資産韌性 | 2024三季度地産資管發展報告

觀點指數 資管政策又出新招，1014号文助力REITs發展 7月26日資管新政發布，将REITs常态化發行推向新的征程。其中，租賃住房、園區基礎設施和消費基礎設施的發行範圍得到了拓展。同時，資管新政另一大亮點是将養老設施納入REITs發行底層資産，這一舉措亦給未來養老REITs的實踐提供了政策保障。

凱德投資青睐産業園區，保險發揮耐心資本優勢 期内，觀點指數監測下的樣本機構共錄得11起資管事件，主要圍繞股權、投資不動産和大宗交易進行。同時，資管企業在不動産投資上呈現一定的差異性。期内，凱德投資的第三期中國産業園人民币基金成功完成首輪募集，同時其加碼熊貓債券發行，為内地資本市場注入活力。此外，險資對不動産的投資仍保持審慎态度，充分發揮耐心資本優勢，尋求長期價值投資。

業态分化明顯，消費REITs彰顯火爆态勢 期内，中證REITs全收益指數的收盤點數為940.48。從月份貢獻來看，其在八月初罕見九連漲，這也是其期内波動較大的原因之一。從業态來看，期内租賃住房表現最好，平均漲幅達到11.02%。同時倉儲物流仍處于供需失衡的狀态，期内平均跌幅達到6.46%。此外，消費基礎設施今年呈現火爆态勢，優質的底層資産收獲各類投資者的青睐。

資管政策又出新招，1014号文助力REITs發展

期内，地産資管政策方面，發改委7月26日發布《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)項目常态化發行的通知》）（發改投資〔2024〕1014号，下稱“1014号文”）。1014号文除簡化申報流程，提高工作效率，明确權責和加大處罰力度外，對非特許經營的産權類項目涉及的行業範圍和基本條件要求都有一定變化。

據此，觀點指數總結了底層資産從選擇範圍到資管運營中最主要的兩點變化：一是部分行業如住房租賃、園區基礎設施和消費基礎設施的範圍有明顯拓寬。同時，1014号文新增設“養老設施”底層資産類型，並對住房租賃和養老設施項目的首發資産規模進行放松。二是1014号文取消了每年淨現金流分派率不少于3.8%的硬性要求，轉向要求企業近三個會計年度的平均EBITDA （或經營性淨現金流）不低于未來3個會計年度平均預計EBITDA（或經營性淨現金流）的70%。

值得注意的是，截至9月13日已上市的住房租賃、園區基礎設施和消費基礎設施REITs分别是5、11和7只。1014号文有望為這些已上市REITs的擴募、資産組合優化、後續估值和定價等行為帶來利好消息。

此外，“養老設施”作為1014号文新增設的REITs底層資産項目類型，是REITs常态化發行進入新階段的重要標志之一。從1014号文要求的項目申報條件來看，申報項目應權屬清晰。換句話說，發起人（原始權益人）必須依法合規直接或間接擁有項目所有權和經營收益權，同時項目公司依法完全持有拟發行基礎設施REITs的底層資産。

據觀點指數了解，實踐上養老設施所有權和經營權分離的例子並不少見，且1014号中對符合REITs底層資産的養老設施的要求是依法登記並在民政部門備案的養老項目。而大多數養老機構作為項目的“租客”，需要依據《老年人權益保障法》進行依法登記並在民政部門備案。

養老設施項目一個典型的例子是深圳市福田區福利中心·榕悅項目。該項目是由深圳福田區政府與萬科合作的公建民營項目，萬科養老作為日常運營企業主要負責養老設施、醫療設備的改造等。

當下，1014号文為養老設施的發行提供了政策支持，但原始權益人為滿足REITs發行所要求的權屬清晰，養老設施項目所涉及的養老機構是否需要依據REITs發行規範進行調整，從而獲得監管機構認可？發行過程中産權和使用權關繫等問題如何向監管機構闡明？養老設施的盈利能力如何保障？這些問題仍需要後續的實踐觀察。

凱德投資青睐産業園區，保險發揮耐心資本優勢

據不完全統計，報告期内觀點指數監測下的樣本機構共錄得11起資管事件，主要圍繞股權、投資不動産和大宗交易進行。

從房地産企業投資數據來看，1-8月全國房地産開發投資69284億元，同比下降10.2%，降幅繼續擴大。其中，住宅投資52627億元，下降10.5%。由此可見，以大型央國企為首的房地産企業投資拿地意願正不斷減弱。從資管企業有關動作來看，期内錄得8起典型事件，其中涉及的資管金額較二季度有所下降，且資管企業在投資決策上呈現出一定的差異性。

8月13日，凱德投資設立的中國産業園人民币基金第三期完成首輪募集。其初始承諾股本為12億人民币，将投資于中國的産業園區領域。此外，早在7月15日其發行的熊貓債券已經完成第二期10億的募集。觀點指數認為，凱德投資的資管行為不僅為國内産業園區的發展注入龐大資金活力，同時也顯示出國際投資者對于中國資本市場的認可。

