市場挑戰升級 | 2024年9月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 樣本企業營收增速分化，出租率承壓 變化的市場給商業地産帶來了新的挑戰，上半年樣本企業營收分化，收入實現大幅增長的企業並不多。與此同時，消費動力不足也讓商業項目維持出租率的難度增大。

項目調改升級持續，銷售額、租金增長難題仍存 當下，項目調改和品牌升級在項目運營中愈發重要，部分樣本項目憑借轉型升級實現業績增長。然而，這並不意味着項目可以安枕無憂，未來銷售額、租金的增長難度依然不小。

消費市場挑戰升級，多品類業績表現不佳 消費品牌層面，與零售商業項目關聯密切的餐飲、零售等業态品牌增長不易，市場環境和消費者需求的轉變，讓品牌革新更為迫切，創新求存成為當下的首要任務。

樣本企業營收增速分化，出租率承壓

不同于奢侈品消費的疲軟，大衆消費市場上半年依舊呈現出活力，大部分定位大衆的項目運營商實現了營收的增長，但企業間的增速表現分化。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

備注：華潤萬象生活、寶龍商業、合景悠活、中駿商管收入為管理零售物業組合帶來的輕資産收入（包括運營、管理、分租收入等）；其余企業均為零售物業組合帶來的收入（除租金外、部分企業包含管理費收入等）

觀點指數以17家樣本企業作為研究對象，觀察商業地産上半年的新變化。可以看到，商管上市企業中，華潤萬象生活增速最為明顯， 2024上半年實現購物中心業務收入18.90億元，同比增長34.1%，占整體收入的比例也升至23.7%。

重奢商場方面，目前華潤萬象生活的在管數量為13家，其中僅有蘭州萬象城為外拓輸出經營。2024上半年，華潤在管的13家重奢購物中心的整體零售額同比增長9.6%，與此同時，部分商場如濟南萬象城還計劃提檔升級為高端項目，相信未來高端商業影響力将有所增強。

自持為主的企業中，龍湖憑借旗下天街繫列同樣實現零售商業收入的增長，觀點指數認為，主要與天街的規模優勢、穩定運營及積極調改等因素相關。

截至2024年6月底，已開業91座商場的整體出租率為96%，日均客流同比增長16%，合作品牌超6800家，戰略品牌數超400家，商場保持穩定經營。

港資方面，樣本企業租金收入出現小幅下滑，恒隆、九龍倉等均錄得個位數下降，主要是國内高端消費表現不如預期，導致項目銷售額下滑，租金收入也不如預期，如恒隆上海以外的購物商場（包括高端和次高端購物商場）租戶銷售額下降4%。

在收入面臨挑戰之際，項目出租率的維持也不容易。17家樣本企業中，8家企業對旗下在管項目的出租率進行了詳細披露。從最新數據來看，出租率均在90%以上，大部分企業同比有小幅上升，但也有個别企業出現小幅下滑。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

穩定的出租率，保障了企業在市場不确定性上升的情況下，可以維持相對穩定的租金增長，或者不至于出現大幅下跌。

但在市場環境充滿挑戰的當下，出租率的維持難度也在增長。當前，不少知名零售品牌以提升單店業績為主要目標，對租金成本進行嚴格管控，項目面臨租金下滑、空置率上升等較多問題。

目前，不少商業項目采取調改升級的方式保持競争力。如三里屯太古里持續進行品牌煥新升級，引入lululemon亞洲最大門店、ANTA SNEAKERVERSE安踏作品集全國首家白標店、喜茶·茶坊黑金店全國首店等超級旗艦店，期内租用率升至99%，較去年同期上升5個百分點。

