中報觀察 | 保利置業區域傾斜里的安全墊

觀點指數（GDIRI） 8月中旬開始，多家房企已陸續披露2024年中期業績。遺憾的是，不少房企收入、淨利均出現了一定程度的下滑。

8月29日，保利置業發布了截至今年6月末的未經審核中期業績公告。股東應占溢利約合3.73億元，繼續延續去年同期近50%的降幅。

資産及負債方面，截至2024年6月，保利置業總資産2068.67億元，較年初增加0.51個百分點；總負債1617.26億元，較年初增加0.67百分點；資産負債率78.18%，較年初增加0.12個百分點。

期内再獲得人民币50億元公司債券額度，並于上半年完成人民币15億元公司債券的發行。其中3+2年期和5+2年期品種的票面利率分别低至2.5%和2.8%。通過置換存量債務，企業平均資金成本降至3.67%，較去年底再降低21個基點。

按到期日分類，未償還銀行及其他借貸（包括應付票據）可分為在一年内償還的人民币226.21億元（30.3%）、在一年後但兩年内償還的人民币206.75億元（27.7%）、在兩年後但五年内償還的人民币218.41億元（29.3%）及在五年後償還的人民币94.56億元（12.7%）。

截至2024年6月30日，保利置業流動資産淨值為754.36億元，擁有銀行總結存為337.18億元，現金短債比為1.49（2023年同期為1.97，2022年同期為1.76）。雖然銀行結存的貨币資金能夠覆蓋一年内到期債務，但是從今年的變化可以看出來，短債增加，現金短債比下降，仍需要關注其流動性。

區域重心傾斜

期内，保利置業的收入為人民币124.57億元，較去年減少20.3%，同比降幅擴大近4個百分點。銷售成本106.8億元，同比下降8.7%。毛利率為14.2%，較年初減少6個百分點，比去年同期下滑10個百分點。

地産行業毛利率水平下降是大趨勢，但是實際情況可能比預計的還要悲觀。觀察已披露财報的企業數據，可以看到大部分房企的毛利率主要集中在8%-18%，一些頭部房企並沒有因為規模而帶來更多的邊際利潤，反而管理面過大導致支出上升，整體毛利水平在低位徘徊。

保利置業的開發銷售與行業調整的市場表現一致。1-6月份，全國新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。

上半年，保利置業實現合約銷售金額284億元人民币，同比減少24%；累計合同銷售面積約111.4萬平方米，較上年同期下降24.83%。保利置業主要在售的項目有127個，其中首次開盤項目3個，分别為杭州桂月雲翠、濟南保利鵲華賦和蘇州保利珺華賦。

從合約銷售額區域來看，長三角112.45億元，占比40%，較2023年同期下降5個百分點；珠三角36.15億元，占比13%，較去年同期減少3個百分點；香港62.16億元，占比22%，同比增加11個百分點。

此外，西南區域銷售金額為22.68億元，占比8%，較去年同期下降1個百分點；其他地區51億元，占比18%，較去年同期下降1個百分點。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

今年上半年香港地區銷售增長較多，主要來自在售項目-啟德澐璟。截至今年6月，項目自2022年底開售已經累售249夥，錄得逾104.2億港元。

提及香港業務，對于香港全面撤辣之後的樓市發展，管理層于2023年度業績會上表示，公司已經看到了香港房地産市場的成交是顯著上升的，也帶動了朗譽、澐璟項目的銷售，對香港的房地産市場還是持續看好，也會尋找核心的項目持續在香港投資。

實際除了香港之外，長三角和珠三角也是主要的銷售貢獻區域。

從近三年的銷售區域結構來看，重心從西南逐漸向長三角和珠三角傾斜，並側重于一二線城市。

從内地城市來看，上海、濟南、甯波是銷售前四的城市，占内地全部銷售的40.55%。由于高能級城市占比增加，帶動合約銷售均價增長到25494元/平方米（2023年同期為25236元/平方米，2022年同期為19142元/平方米）。

銷售安全邊際

根據觀點指數監測的30城去化周期來看，截至今年8月底平均去化周期為23.23個月。保利置業内地銷售位于前四的城市如濟南的去化周期為17.3個月、上海13.6個月、甯波20.8個月。可以看到這幾個城市去化周期比30城的要短。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

注：數據截至2024年8月底

不過，需要關注的是，廣州、深圳、佛山等珠三角城市的去化周期長于30城的平均去化周期，而保利置業在這些城市也占有一定的銷售比例。

從今年中期财報可以觀察到，一些企業對區域銷售的側重開始逐步轉向城市。對于城市的選擇，更關注去化周期的長短，周期越短，企業現金回流越快，安全墊就更高。

其實，城市間的銷售也有分化。有企業表示，仍然看好一二線城市核心區，不過也出現了很多新的問題，比如北京、上海、杭州等一些城市分化嚴重，這些城市有一些項目面臨虧損。觀點指數認為，以後企業對項目的選擇，可能還是會從項目入手，精準投資。

該公司管理層在2023年業績會上曾坦言：“投資端會積極和謹慎，堅持以收定量，兼顧财務的安全。通過拓展優質的增量項目，帶動存量的庫存，從而調整城市布局和貨量結構。”因此，今年新增的3個項目屬于深耕的高能級城市，項目分别位于甯波和濟南，新增項目規劃總建築面積約66.8萬平方米。

從項目開發情況來看，新開工項目共6個，新開工建築面積約66.7萬平方米。其中，首次開工項目3個，分别為蘇州錦溪街項目、甯波蓮湖路項目和濟南保利鵲華賦。

其他業務方面，保利置業持有多個位于一線城市和二線省會城市的投資物業和酒店。其中投資物業總建築面積約66.9萬平方米，資産值約人民币87.41億元。此外，本集團物業管理公司實現收入共計人民币5.86億元，較去年同期增長3.0%，管理物業項目285個，在管面積5,053萬平方米，較去年同期增長1.8%。

基于2024年面臨的市場形勢，保利置業認為其仍需要穩健審慎運營，關注銷售所帶來的安全邊際。