期内，陽光人壽、泰康人壽、中宏人壽、太平洋保險均在不動産資管上留下影子。

7月，陽光人壽以實際控制人的身份，通過蘇州聯商陸号商業管理有限公司全權接手東莞厚街萬達廣場。從企查查了解到，如今東莞厚街萬達廣場投資有限公司的唯一股東已經轉變為蘇州聯商陸号商業管理有限公司。

此外，保利發展于8月1日公布的關于股東權益變動的提示性公告稱，至本公告披露日起泰康人壽及其一致行動人泰康資産共同持有股份從7.3450%降至4.9999%。據觀點指數了解，泰康人壽及泰康資産分别于6月27日和8月1日兩次減持其在保利發展所持股份，體現了其對房地産業投資的戰略調整。

此外，在金地商置所持産業園區股份進行資本退出時，其子公司與新介入國資企業、中宏人壽、太平洋保險附屬公司一同參與控股的合夥企業，中宏人壽和太平洋保險作為金地商置資産退出的保險接盤人，展現了保險作為資本退出的中堅力量。

觀點指數認為，保險在在房地産市場的投資與退出展現出其對地産市場的謹慎态度，同時也是險資當前資管方略的縮影。保險一方面通過減持地産股以應對當下地産行業發展的不确定性和和滿足企業自身資産配置需求，另一方面通過投資當下因地産行情導致的低溢價率不動産項目，尋求長期價值投資。

業态分化明顯，消費REITs彰顯火爆态勢

截至9月13日，中證REITs全收益指數的收盤點數為940.48點，較6月初上升0.75個百分點。從月份貢獻度來看，7月和8月指數的月漲跌幅分别為0.41%和1.51%，而此前六月的月漲跌幅為0.30%。

來源：iFinD，觀點指數整理

據了解，中證REITs指數在期内經歷上漲中橫盤。其中，中證REITs全收益指數脫離今年1-2月的局部盤面底部後，在6月和7月在60日線上方進行上漲中橫盤，並在八月初快速拉升。而到九月份，多方市場力量稍顯疲軟，60日線在9月10日開始上穿指數。

值得注意的是，中證REITs全收益指數在6月、七月和8月的波動率分别是0.47%和1.68%，而此前六月的波動率為0.38%。

來源：iFinD，觀點指數整理

可以看到，八月份波動率相比六七月有明顯上升，其原因主要是波動率源于平均收益率的標準差，而收益率則是由開盤和收盤點數決定。從股價圖中可以看到，7月26日至8月7日中證REITs全收益指數實現了罕見的9連漲，盤面累計漲幅高達4.61%，盤面的拉升帶動了八月份波動率的拔高。

從8月7日之前上市的22只樣本REITs在9連漲期間的表現情況來看，22只REITs在7月26日至8月7日全部實現不同幅度的上漲。其中，博時蛇口産園REIT、中金湖北科投光谷REIT、嘉實物美消費REIT的漲幅均超過10%，分别達到11.33%、10.41%和10.11%。

從期内業态表現來看，不同業态的二級市場行情出現較大分化。其中租賃住房表現最好，期内平均漲幅達到11.02%，且該闆塊提供的超額漲幅由中金廈門安居REIT和紅土創新深圳安居REIT貢獻，分别是5.60%和1.31%。此外，倉儲物流二級市場表現仍呈現出較大的跌幅，期内平均跌幅達到6.46%。大部分倉儲物流REITs的中報顯示，倉儲物流仍存在供需失衡和出租率下行等挑戰。

值得注意的是，期内消費基礎設施REITs的平均漲幅為1.57%，嘉實物美消費REIT、華夏首創奧萊REIT和華夏華潤商業REIT表現較好，漲幅分别為7.36%、7.00%和4.83%。而其余基金在期内則呈現出不同程度的跌幅。

據觀點指數統計，期内共有6只REITs成功發行，分别涵蓋消費基礎設施、園區基礎設施和倉儲物流基礎設施。值得注意的是，華夏首創奧萊REIT和華夏大悅城REIT在發售第一天因公衆投資者認購熱情高漲，于第二天停止募集。

據了解，華夏首創奧萊REIT在詢價階段就得到衆多機構投資者的認可。究其原因主要是濟南和武漢兩個優質底層資産和該REIT運營管理能力較好。從底層資産來看，奧特萊斯擁有獨特的商業模式和高性價比的一站式休閑購物體驗。其“名品+折扣”的高性價比特點，表現出了明顯的穿越經濟周期的優勢。

同時，華夏大悅城REIT作為西南地區首單消費REIT，也為消費REIT市場注入了新鮮血液。

據了解，華夏大悅城REIT的底層資産來自成都大悅城，在成都有着得天獨厚的地理位置。此外，成都大悅城的資管企業是大悅城控股集團股份有限公司，是直屬中糧集團的大型國有企業，為華夏大悅城購物中心REIT的長期穩健運營提供堅實基礎。

觀點指數認為，華夏首創奧萊REIT和華夏大悅城REIT的成功發售不僅為消費基礎設施領域的資産證券化提供了參考案例，而且體現出商業地産對新發展模式的積極探索。