GDIRI觀察丨中建東孚首進深圳的以價換量策略

觀點指數(GDIRI) 10月19日，深圳中建觀玥項目正式開盤，據悉2047批客戶搶192套房，登記比為1∶10.66，開盤90分鐘即售罄，銷售金額約6億元。

這是深圳“9.29”樓市新政策後第二個“日光盤”，也是深圳今年以來第三個“日光盤”。

據深圳市住房和建設局統計，10月1日-7日，全市新建商品住宅認購銷售1841套，合計19.18萬平方米，認購量較去年同期增長664.14%。在7天假期中，一二手房共計成交3155套，平均每天成交450套。

中建觀玥是中建八局旗下開發平台中建東孚首進深圳的項目。這個項目地塊于2023年8月18日，由上海中建東孚投資（中建八局）以16.15億元競得。地塊總用地面積為14262.5平方米，規劃建築面積77015平方米（其中住宅71695平方米），綜合樓面單價為20969.94元/平方米。中建觀玥名邸商品住宅規劃了719戶，保障性住房101戶。

根據土拍條件顯示，拿地建成後普通商品住房平均銷售價格不高于5.03萬元/平方米，該宗地不僅是近年來深圳光明區拍出的最高限價地，也是限價突破5萬元的唯一項目。

而項目開盤備案價3.8萬元/平方米。據了解，開發商給出了“誠意登記優惠3%，VIP升級優惠3%，認購優惠4%，按時簽約優惠1%，五成及以上首付優惠1%或一次性付款優惠2%”的開盤優惠，折後價格約3.3萬/平方米起。若以最初地塊挂牌出讓時設定的5萬/平米的銷售限價計算，最後的開盤價實際打了近7折。其中，80平方米三房折後總價低至249萬元。

中建觀玥項目位于光明鳳凰城闆塊，此次開盤包括80平三房、89平三房及110平四房3類戶型，價格在光明新房市場具有較強競争力。中建觀玥與周邊項目（中海時光境、潤曜府、潤晖府）存在10%-30%的價差。

也許是基于對陌生市場的謹慎，相比其他項目中建觀玥整個開發進度較為緩慢。同類型項目一般從拿地到開盤6-8個月，而中建東孚首個深圳項目用了13個月。中建觀玥今年10月開盤也正好踩中了政策的節奏，通過打折促銷。

9.29新政後，深圳優化限購政策，即外地客戶可在深圳非核心區購買一套商品房。光明區作為取消限購的區域之一，來訪者和認購數量明顯增多，市場活躍。

光明區和其他10個區相比，成交套數在全市屬于前列（光明、龍崗、寶安、龍華），占比超過10%，年内最高占比為18%。

從去化來看，截至今年9月底，全市去化周期為21.78個月，光明區為19.97個月，略低于全市均值。也即光明區樓市成交活躍度有一定的基礎，取消限購更刺激了潛在的購房人群入市。中建東孚拿地就對外宣稱，項目定位為剛需、剛改社區，以南山區、福田區等主城區外溢客戶為主、光明區地緣性客戶為輔。中建觀玥折價出售新房項目迎合了剛需市場。

這樣的情況不久前也曾出現。

10月14日，深圳龍華深業上城學府首次開盤，332套房源于當晚全部售罄。此次開盤，深業上城學府推出的332套商品住宅吸引了744批購房者成功入圍選房，入圍人數是房源數量的2.24倍，創下今年深圳入圍人數比最高的住宅盤記錄。

據了解，開盤當天該樓盤銷售備案均價約為8.05萬元/平方米。得益于開盤期93折的優惠折扣，最終銷售均價約為7.6萬元/平方米，房源總價在600萬至890萬元之間。而片區房産中介分析，因為單價相對較低，所以能在開盤當日告罄。據悉，該樓盤最低單價可達6.8萬元/平方米。

根據觀點指數觀察，政策發布不久後，開發商打折促銷策略一般都可以獲得不小的成交量。

去年11月23日，深圳市出台新的“普通住房認定標準”、“二套首付比例下降”政策。具體來看，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%，這直接降低了居民購買二套住房的資金門檻。

1123新政過後，開發商想要以價換量，不少推盤項目打出折扣。龍崗平湖金光華鳳凰九里慧苑、滿京華金碩華府、深圳北站新盤中洲迎玺花園等項目均有不同程度的折扣。其中，深圳北站新盤迎玺花園推出642套住宅，建面93-121平方米，備案價格區間約在6.68-7.96萬，開盤當天87折，折後單價5.83-6.95萬/平方米。

此前，中建八局微信公衆号披露，光明區觀光路地塊的獲取進一步優化了八局投資版圖，標志着八局地産戰略性進入深圳市場，實現北上廣深一線城市全面布局。中建八局将以深圳市場為錨點，帶動大灣區地區綜合業務持續打造為企業規模和利潤支撐的戰略市場。

中建八局房地産開發與投資業務收入為194.18億元，占總營收的比重約為3.87%。據債券募集說明書顯示，2023年中建八局房地産投資與開發闆塊商品房項目預售金額為411.57億元，銷售面積為167.07萬平方米。房地産投資與開發業務是中建八局收入的重要補充，未來該業務營收提升的空間還很大。

觀點指數認為，中建觀玥折價銷售讓光明區消費者或深圳客群對其有了基本的品牌認知。但當下的項目作為利潤支撐的力量還較為薄弱，仍需要持續投入，進而提高利潤規模。