投資信心上揚 | 2024年1-10月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前50房企累計新增土地建面365.78萬平，環比增加10.27% 從權益拿地金額來看，1-9月土地投資力度最大的企業是保利發展、綠城中國、建發房産、濱江集團及華潤置地，權益拓儲金額分别為360.83、295.48、237.54、231.24和195.59億元。另外，招商蛇口和中海地産權益拿地金額分别為188.64和185.68億元，緊随其後。

一二三線城市供應同比降幅收窄，供應質量提升 一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量4122宗；供應土地規劃建築面積20855.47萬平方米，環比上升19.51%，同比下降15.98%。三個線級城市土地供應環比上升，主要還是前幾個月積壓了一些待供應的土地，而這段時間房地産市場受到政策影響，市場情緒整體較為積極。一些城市積極推地包括高質量的土地，以此吸引企業投資建設。

一二三線宅地成交環比提升三成，房企拿地信心增加 一二三線城市成交住宅用地617宗，成交土地規劃建築面積3948.31萬平方米，環比上升31.24%，同比上升8.89%；成交總價1756.71億元，環比上升34.07%，同比下降20.89%；成交樓面均價4449.27元/平方米，環比上升21.6%，同比下降27.35%；平均溢價率3.49%。國家将會出台疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地産市場止跌回穩。由于房地産政策落地實施，未來銷售回暖、房企拿地信心增加變得可預期。

貨币化安置加速推進，新增實施100萬套城中村和危舊房改造 10月17日國新辦住建部等五部門，在發布會上提出，通過貨币化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。城中村安全隐患多、居住環境差，群衆改造意願迫切。據有關調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套。

前50房企累計新增土地建面365.78萬平，環比增加10.27%

觀點指數發布的房地産企業新增土地儲備報告顯示，報告期内前50房企單月新增土地建築面積365.78萬平方米，環比上升10.27%，同比下降37.32%。

數據來源：觀點指數整理

1-9月前50房企新增土地建築面積3746.87萬平方米，同比下降38.29%。其中，保利發展、石家莊國控、華潤置地新增全口徑土地儲備分别為219.38萬方、179.38萬方、172.26萬方，處于領先位置。

從權益拿地金額來看，1-9月土地投資力度最大的為保利發展、綠城中國、建發房産、濱江集團及華潤置地，權益拓儲金額分别為360.83、295.48、237.54、231.24和195.59億元。另外，招商蛇口和中海地産權益拿地金額分别為188.64和185.68億元，緊随其後。

一二三線城市供應同比降幅收窄，供應質量提升

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量4122宗；供應土地規劃建築面積20855.47萬平方米，環比上升19.51%，同比下降15.98%；供應土地起始樓面價1731元/平方米，環比上升0.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1073宗，供應土地規劃建築面積3246.41萬平方米，環比上升33.84%，同比下降21.08%；供應土地起始樓面價4212元/平方米，環比下降10.65%，同比下降19.76%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

期内，北京第四輪拟供應商品住宅用地共9宗，土地面積約39公頃，建築規模約96萬平方米。從區域來看，其中朝陽區4宗、豐台區3宗，東城區、經濟技術開發區各1宗，清單内項目将于2024年10月31日前供應。

據了解，自今年第三輪供地起，北京按月發布清單，不斷優化供地時序的同時更加注重市場需求。本輪次位于核心區及中心城區的項目共8宗，占比近9成；位于軌道交通站點周邊的項目7宗，占比近8成。

廣州9月16日-10月16日期間挂牌進行中的共有6宗地塊，總起價97.86億元，總出讓面積22.06萬平方米，其中南沙2宗，天河區3宗，海珠區1宗。起價最高地塊為廣州天河智慧城AT0305119地塊，起價23.42億元。

9月19日，上海土地交易市場披露2024年第六批土拍地塊拟出讓詳情，本次披露地塊為四宗，其中闵行區2宗、寶山區1宗、楊浦區1宗，總起拍價147.7億元。其中，寶山區W12-1301單元32-04、11-01地塊出讓面積6.52公頃，起拍價46.11億元。

深圳市前海合作區招商街道一宗宅地挂牌出讓，地塊面積為13657.28平方米，建築面積38155平方米，起始價約12.32億元，預計出讓時間為11月13日。

根據出讓條件，該地塊住宅部分為普通商品住房，出讓宗地按照“價高者得”的原則确定競得人；同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。同時，該地塊須按照“交地即交證”模式辦理國有建設用地使用權出讓合同簽訂及國有建設用地使用權首次登記手續。

報告期内，二線城市供應住宅用地175宗，供應土地規劃建築面積1248.66萬平方米，環比上升7.8%，同比下降33.69%；供應土地起始樓面價5221元/平方米，環比下降15.61%，同比下降27.75%。

鹽城、蘇州是報告期内的主要供地城市。鹽城挂牌進行中的有8宗涉宅地，總面積約29.98萬平方米，起拍總價31.77億元。蘇州進行中有6宗涉宅地，總面積約21.26萬平方米，起拍總價26.49億元。

報告期内，三線城市供應住宅用地875宗，供應土地規劃建築面積4959.97萬平方米，環比上升43.69%，同比下降11.75%；供應起始樓面價3107元/平方米，環比上升6%，同比上升0.2%。

期内，三個線級城市土地供應環比上升，主要還是前幾個月城市積壓了一些待供應的土地，而這段時間房地産市場受到政策影響，整體市場情緒較為積極，一些城市積極推地包括高質量的土地，以此吸引企業投資建設。

