資本兩極 | 2024年10月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 園區密集開倉，樣本企業資産處置策略各有千秋 據觀點指數統計，期内共錄得9起投資事件相關動态更新，總披露金額66.9億元，其中已開倉項目共5起，已竣工、已開工數量分别為1、2起。與此前月份相比，9月的園區開園達到年内小高峰，且大多為跨境電商中心。值得注意的是，普洛斯與ESR的資産處置策略顯示出物流企業對于中國物流資産的側重。具體表現為普洛斯依然選擇持續重倉中國的物流資産，但ESR則選擇了将成熟資産出售，並以輕資産的方式輸出運營管理。

REITs市場不斷擴容，醫藥類倉儲項目成新標的 倉儲物流REITs市場持續擴容。9月23日，順豐在深交所正式申報倉儲物流REITs。9月25日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布，其醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證券監督管理委員會及上海證券交易所的正式受理。這一進展，標志着醫藥行業首單公募REITs正式申報，為九州通在資本市場的進一步發展鋪平了道路。

需求增長動力不足，以價換量效果減弱 可以關注到，三季度倉儲行業運行有一定下行的壓力，季末呈現觸底反彈、企穩回升的走勢。三季度各月指數分别為46.5%、50.2%、49.8%，均值為48.8%，低于二季度均值0.2個百分點，低于去年三季度均值3.8個百分點。據中物聯披露，指數情況顯示行業運行仍有一定下行的壓力，需求增長動力不足是導致行業運行放緩的主要因素之一。但需求不足的現狀也導致倉儲物流市場持續采用以價換量的模式去刺激增長，可以發現即使下調租金，也無法較好地減緩持續上漲的空置率。

園區密集開倉，樣本企業資産處置策略各有千秋

據觀點指數統計，期内共錄得9起投資事件相關的動态更新，總披露金額66.9億元，其中已開倉項目共5起，已竣工、已開工數量分别為1、2起。

與此前月份相比，9月的園區開園數達到年内小高峰，且大多為跨境電商中心。

10月15日，谷歌首個跨境電商加速中心在廈門自貿片區海上世界正式啟用。該中心由廈門市商務局、廈門自貿片區管委會、湖里區人民政府、廈門市貿促會等相關部門合力推進，旨在立足廈門産業優勢，進一步推動本地跨境電商的發展，幫助更多廈門及周邊的企業通過品牌獨立站走向全球市場。

9月27日，繼6月菜鳥在義烏開設首個跨境商家中心後，菜鳥跨境商家中心正式落地廈門。這標志着華東、華南地區的中小跨境商家有了開在家門口的“服務中心”，享受菜鳥國際快遞性價比與時效兼具的服務産品。

此外，萬緯物流與茶飲品牌茶百道、奈雪的茶合作的配送中心已開倉，這兩個項目均為冷鍊園區，同樣提供全品類、全溫層倉儲、庫内運營、門店配送等一站式服務，依托全國倉網和運輸資源，幫助其快速拓店，並為餐飲供應鍊降本增效。

期内，普洛斯與ESR的資産處置策略顯示出物流企業對于中國物流資産的側重。

10月8日，普洛斯集團宣布，将旗下基金管理業務普洛斯資本GCP在日本、美國、歐洲、巴西和越南的國際業務與紐約證券交易所上市的領先另類資産管理公司Ares Management Corporation合並。

交易總價值包括37億美元初始對價以及與業績目標挂鈎的可達15億美元的延期對價。交易完成後，普洛斯仍保留其對普洛斯資本GCP的所有權。該交易經監管批準以及達到其他交割條件後，預計将于2025年上半年完成。

對此普洛斯表示，交易的前期資金收益将為公司提供更大的流動性，並将用于繼續減少負債，增強集團的資産負債表和提升關鍵财務指標。該交易所涉及的業務在普洛斯核心經營性EBITDA中占比不到10%。交易完成後，集團淨杠杆率預計将進一步下降至24%。值得關注的是，此項交易並不涉及中國業務和資産，普洛斯仍保留對普洛斯資本GCP的所有權。

觀點指數了解到，拆分後，普洛斯除在海外除持近50億美元的資産外，其余主要是中國資産和資管業務。而普洛斯也表示，将繼續深耕中國，不斷擴大在華的資産管理規模。

此前ESR則發布公告稱，其所管理的一個發展基金将出售總值超過58億元的中國物流資産組合。出售的組合包括九項物流資産，分别位于中國的一線及準一線城市，包括廣州、杭州、上海及蘇州。出售完成後，ESR将繼續管理該等資産。

從另一角度也表明，對于中國的物流資産，普洛斯依然持續重倉，但ESR則選擇了将成熟資産出售，並以輕資産的方式輸出運營管理。

REITs市場不斷擴容，醫藥類倉儲項目成新標的

9月23日，順豐在深交所正式申報倉儲物流REITs，市場持續擴容。

觀點指數了解到，順豐控股作為項目的發起人，拟發行的基礎設施公募REITs定位于深耕中國内地本土市場，投資區域以長三角、京津冀、長江中下遊航運中心地區為主，以及位于國内機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資産，及位于上述投資側重區域的順豐控股體繫外的倉儲物流資産。

