第四次遞表港交所 深業物業等來了上市窗口期？

觀點指數 2023年2月24日、2023年8月28日及2024年3月28日遞交的招股書到期失效後，背靠深圳國資委的深業物業10月16日又一次向港交所“發起沖鋒”。

同批遞表的三家有國資背景的區域性物企中，泓盈城市服務與經發物業已分别在5月17日和7月3日挂牌上市。

前者上市首日開盤一度迅速漲至12.5%，然而因抛盤太大，股價快速回落並翻綠，最終收至3.21港元，首日上漲僅0.31%。後者則遭遇破發，收盤價為6.64港元，較發行價下跌11.47%。

受宏觀經濟和房地産市場下行影響，近年來物企估值接近腰斬，企業上市熱情有所冷卻。比如，民營物企龍湖智創生活選擇暫時擱置上市計劃，國資物企華發物業選擇了私有化退市。

觀點指數的數據顯示，2020年末時樣本物企市盈率均值為59倍，此後一路大幅下滑，至2023年末時僅有9倍。同時，赴港上市企業數據自2020年度18家下滑至2023年度2家。

數據來源：Wind，觀點指數整理

被視作今年物管行業上市種子選手之一的深業物業，依然沒有取得想要的結果。

據了解，今年2月份，有三家物企先後獲得中國證監會的上市備案通知書。其中，深業物業以規模體量更被看好，有機會成為“龍年物業第一股”，也最早獲證監會批準。

通常備案通知書的有效期限為12個月，逾期便要重新提交上市備案材料給證監會确認，這也意味着留給深業物業的時間並不多。

近期以來，國内先後推出一繫列經濟刺激政策，包括降準、降息、降存量房貸利率等，同時明确要全力促進房地産市場止跌回穩，為上下遊行業注入信心。

香港方面，特首李家超在最新發布的2024年施政報告中也提到，将進一步優化證券市場。善用與内地市場互聯互通優勢，吸引國際企業來港上市，同時推動内地大型企業赴港上市，争取短期内實現更多標志性公開招股（IPO）。優化上市審批，香港證監會和港交所将公布進一步優化上市批核流程的具體措施，令上市申請審批時間更有确定性。

諸多利好因素疊加，深業物業上市迎來關鍵窗口期。

招股書顯示，深業物業近年來在管規模保持較快增長，但區域集中度較高。截至2024年6月30日，該公司總簽約建築面積約為9230萬平方米，在管項目總數498個，在管總建築面積約8920萬平方米，較2023年末增長10.87%。覆蓋中國46個城市和14個省份，其中于大灣區的在管總建築面積約為6020萬平方米，占總數的67.5%。

值得注意的是，表面上深業物業對關聯方深業集團依賴度正逐漸降低，數據顯示2021、2022、2023及2024年中期，來自關聯方的在管建築面積占比分别為27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈現下降趨勢。

來源：深業物業招股書

但從營收結構來看並非如此，2021、2022、2023及2024年中期，深業物業總收入分别為21.52億元、23.48億元、27.12億元及14.1億元；其中來自五大客戶的收入分别占比為17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

來自最大客戶深業集團及其子公司、合營公司與聯營公司的占比分别為6.3%、9.7%、9.7%及10.1%。需要說明的是，該公司五大客戶除深業集團外，還包括一個街道辦事處、一家國企及兩個行政機構。

同時，招股書提及深業物業來自關聯方的貿易應收款項周轉日數為324.9天、206.6天、248.4天及284.2天，而來自獨立第三方的貿易應收款項的周轉日數則為38.3天、51.9天、54.9天及59.5天，明顯給予了關聯方更長的信貸期。

但深業物業也表示，致力透過多項收費措施收取逾期物業管理費，承諾将授予關聯方與獨立第三方信貸期保持一致。

此外，來自獨立第三方的項目毛利率明顯更低，盈利能力主要靠關聯方項目支撐。

數據顯示，深業物業向關聯方提供服務的毛利率在2021、2022、2023年及2023和2024年中期整體保持穩定，分别為21.6%、23.3%、23.9%、24.8級23.7%；而向獨立第三方提供服務的毛利率分别僅有6.4%、7.4%、8.9%、9.0%及9.0%。這也說明深業物業的外拓能力仍有待提升，獲取優質項目難度較大。

數據來源：深業物業招股書

根據招股書，深業物業共有城市及産業園區服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務三大務闆塊，但前兩者盈利能力仍有待提升。

數據顯示，該公司城市及産業園區2021、2022、2023年及2023和2024年中期毛利率分别為8.4%、11.5%、13.9%、12.4%及13.4%；住宅物業管理服務于各個報告期毛利率分别為11.5%、9.6%、10.7%、9.6%及10.3%；商業物業運營及管理服務于各個報告期毛利率分别為23.0%、26.2%、26.1%、30.3%及27.3%。

目前，深業物業亦在城市管理、公建物業、産業園、住宅物業及商業物業五個服務領域打造了專業的産品線，分别為“深享城”、“深享業”、“深享園”、“深享居”及“深享商”。

以深享園為例，旨在以數字化運營模式，為在管園區企業提供從入駐到退出的服務。

至于上市募得資金，深業物業表示将用于進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟；優化數據化服務平台及購置新設備；增強商業運營服務影響力；及營運資金和一般公司用途。