低空經濟投資加碼 | 2024年8月産業運營服務發展報告

觀點指數 低空經濟投資加碼，華夏幸福動作頻頻 報告期内，共錄得7起低空經濟相關的事件，其中涵蓋了設立低空經濟産業園、項目簽約及設立低空經濟産業子公司。期内值得注意的是華夏幸福，在低空經濟的戰略合作方面動作愈發頻繁，招商、建設産業園區等均有規劃。

産業基金占比高，中期業績承壓 報告期内，共錄得7起融資事件，融資類型為設立産業基金、超短期融資券，已披露金額為582億元，其中基金占5筆，超短融僅2筆。多家樣本企業期内公布了2024年中期業績情況，可以注意到部分營收、歸母淨利潤均同比下降。其中營收同比降幅較大的分别為東湖高新、電子城及中電光谷等，歸母淨利潤變化較大的則為市北高新、電子城及外高橋，企業對此的解釋大多為宏觀經濟原因導致需求收縮，進而使得業績承壓。

多只REITs進入新階段，二季度運營情況轉好 報告期内，易方達廣開産園REIT、博時津開産園REIT進入詢價發售階段，而中金聯東科技創新産業園REIT的狀态則更新為已獲批。除此以外，據觀點指數統計，期内三只産業園REITs即華夏合肥高新REIT、華夏和達高科REIT、博時招商蛇口産業園REIT發布分紅的公告。二季度産業園REITs收入環比轉正，其中博時招商蛇口産業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT和國泰君安臨港創新産業園REIT環比改善較為明顯。

低空經濟投資加碼，華夏幸福動作頻頻

期内，共錄得7起低空經濟相關事件，其中涵蓋了設立低空經濟産業園、項目簽約及設立低空經濟産業子公司。

此外，8月9日北京首個低空經濟産業園設立，該産業園位于中關村延慶園内，占地55.2萬平方米，建築面積達28.7萬平方米。目前，園區已經集聚無人機企業近百家，其中不乏行業領軍企業、獨角獸企業和專精特新企業，形成了涵蓋研發、生産、應用等多個環節的完整産業鍊。

據觀點指數了解，低空經濟産業園是以低空經濟為主導，集研發、制造、運營、服務于一體的綜合性産業園區，更加專注于利用低空技術和應用，推動産業創新和發展。而普通産業園則沒有特定的主導産業或功能定位，園區涵蓋多個行業業态，更加側重于傳統産業的集聚和發展。

期内值得注意的是華夏幸福，其在低空經濟的戰略合作上愈發頻繁，招商、建設産業園區等均有規劃。

據統計，華夏幸福先後與國内工業無人機龍頭企業科比特、中航智、行業前沿研究機構武漢産業創新研究院、行業協會中國商業股份制企業經濟聯合會智慧城市工作委員會、低空科技企業中科低空、國資廊坊臨空、銀星投資集團、中山嘉冠、沈陽雪松經濟開發區管理委員會簽約合作。

8月28日，華夏幸福還與香河縣招商促進中心簽署了一項協議，旨在共同推動低空經濟産業的發展。該合作計劃将專注于香河縣的低空經濟招商工作和應用場景的建設，以期構建國内領先的低空經濟産業集群。

根據協議，華夏幸福将利用其在産業發展領域的專長，整合國内外資源，協助香河縣打造領先的低空經濟産業集群。此外，雙方計劃引入跨領域的應用場景資源，以促進場景創新應用的發展。

期内，共錄得10起與低空經濟有關的政策，政策主要是圍繞促進低空經濟發展而進行指導規劃，有利于推動企業往該領域布局發展。

8月16日，上海市通信管理局發布了《上海市信息通信業加快建設低空智聯網助力我市低空經濟發展的指導意見》。該意見提出了多項措施，旨在推動低空經濟的發展。

根據指導意見，上海市将深化航空物流配送類應用，包括外賣和快遞服務，並計劃建立一個“幹一支一末”的低空物流配送體繫。此外，上海市還将加速探索商務出行、空中擺渡、私人包機等電動垂直起降（eVTOL）城市空中交通類應用，並拓展低空旅遊等新型消費類應用。

此外，投資方面還包括對其他産業園的投資，其中金額最大的一筆是南京OVU雨花智谷項目，該項目的招商也主要往新質生産力的行業靠攏。

觀點指數了解到，南京OVU雨花智谷規劃用地約1000畝，總投資達100億元人民币，旨在打造一個百萬平米級别的先進制造和智能制造産業聚集區。項目将充分發揮雨花台區軟件産業的優勢，圍繞機器人、電子制造、人工智能等領域，構建軟硬結合、數實融合的産業發展新格局。項目起步區計劃于2024年四季度動工，首批定制廠房和配套服務設施預計将在2025年交付使用。

産業基金占比高，中期業績承壓

報告期内，共錄得7起融資事件，融資類型為設立産業基金、超短期融資券，已披露金額為582億元，其中基金占5筆，超短融僅2筆。

8月13日，凱德投資宣布其第六支在岸人民币募資産品——凱德投資中國産業園人民币基金III期（China Business Park RMB Fund (CBPF) III）完成首輪募集，初始承諾股本為12億元人民币，将投資于中國的産業園區領域。

觀點指數了解到，凱德投資将重構騰飛蘇州創新園項目的資本結構，将其作為種子資産注入CBPF III，凱德投資将繼續負責該項目的資産管理，獲得經常性費用收入。該産業園位于著名的蘇州工業園内的獨墅湖科教創新區，自2011年開園以來，已吸引衆多國際和國内生物醫藥、信息技術企業入駐。