具體來看，底層資産分别是位于深圳寶安區西鄉街道機場片區的順豐華南轉運中心項目，土地使用權面積73002平方米，建築面積74219平方米；位于武漢東西湖區的順豐豐泰産業園·武漢項目，土地使用權面積162899平方米，建築面積193238平方米；位于合肥市蜀山區的順豐豐泰産業園·合肥項目，土地使用權面積124353平方米，建築面積218103平方米。

9月25日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布，其醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證券監督管理委員會及上海證券交易所的正式受理。這一進展標志着醫藥行業首單公募REITs正式申報，為九州通在資本市場的進一步發展鋪平了道路。

通此次公募REITs項目的申報，是九州旨在通過資本市場融資，提升公司在醫藥倉儲物流領域的基礎設施建設水平，進一步推動業務發展。此舉不僅有助于公司優化資産結構，提高資金使用效率，也為醫藥行業提供了新的融資渠道和投資機會。

觀點指數了解到，九州通醫藥集團股份有限公司的醫藥倉儲物流基礎設施公募REITs申報已獲得中國證監會及上交所的受理，這在醫藥行業中尚屬首次。此次申報的成功，不僅為九州通帶來了資本市場的關注，也為整個醫藥行業的發展注入了新的活力。

基礎設施資産是武漢東西湖現代醫藥倉儲物流項目，位于武漢西大門交通要道東西湖區，地處武漢繞城高速及四環線之間，所在地塊西臨新城十八路，南臨田園街，北近東吳大道、東臨新城十六路。

具體包括醫藥倉儲綜合樓、醫藥倉儲分揀中心、醫藥倉儲保障中心1号樓、醫藥倉儲保障中心2号樓、醫藥倉儲保障中心3号樓、醫藥倉儲保障中心輔助用房，合計建築面積約17.24萬平方米。

需求增長動力不足，以價換量效果減弱

倉儲方面，2024年9月份倉儲指數為49.8%，較上月下降0.4個百分點。從分項指數來看，同上月相比，新訂單指數、設施利用率指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數均有上升，升幅在0.4至3.4個百分點之間；期末庫存指數、企業員工指數有所下降，降幅分别為3.3和0.8個百分點。

據觀點指數統計，9月份倉儲指數是繼8月份短暫上升後的再次下調。中物聯表示，本月回調主要受期末庫存指數下降影響，表明庫存去化速度加快。新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、業務活動預期指數等分項指數均有回升，顯示倉儲業務需求繼續恢復，貨物周轉效率明顯提高，供應鍊上下遊銜接順暢。

數據來源：中物聯、國家統計局，觀點指數整理

同時也可注意到，三季度倉儲行業運行有一定下行壓力，季末呈現觸底反彈、企穩回升的走勢。三季度各月指數分别為46.5%、50.2%、49.8%，均值為48.8%，低于二季度均值0.2個百分點，低于去年三季度均值3.8個百分點。據中物聯披露，指數情況顯示行業運行仍有一定下行壓力，需求增長動力不足是導致行業運行放緩的主要因素之一。

需求不足的現狀也導致倉儲物流市場持續采用以價換量的模式去刺激增長。可以看到，即使是下調租金，也無法較好地減緩持續上漲的空置率。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

具體來看， 9月41個城市的平均租金為24.03元/平方米/月，環比下降0.74%，同比下降5.14%，而空置率為15.26%，環比下降0.74個百分點，同比上升3.12個百分點。

而從今年1-9月41個城市的整體情況來看，三個季度Q1、Q2、Q3的平均租金分别為24.26元/平方米/月、24.18元/平方米/月、24.06元/平方米/月，空置率則分别為15.84%、15.35%、15.6%。

可以看出，即使租金持續下降，但上半年倉儲物流市場同樣再次面臨空置率改善不佳的壓力。

需求方面，國家統計局數據顯示，2024年9月份，社會消費品零售總額41112億元，同比增長3.2%。，增速比上月加快1.1個百分點。其中，除汽車以外的消費品零售額36573億元，增長3.6%。1-9月份，社會消費品零售總額353564億元，同比增長3.3%。其中，除汽車以外的消費品零售額318203億元，增長3.8%。

網上零售額方面，1-9月份，全國網上零售額108928億元，同比增長8.6%。其中，實物商品網上零售額90721億元，增長7.9%，占社會消費品零售總額的比重為25.7%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分别增長17.8%、4.1%、7.2%。

物流方面，9月份中國物流業景氣指數為52.4%，較上月回升0.9個百分點。9月份供應鍊上下遊進一步復蘇，公路、鐵路、航空和電商快遞等物流實物量穩步增長，業務總量指數、新訂單指數、業務活動預期指數連續回升，保持在擴張區間運行，反映三季度以來物流供需保持适配增長、内生動力韌性回升。

9月中國快遞發展指數為442.5，同比提升9%。其中發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分别為539.3、688.1、224.4和69.7，同比分别提升24.2%、2.2%、0.4%和3.9%。

此外，9月份中國電商物流指數為114.4點，較上月回升0.2點。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、物流時效指數、履約率指數、庫存周轉率指數、實載率指數、人員指數和成本指數有所上升，滿意率指數有所下降。