市場新局 | 2024年10月住房租賃發展報告

觀點指數 市場再迎新品牌，國資企業管理規模顯著擴容 随着越來越多企業涌入，住房租賃市場不斷升級和演進，競争加劇，老牌運營商亟需找到自身品牌定位，打造差異化競争優勢。與此同時，期内房企繫、中介繫、地方國企繫以及外資繫已開業房量繼續增長，為市場注入新的活力。

擴募再進一步，優質資産陸續納入潛在資産池 擴募是公募REITs産品實現資産擴充的重要渠道，已上市保租房REITs拟通過擴募機制注入優質資産。其中華夏北京保障房REIT擴募發售狀态更新為已受理，本次入池資産包括北京4個公共租賃住房項目。首發端，招商蛇口租賃住房基金募集期間淨認購金額達到13.63億元，認購資金在募集期間産生的利息為523.25萬元，有效認購份額為5億份。

保障性住房再貸款比例提升至100%，一線城市住宅租金集體下滑 培育和發展住房租賃市場，也是房地産市場平穩健康發展的重要組成部分。在政策與資金的支持下，住房租賃市場将迎來更廣闊的發展空間。市場表現上，重點城市市場活躍度期内下降明顯，挂牌租金增長乏力，10城平均租金水平不及去年同期。

市場再迎新品牌，國資企業管理規模顯著擴容

近年來，住房租賃市場基本面發展向好，入局者增多，市場參與主體呈多元化發展。

近期，錦江酒店（中國區）宣布推出首個企業公寓品牌“途羚公寓”，並在滬落地首家門店途羚公寓上海民生路店。該項目可提供102套房源，約400張床位，房型包括單人間、四人間和六人間。據了解，途羚公寓主要面向星級酒店、餐廳、外賣、快遞、醫院等企業單位，提供員工租住解決方案。

繼城璟租住集團（Ease Living Group）品牌後，周大福再加碼住房租賃市場，成功入股“安住此間”。據觀點指數了解，安住此間由華住集團和光大安石共同成立，已在一線城市投資並持有4家在營酒店和1個開發建設中的項目。

從企業收購動态可以發現，去年由周大福企業與啟城投資共同成立的城璟租住品牌主要聚焦于宿舍型公寓産品，本次周大福對安住此間的投資，也意味着其對内地住房租賃市場的布局進一步擴充至中高端租住領域，是周大福對租住産品的進一步補充。

另外，洲際酒店集團、輝盛國際同樣看好並加碼住房租賃市場，近期兩者分别攜手中海長租公寓、浦發集團布局深圳和上海租房市場。其中中海地産與洲際酒店集團達成戰略合作，此次合作是洲際酒店管理集團在中國區首個自持住宅的合作項目。輝盛國際與浦發集團将共同打造上海浦東上城輝盛坊國際公寓，計劃于2027年開業。

随着越來越多企業涌入，住房租賃市場不斷升級和演進、競争加劇，老牌運營商亟需找到自身品牌定位，打造差異化的競争優勢。

數據來源：觀點指數不完全統計

期内樣本企業在項目開業上繼續表現積極，企業已開業房量再錄得增長。

據觀點指數不完全統計，報告期内樣本企業共計有16個住房租賃産品新開業，對比上個報告期，新開項目數有所縮減。其中，房企繫、中介繫、酒店繫、地方國企繫以及外資繫等積極布局，為市場注入新的活力。

新投運項目的産品類型囊括保租房、人才公寓、白領公寓、酒店公寓、大型租賃社區等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。項目體量上，新投運項目以千套以下小體量項目為主。小體量項目具有靈活和适應性強等優勢，成為租賃企業實現規模增長的重要支撐。

城市布局上，上海、廣州、深圳、鄭州、南京、杭州等仍是租賃企業開店的熱門城市。

以招商伊敦、融通融寓、保利和寓、金地草莓社區、濱江暖屋等為代表的房企繫租賃企業均有新項目亮相。還有期内開業的融寓廣州東山口店，近期融通融寓已先後在深圳、武漢以及廣州三城入市4家門店。