一二三線宅地成交環比提升三成，房企拿地信心增加

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量3033宗；成交土地規劃建築面積14626.41萬平方米，環比上升19.18%，同比上升8.87%；成交總價2440.18億元，環比上升35.53%，同比下降10.93%；成交樓面均價1668.34元/平方米，環比上升13.71%，同比下降18.19%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地617宗，成交土地規劃建築面積3948.31萬平方米，環比31.24%，同比上升8.89%；成交總價1756.71億元，環比上升34.07%，同比下降20.89%；成交樓面均價4449.27元/平方米，環比上升21.6%，同比下降27.35%；平均溢價率3.49%。

在一線城市中，9月16日-10月16日期間，北京成交3宗地塊，成交面積8.97萬平方米，成交價40.67億元，分别由北京住總、北京城建、北京興創置地取得，3宗地塊均為底價成交。

9月25日，上海靜安區成功協議出讓兩宗住宅用地，由上海甯萬城市更新建設有限公司以40.9億元總價包攬。

據悉，此次出讓的地塊位于靜安區中興社區C070202單元，包括143-19地塊和150-13地塊，總出讓面積達到2.3萬平方米，容積率為2.5，預計建築面積為5.7萬平方米。地塊的出讓價格為40.9億元，樓面價為71757元/平方米。上海甯萬城市更新建設有限公司由上海大甯資産經營（集團）有限公司全資控股，而大甯資産則由靜安國資委全資控股。

廣州成交5宗地塊，成交面積17.38萬平方米，成交價146.90億元，分别由越秀地産、保利發展、招商蛇口等企業競得。其中，有2宗地塊溢價成交，3宗底價成交。

天河臨江大道北側AT080722地塊為本輪價格最高的地塊。當天經過5個小時、148輪競價，由保利發展以總價117.55億元拍下，折合樓面價66957元/平方米，溢價率高達33.35%。66957元/平方米是截至目前廣州歷史第2名的成交樓面價。

深圳成交2宗地塊，成交面積19.15萬平方米，成交價87.45億元，分别由深圳地鐵、保利置業獲取。

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為963.13萬平方米，環比上升38.7%，同比下降0.54%；成交總價為593.16億元，環比上升42.71%，同比下降40.86%；成交樓面價6158.66元/平方米，環比上升2.89%，同比下降40.54%。

期内主力土地成交城市包括無錫、濟南、南京等。其中，南京成交8宗宅地，成交總價42.95億元，除中國建築競得江甯區3宗相鄰地塊，其余5宗地塊皆由南京國企收入囊中。8宗地塊中有5宗位于江甯區，3宗位于六合區，用地面積約30.14公頃。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為2908.35萬平方米，環比上升32.7%，同比上升17.11%；成交總價為883.59億元，環比上升32.93%，同比上升6.27%；成交樓面價3038.1元/平方米，環比上升0.17%，同比下降9.26%。

觀察期内的成交情況，一二三線城市住宅土拍環比上升，但是成交主體以國央企和本土企業為主。

國家将出台疊加運用地方政府專項債券、專項資金、稅收政策等工具，支持推動房地産市場止跌回穩。未來随着房地産政策落地實施，房企拿地信心增加。如萬科在今年一季度獲取多宗地塊，二三季度放緩拿地，到了四季度首月又出現拿地的動向。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計9月一二線城市住宅用地競得企業的類型發現，本月國企依舊在招拍挂拿地市場上位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為56.34%、32.94%、9.03%和1.69%。

貨币化安置加速推進，新增實施100萬套城中村和危舊房改造

10月8日上午，國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上提及，城市更新蘊含着巨大的市場潛力，項目的投資額比較大，單靠政府投資遠遠不夠，必須建立多元化的投入機制，也必須大力度吸引民間資本的廣泛參與。

未來對市場化程度較高、經營屬性較強的領域，完善投入機制、提高投入效率，充分發揮市場機制的作用。對回報水平适中、社會資本具有投資意願的領域，也将充分發揮政府和社會資本合作新機制，也就是PPP新機制的作用，還有基礎設施REITs等作用，形成政府引導、市場運作、全社會參與的可持續更新改造模式。這對企業來說是投資機會，但也意味着需要較高的綜合實力。

10月17日國新辦住建部等五部門發布會會上提出，通過貨币化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。城中村安全隐患多、居住環境差，群衆改造意願強烈。據有關調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套。

住建部披露，2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。根據各地統計上報數據，1-8月份，全國新開工改造城鎮老舊小區4.2萬個。分地區看，江蘇、吉林、青海、上海、重慶、江西等6個地區開工率超過90%，青海、江蘇和吉林開工率過百。相比前7月，全國新增4000個開工改造城鎮老舊小區。

在房屋拆遷安置上，主要有實物安置補償、現金補償、房票安置等幾種方式。貨币化安置主要是現金補償和房票安置。今年以來已有超50城推出或落地“房票安置”政策，包括上海、廣州、青島、合肥、南京等。

觀點指數認為，在當前房地産供需關繫發生變化的情況下，貨币化安置有利于消化存量商品房。當下市場庫存較高，去化周期明顯增長。2024年8月末，商品房待售面積73783萬平方米，同比增長13.9%。其中，住宅待售面積增長21.5%。（2023年8月末，商品房待售面積64795萬平方米，同比增長18.2%。其中，住宅待售面積增長19.9%。）