項目調改升級持續，銷售額、租金增長難題仍存

觀點指數以10個位于核心商業城市的標杆項目作為樣本，觀察以購物中心為代表的零售商業項目在招商上的變化。

目前，無論定位高端或是中端的項目，均以零售和餐飲業态為主導，在此之外基于目標客群和市場需求進行适當調整。

數據來源：項目官微官網、公開資料，觀點指數整理

零售業态方面，快時尚品牌的熱度明顯下滑，一些運動服飾類品牌成為趨勢。8月，專注于功能性戶外領域，尤以滑雪服等專業裝備著稱的國外品牌Goldwin将目光聚焦西南，于成都太古里開出全新門店。

餐飲業态方面，餐飲空間打造成為不少項目調改的重要方向，如深圳領展中心城将原有的超市業态改造成 “食加空間Foodie+”，較大程度改善了項目客流和銷售。從披露數據來，改造後B1層銷售同比大幅提升超3倍。

部分樣本企業也披露了具體的項目運營數據，港資企業方面，受銷售額下滑影響，大部分項目錄得租金同比下降，並未錄得過多增長。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

業績不如預期的原因，與市場影響有較大關聯。2024上半年，内地奢侈品消費市道轉弱，外遊購買奢侈品的旅客人數上升，造成高端商場銷售額和收入下滑。

值得注意的是，最為影響高端項目銷售額的並非是對奢侈品消費的降級，而是顧客到訪次數或購買量的減少。

高端商業的代表企業恒隆、九倉旗下大部分内地零售項目的整體出租率維持在高位水平，並計劃通過持續優化租戶組合、資産優化等手段，為項目業績增長注入動力。

以上海恒隆廣場為例，該項目三層在保持原來高奢矩陣的同時，也引入了一些新品牌，如日本知名設計師品牌 Sacai、IPPON MADE BY ONITSUKA TIGER内地首店、設計師品牌Isabel Marant、美國潮流設計師品牌alexanderwang等，讓三樓成為聚集時尚珠寶、奢品包袋、小衆香氛等業态的空間。

此外，HORIGUCHI COFFEE堀口咖啡、酒飲品牌PMG等新品牌也在三樓相繼開業，構成餐飲部分，提升業态的豐富度。

中端商業方面，龍湖旗下天街是代表之一。具體來看，收入前十的項目租金占總收入的34%，其中租金收入表現較好的是北京長楹天街和重慶北城天街。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

兩者均屬于龍湖旗下運營時間較長的成熟項目，體量大且所處區位的商業條件較好，業态組合也更為豐富。

消費市場挑戰升級，多品類業績表現不佳

商場中的多元品牌組合，給消費者帶來了豐富的購物體驗。消費品牌方面，期内觀點指數重點關注餐飲、服飾、商超會員店、美妝、奢侈品、電影院線、文創書店等。

餐飲品牌上，一方面，茶飲繼續擴張出海，但部分市場表現不佳的品牌面臨閉店困境。8月下旬，奈雪的茶泰國旗艦店開業，位于亞洲頂級商場Central World。開業3天營收近100萬泰铢，單日銷售近35萬泰铢，創下海外門店單日銷售額新高。

與此同時，書亦燒仙草被曝出大規模閉店，甚至不少加盟商的二手設備出現滞銷。書亦燒仙草回應稱，閉店是基于新的市場形勢，優化門店及業務調整的考慮，從多開店轉向開好店，聚焦下沉市場，聚焦産品結構調整和單店模型優化。

另一方面，不少上市餐飲品牌秉承門店審慎發展策略。海底撈、九毛九等為了确保整體餐廳經營效果良好，上半年維持謹慎擴張的原則。

九毛九後續集中資源在太二酸菜魚和慫火鍋廠的同時，也會降低對門店數量的要求。太二全年開店目標，由原本計劃的80至100間降低至80間，慫火鍋全年開店目標由35至40間下調至25間。

服飾方面，以優衣庫為代表的快時尚品牌，在線下開店上步伐放慢，更加注重門店質量。今年優衣庫先後關閉臨沂、濟甯、柳州、湖州、泉州、株洲、紹興、福州、濟南等多地門店，其中大部分門店位于下沉市場。