值得一提的是，招商伊敦繼續發力服務式公寓市場，成長勢頭強勁。9月30日，上海海上世界正式亮相，該項目整體規劃包括6.6萬平方米濱水文旅商業、3.8萬平方米寫字樓、2.5萬平方米壹棠親子度假公寓（上海國際郵輪港壹棠服務公寓）和吳淞第一家五星級酒店伊敦康得思，其中服務式公寓和酒店部分同日開業。

上海國際郵輪港壹棠服務公寓是壹棠品牌首次落地上海的項目，該品牌是招商伊敦旗下中高端服務公寓品牌，現已布局深圳、香港、重慶、蘇州、北京、天津、上海等7個城市，落地11個項目。繼上海國際郵輪港壹棠服務公寓後，上海靜安市北壹棠服務公寓即将面世。可以看到，招商伊敦繼續深入服務式公寓市場，正逐步形成多元化産品體繫。

外資繫同樣加速布局服務式公寓市場，期内南京馨樂庭江北虹悅城公寓酒店正式投入使用。同時，雅詩閣旗下雅詩閣臻選（The Crest Collection）品牌以及雅詩閣優選The Unlimited Collection品牌，正式進入中國市場，品牌首個項目分别落子海口和廣州。

除此之外，地方國企繫正穩步加大市場占有。期内以上海城方和城投寬庭為代表的地方國企繫，繼續加深屬地化布局，兩者均在上海有新項目面世。

與此同時，鄭州城發青山美寓、鄭州城發金沙美寓、鄭州城發開元美寓以及鄭州城發雪松美寓共計四個項目2557套房源于9月23日上線配租，並于9月26日到9月28日期間開始集中入住。

據觀點指數了解，2022年以來，鄭州城發集團已累計推出30個青年人才公寓項目，總計4萬套（間）房源，服務青年人才超過5萬人，整體出租率達到99%。預計到今年年底，還将有1.15萬套（間）完成裝修並投入運營。顯然，地方國企繫管理規模占比正穩步提升。

擴募再進一步，優質資産陸續納入潛在資産池

過去的一段時間里，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT陸續發布擴募公告，已上市保租房REITs拟通過擴募機制注入優質資産。

期内華夏北京保障房REIT擴募工作迎來新進展。9月25日，據上交所債券項目信息平台顯示，華夏北京保障房REIT擴募發售狀态更新為已受理。

招募說明書披露，本次擴募發售的募集資金在扣除相關費用後拟全部用于認購中信證券-北京保障房中心租賃住房 2 号資産支持專項計劃的資産支持證券，基礎設施資産包括朗悅嘉園項目、光機電項目、盛悅家園項目、溫泉凱盛家園項目。

數據來源：招募說明書，觀點指數整理

本次入池資産均位于北京，屬于公共租賃住房項目，截至3月底，朗悅嘉園項目、光機電項目、盛悅家園項目及溫泉凱盛家園項目的評估價值分别為1.57億元、1.55億元、1.15億元及4.03億元，出租率分别為95%、97%、91%以及88%。

包括華夏北京保障房REIT在内，城投寬庭保租房REIT、華潤有巢保租房REIT、紅土創新深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT，同樣規劃了可持續的擴募計劃。

其中，關于擴募資産的選擇，中金廈門安居REIT在滬市保租房業績集體說明會上表示，會綜合考慮新增項目的質量以及新增項目與存量項目的關聯關繫，以最終确定擴募資産的購入計劃。城投寬庭REIT表示，于增量端其也在積極關注和尋找優質租賃住房項目，希望在未來不斷提升潛在的擴募資産池規模。

首發端，9月27日，招商基金管理有限公司發布公告宣布，招商基金招商蛇口租賃住房REIT基金合同正式生效。

據公告披露，基金募集期間淨認購金額達到13.63億元，認購資金在募集期間産生的利息為523.25萬元，有效認購份額為5億份。

投資者類型及獲配比例方面，戰略投資者占比72.83%，網下投資者占比19.02%以及公衆投資者占比8.15%。

另外，基金已認購“招商财富招商蛇口租賃住房1号資産支持專項計劃全部份額，專項計劃管理人代表專項計劃已取得SPV林下和SPV太子灣全部股權，SPV林下已取得深圳市林下住房租賃有限公司全部股權，SPV太子灣已取得太子灣樂宜置業（深圳）有限公司全部股權，有關權屬變更工商登記手續已完成。

