老項目融資提供新路徑。但從以往養老市場的經驗來看，要達到發行條件一般需要達到70%的入住率，達成上述指標預計需要至少5年，條件上來看實際較為嚴格。

高押金再引争議，地産母公司拖累養老闆塊

期内，頭部養老企業繼續耕耘養老市場，保持穩定的速度向前發展。險資背景的養老機構在新項目獲取上更為進取，地産、金融等復合型背景的集團企業則在資源合作互補、業務整合方面下功夫。

其中，大家的家接續開拓養老事業版圖，以天津泰安道城心社區近期的開業為起點，與天津市整合醫學會簽約合作。泰康之家·燕園再擴容，新增一棟護理公寓，這是繼7月泰康之家西北旺養老項目及北清路養老項目落地之後，在北京再次擴大布局。

從發展趨勢看，常年專注于城郊CCRC社區的泰康之家，今年開始發展位于城心的公建民營項目，在北京建立起了大型CCRC+高品質護理機構+公建民營項目的多層次養老服務組合；大家的家則從發展初期就瞄準城心社區，不考慮遠郊大型項目。

在近期舉辦的2024博鰲康養文旅大會上，有嘉賓提到，對于75歲以上的人群來說，第一需求是醫療，第二是離子女近。CB（城市核心）型的入住率因此會好很多，這也是保險繫紛紛轉向CB型項目的重要原因。

另外，近期連鎖養老機構朗詩常青藤陷入“退款困局”，多名消費者在南京朗詩常青藤遇上高額押金退款難的問題，再度掀起社會對養老機構高額押金的關注。

據觀點指數了解，入住朗詩常青藤，需要一次性繳納“入住押金”30萬元，而入住後則可以享受費用優惠，每月1萬元的費用可降至7000元。

而據調查，南京朗詩常青藤在南京市内各門店的經營情況並未出現不良問題，但其财務由母公司朗詩集團統一管理，或受集團地産主業影響導致押金難退。

資料顯示，朗詩常青藤目前在南京、上海、杭州、蘇州、無錫五大城市均有布局，合計12個項目，其中7個位于南京。

衆所周知，地産行業的整體下行已持續幾年，而市面上的連鎖養老品牌中有相當部分地産背景。除了本次“退押金”事件中的朗詩常青藤外，如萬科旗下的萬頤養老、越秀集團的越秀康養、遠洋的椿萱茂等都有濃厚的地産背景。這類受地産母公司拖累的事件是否會蔓延，值得持續關注。

因地制宜立政策，預收費管理趨緊

今年5月，民政部聯合七部門發布了《關于加強養老機構預收費監管的指導意見》，首次對養老機構的預收費進行繫統性規管，要求預收費周期不得超過12個月。

在針對地方省市部分，《指導意見》提到“對養老機構為彌補設施建設資金不足，收取會員費的，省級民政部門可以按照包容審慎監管原則，明确會員費最高額度等限制性要求。”

近日，安徽發布了《安徽省養老機構預收費管理辦法（征求意見稿）》，明确養老服務企業通過銷售預收性質的會員費（包括會員卡、貴賓卡等）形式進行營銷的十項具體條件。

随着養老産業的快速發展，有關養老的糾紛亦層出不窮，其中部分問題發生在機構預收費的環節，既損害了老年人的權益，造成較大的社會輿情，也嚴重損害了養老服務市場的整體聲譽。

從産業的角度來看，以往我國養老企業學習美國的會員卡、高押金模式，該模式在中國把所有的風險都轉嫁給了C端客戶，造成了很多不良影響。

國内養老行業更注重民生，而非經濟部分，因此對會員卡和高押金開始給予多重限制。今年，以民政部新規為起點，各地政府再因應自身情況細化預收費的管理措施，促使行業整體往規範化方向發展，維護老年人權益。另外，近期各地出台政策依然允許會員卡模式，但是不能超過押金的4倍或者12倍。政策推動部分機構對其銷售策略做出重大轉變，在短期影響機構的經營情況。

養老設施納入REITs範圍，發行條件較為嚴格

7月末，國家發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》，正式把養老設施、文化旅遊基礎設施、園區基礎設施等納入REITS範圍。在當前政策對養老機構預收費、高押金模式收緊的背景下，養老資産納入REITs發行範圍，能為重資産養老項目的融資提供新路徑。

從新規來看，土地和資産的權屬以及資産的規模，是養老項目立項的主要門檻，這與此前發行的資産類型類似。

從運營指標看，《通知》要求“運營時間原則上不低于3年”、“近3年經營性淨現金流均為正”，亦與園區基礎設施REITs類似。但從以往養老市場的經驗來看，要達到以上指標一般需要達到70%的入住率，而要實現如此高的入住率至少需要5年，條件實際較為嚴格。

值得注意的是，《通知》還要求申報的“養老設施為依法登記並在民政部門備案的養老項目”。從市場現實來看，以往相當部分企業，特别是地産背景的康養企業采取了養老長租公寓的模式，打着養老的名号去營銷，卻並未納入民政部門備案，REITs的新規意味着這部分資産都無法納入。

在這種背景下，養老行業急需新的資本退出路徑，養老項目納入基礎設施公募REITs就成為了重要的機會。本質上給養老資産提供了通路。