另一方面，這類品牌持續加碼線上，深度布局淘寶和抖音等線上平台，在産品上持續通過IP聯名吸引消費者。

運動服飾上，期内則出現部分品牌業績掉隊的情況。不同于安踏、361度等品牌的業績和利潤雙增長，李甯上半年增收不增利。

業績數據顯示，上半年李甯實現143.45億元的營收，同比微增2.3%；歸母淨利潤為19.52億元，同比下滑7.97%。與之相比，同期安踏的營收為337.35億元，增長13.8%；歸母淨利潤為77.21億元，同比增長62.6%。

商超會員店方面，傳統商超調改初見成效，其中永輝超市的表現較為突出。據其對外透露的消息，首批學習胖東來自主調改店将在10個城市率先啟動，合肥、杭州、福州、成都、北京等多家門店調改工作已經啟動。

以目前的進展，胖東來調改永輝超市的增量會集中在8月與9月。觀點指數預計，相比去年同期，三季度報或有明顯的好轉。

傳統商超尋路求存的同時，會員店持續火熱。沃爾瑪8月份發布的最新财報顯示，沃爾瑪中國第二财季淨銷售額46億美元，同比增長達17.7%，連續兩年保持高增長勢頭，山姆貢獻良多。

其中，線上消費的增長十分明顯。2024年上半年，山姆中國線上銷售的同比增幅達到29%，占總銷售的比重在50%左右。

在業績表現優異的同時，山姆在内地還在持續開店，預計今年将開出6家新店。與此同時，山姆的主要競争對手開市客今年截止目前僅開出2家門店，在國内市場的影響力略遜于山姆。

美妝方面，頭部集團面臨增速下滑、品牌老化等困境。2024上半年，國際美妝集團化妝品業務增速普遍放緩，進入了個位數增長的時代。

雅詩蘭黛2024财年的淨銷售額達156.09億美元，同比下滑2%；LVMH化妝品業務的銷售額增速較去年下滑了10個百分點，幅度較大。

部分高端品牌産品老化、創新不足的問題也日益凸顯。如雅詩蘭黛旗下經典的小棕瓶自1982年以來僅更新了6次。

奢侈品方面，多家奢侈品集團的上半年業績分化。LVMH集團營收和淨利潤雙下滑、開雲集團淨利潤腰斬，僅愛馬仕保持增長，Prada集團靠Miu Miu帶動實現了逆勢增長。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

業績分化背後，是集團的主力品牌表現不佳。雖然LVMH集團未披露各品牌營收的貢獻，但旗下兩大主力LV和Dior所在的時裝皮具部門營收同比下降2%、經營性業務利潤同比下降6%，占開雲近半營收的GUCCI，收入同比大幅下降20%。

反觀實現增長的愛馬仕，最為重要的皮具和馬具部門上半年營收同比增長15.7%，繼續保持穩定增長。

電影院線方面，市場挑戰升級。今年上半年，萬達電影、橫店影視、金逸影視、以終端院線為主要業務的影視公司，幾乎都是營收和淨利潤雙降。

以萬達電影為例，上半年國内影院實現票房31.3億元（不含服務費），同比下降14.5%，觀影人次0.75億元，同比下降14.3%。此外暑期檔已經落下帷幕，但市場票房不如預期，這也意味着大部分電影院線企業三季度的業績或難有驚喜。

文創書店方面，近日多傳來閉店消息。曾被譽為“中國最美書店”之一的西安茑屋書店于近日發布了停業通知，稱由于經營戰略調整，書店将于10月8日停業。

觀點指數認為，這類文創書店的共同特征是復合業态，包括但不限于“書店+咖啡/簡餐”、“書店+文創”、“書店+辦公”等。但回歸到書店業務本身，多元業态雖然讓其有更多營收方式，但不同類型的成本同樣會增加，長期難以維續。