本次權屬變更登記完成後，招商蛇口租賃住房REIT正式擁有相關基礎設施項目資産。

保障性住房再貸款比例提升至100%，一線城市住宅租金集體下滑

政策層面上，期内中央及地方主要聚焦于市場供給、資金支持、管理規範等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：觀點指數不完全統計

值得一提的是，期内政策端在保障性住房資金支持上給予更大的支持。9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，會上央行行長表示，此前央行創設的3000億元保障性住房再貸款，央行資金支持比例将由60%提高至100%，增強對銀行、收購主體的市場化激勵。

同時，10月12日，國新辦舉行新聞發布會，會上财政部表示支持收購存量房，優化保障性住房供給。具體包括用好專項債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房以及繼續用好保障性安居工程補助資金。

通過這兩項措施，既可以消化存量商品房，促進房地産市場的供需平衡，又可以優化保障房的供給，滿足廣大中低收入人群的住房需求。

地方層面上，濟南和武漢等地出台相關政策文件，提到支持發展住房租賃市場，加快建立租購並舉的住房制度。鼓勵購買市場存量房源用作租賃住房相關産品。

另外，就加快建設社會類保租房，深圳住建局印發《關于公寓類居住房屋用作社會主體出租的保障性租賃住房的通知》，其中内容包括用作社會類保租房的存量公寓類居住房屋應當是已建成使用、房屋用途為商務公寓、公寓等用途的房屋。同時，文件中還提及引導保險機構通過債權投資計劃、股權轉讓等方式投資公寓類居住房屋用作社會類保租房項目。鼓勵銀行保險機構參與公寓類居住房屋用作社會類保租房基礎設施不動産投資信托基金（REITs）。

在市場的推進下，期内重慶、廣州等地出台相關政策文件，以規範市場發展。同時，《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》于10月1日正式施行，以防範住房租賃企業的經營風險，保障住房租賃押金、租金安全，維護住房租賃當事人合法權益。

與此同時，期内哈爾濱、廣西等地進一步加大對公積金繳存人安居保障的支持力度，更好滿足居民的住房需求。上海公積金中心發布了關于優化本市住房公積金租賃提取業務相關事項的通知，其中提及承租市場租賃住房，提取額由3000提升至4000；承租保租房可按實際房租支出全額提取；以及公積金提取頻率由每季度一次調整為每月一次。

培育和發展住房租賃市場，也是構建房地産市場平穩健康發展的重要組成部分，政策與資金的支持下，住房租賃市場将迎來更廣闊的發展空間。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租賃市場表現上，9月全國住宅挂牌出租69.6萬套，供給量環比下降1.83%，普通公寓挂牌出租1.05萬套，環比下降0.94%，業主挂牌積極性出現下滑。

城市租金表現上，報告期（9月）觀點指數監測的十城平均住宅挂牌租金為67.32元/月/平方米，環比下滑1.82%，同比下滑4.11%。

對比8月，十城住宅挂牌租金均出現不同程度的環比下跌，變動區間在-8.57%到-0.15%之間，重點城市租金增長動力不足。

其中一線城市平均租金單價為94.99元/月/平方米，環比下滑1.53%。具體來看，北京、上海及深圳的挂牌租金繼續下滑，環比變動分别為-2.46%、-1.15%以及-1.57%。廣州挂牌租金由漲轉跌，環比下降0.26%。

整體來看，重點城市租房市場活躍度下降明顯，挂牌租金增長乏力，10城平均租金水平不及去年同期。同時，随着畢業季租房熱潮消退以及在租房消費降級、保租房入市等影響，預計10月租房市場将延續淡季走勢，挂牌租金仍将穩中微降。