CBPF III是凱德投資中國産業園核心型人民币基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II）的後續基金。CBPCF I和CBPCF II于2022年11月推出，總基金規模約40億元人民币，已完成對上海兩個優質産業園區資産的收購。

7月21日，湖北省宣布成立首支專注于綠色産業的母基金，總規模為100億元，該基金主要促進清潔能源、綠色交通、綠色基建、節能環保等綠色低碳産業的發展。同時，該基金也将支持先進制造、人工智能、新質生産力等産業，這些産業符合國家戰略發展方向。

期内，兩筆超短融的發起者雖然主體不同，分别為蘇州蘇高新集團有限公司及蘇州新區高新技術産業股份有限公司。但據企查查，蘇州新區高新技術産業股份有限公司的第一大股東為蘇州蘇高新集團有限公司，持股比例為43.79%。作為蘇州高新的上市平台，其年内發行的超短融數量明顯少于蘇州蘇高新集團的發債數量，觀點指數認為通過非上市平台來進行主要融資也有利于保證其二級市場的價格穩定。

報告期内，多家樣本企業公布了其2024年中期的業績情況，可以注意到部分企業的營收、歸母淨利潤均同比下降。

數據來源：同花順iFind，觀點指數整理

其中營收同比降幅較大分别為東湖高新、電子城及中電光谷等，歸母淨利潤變化較大的則為市北高新、電子城及外高橋，企業對此的解釋大多為宏觀經濟原因導致需求收縮，進而使得業績承壓。

觀點指數了解到，電子城表示營收同比下降的原因為受項目開發交付的周期性影響，以及地産行業市場環境影響下産業園區銷售及出租不及預期。

而中電光谷則表示收入下降主要是受到宏觀經濟環境、政策導向以及市場需求變化影響，導致園區開發業務收入同比下降。

此外，中電光谷還表示園區開發業務簽約額相比去年同期減少4.88億元，主要是辦公類園區簽約額相比去年同期減少5.89億元，制造類園區簽約額相比去年同期增加1.01億元，增長率為23%，這也與前文所提及的國家戰略方向相符。

多只REITs進入新階段，二季度運營情況轉好

報告期内，易方達廣開産園REIT、博時津開産園REIT進入詢價發售階段，而中金聯東科技創新産業園REIT的狀态則更新為已獲批。

具體來說，8月26日，博時基金發布博時津開産園REIT的認購申請确認比例結果公告。

公告表示，博時津開産園REIT的募集期為2024年8月21日至8月23日，基金代碼為508022。募集方式分為戰略配售、網下發售和公衆發售，其中戰略配售份額占比70%，網下發售占比21%，公衆發售占比9%。在戰略投資者方面，共有9家參與，其有效認購申請确認比例達到100%。

8月20日，易方達廣州開發區高新産業園REIT發布公告，宣布将于2024年8月23日至8月27日向公衆投資者公開發售，發售價格為2.573元/份，預計募集資金總額達20.584億元人民币。

除此之外，據觀點指數統計，期内三只産業園REITs即華夏合肥高新REIT、華夏和達高科REIT、博時招商蛇口産業園REIT發布分紅的公告。

8月9日，華夏基金發布公告稱華夏合肥高新産園REIT将進行收益分配，分紅的基準日為2024年6月30日。根據公告，截止該日可供分配金額為1899.75萬元人民币，分紅比例高達99.9658%，應分配金額為1899.1萬元人民币。分紅方案為每10份公募REITs份額分配0.2713元人民币，這是2024年度的第二次分紅。

8月12日，華夏基金發布華夏和達高科REIT的收益分配方案。公告顯示，華夏和達高科REIT的收益分配基準日定于2024年6月30日，根據公告，可供分配金額為1399.47萬元，分紅比例高達99.9664%，應分配金額為1399萬元。此次分紅方案為每10份公募REITs份額分配0.2798元，為該基金在2024年度進行的第二次分紅。

8月19日，博時招商蛇口産業園 REIT表示将進行年内第一次分紅，自 2024 年 1 月 1 日至收益分配基準日 2024 年 6 月 30 日期間的可供分配金額為人民币 6176.18萬 元，本次拟分紅金額為 6176.18萬元，分紅比例為 100%，每份基金份額發放紅利 0.0434 元人民币。

而縱觀産業園REITs二季度的運營情況，二季度産業園REITs收入環比轉正，其中博時招商蛇口産業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT和國泰君安臨港創新産業園REIT環比改善較為明顯，且大多REITs的淨利潤為正，只有華安張江産業園REIT、建信中關村産業園REIT的淨利潤為負。

數據來源：同花順iFind，觀點指數整理

聯繫到此前華安張江産業園REIT、建信中關村REIT的大租戶提前退租，出租率的困擾已久，且較上一季度的出租率也有了較大的提升、淨利潤的虧損也已收窄。

據華安張江産業園REIT披露，截至2024年6月末的整體簽約率為88.31%，出租率為81.88%（簽約率在出租率的基礎上考慮了已簽署租約但尚未起租的面積）。截至2024年6月末，簽約租賃業态分布主要為集成電路41.74%、TMT（含在線新經濟）21.22%、金融科技11.49%、先進制造業11.66%、産業服務配套2.11%、醫療及生命科學0.08%，其余部分為空置待租，租金收繳率為99%。

據建信中關村産業園REIT披露，截至2024年6月30日，基礎設施項目期末時點出租率為78.80%，簽約率為86.65%（簽約率在出租率的基礎上考慮了已簽署租約但尚未起租的面積），加權平均剩余租期為2.80年，季度平均合同租金單價為4.75元/㎡/天，租金收繳率102.15%（包含客戶提前退租罰沒押金的收入）。