消費升溫 | 2024年10月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 企業簽約合作注重項目質量，國慶消費熱度升溫 輕資産簽約上，華潤、龍湖等樣本企業的合作項目主要位于核心一二線商業城市，資産較為優質。在國慶假期的消費熱度加持下，大部分樣本企業旗下的項目取得了不錯的業績表現。

假期銷售客流增長明顯，升級調改追求多元化 樣本項目期内繼續進行品牌的引入升級，並于國慶假期取得客流和銷售額的雙增長。此外，調改升級依然是長期的方向，高端項目打造上呈現出多元化的趨勢。

市場變化與自身桎梏下，品牌尋覓破局之法 餐飲品牌方面，創新和出海是期内的重點，無論是新産品研發亦或是新市場開拓，都是在市場競争中尋求出路的手段。至于零售品牌，同行的競争和消費者需求的升級等因素，倒逼其作出合乎市場的改變。

企業簽約合作注重項目質量，國慶消費熱度升溫

企業層面，雖然今年以來面臨諸多挑戰，但發展的步伐並未停歇。觀點指數重點關注的樣本企業中，華潤萬象生活、龍湖集團等頭部企業均有新增項目的消息，簽約合作項目主要集中在一二線城市，資産質量較高。

如華潤萬象生活位于武漢的楚寶片商業項目，區位交通條件突出，位于武漢江漢路商圈，該商圈歷史悠久，客流量龐大。

與此同時，該項目也是華潤繼武漢萬象城、武漢武昌萬象城、武漢親橙萬象匯、光谷萬象天地、軍山科技城項目、華中科學生态城項目之後，在武漢布局的第七個項目。

開業方面，期内華潤萬象生活、龍湖集團、珠海萬達商管、大悅城等有項目開業。如龍湖的天街繫列有多個項目開出，大悅城也罕見地有兩個項目開出。上述項目大多集中在9月28日、9月30日開業，瞄準國慶假期，更好地搶占市場和客源。

來源：公開披露，觀點指數整理

市場表現上，國慶節期間大衆出行消費需求增加，帶動零售商業的客流量和銷售額增長。據商務部數據監測，國慶期間全國重點零售和餐飲企業銷售額按可比口徑同比增長4.5%，重點培育步行街和商圈客流量同比增長12.5%。

數據來源：公開披露，觀點指數整理

樣本企業中，部分企業披露旗下的在管項目在國慶假期的表現。可以看到，項目客流量和銷售額均同比有明顯提升。值得注意的是，銷售額的提升幅度要小一些。如大悅城控股項目客流量同比提升了35%，但銷售額僅同比提升2%，目前大衆對消費還是較為理性。

假期銷售客流增長明顯，升級調改追求多元化

期内，核心商業城市的樣本項目繼續在品牌升級、活動營銷及資産升級上發力，朝着打造更具競争力項目的方向發展。

品牌引入上，面積更大的項目新店引入更積極，如樣本項目中北京SKP期内引入新店數量最多。定位高端的項目在品牌引入上則更為嚴苛，上海恒隆廣場期内引入新店數量較少，但在稀缺性上具備優勢。

除新店外，原有品牌的煥新開業也受到關注，北京skp女裝配飾店、上海南翔印象城MAGE的樂高均在期内煥新開業。

來源：項目官微、公開資料報道，觀點指數整理

國慶假期，部分位于核心城市的項目披露了業績數據。其中，北京、上海等一線城市的成熟項目日均銷售額普遍超2000萬元，日均客流接近10萬人次。如上海南翔印象城MEGA和北京朝陽合生匯。

數據來源：企業區域官微、公開資料報道，觀點指數整理

在引入新店的同時，相關活動也成為購物中心日常運營的重點。當下，藝術展備受商場的青睐，觀點指數觀察下的不少樣本項目近期均舉辦了相關活動。

其中，Marisfrolg流動的花園藝術展亮相南京德基廣場，“獨自茂盛Blossoming Alone”群展在成都SKP-S 1F T-10文化藝術空間舉辦，此外廣州太古匯也于10月18日-11月17日舉辦OPENFILE當代視覺藝術節華南首展。

觀點指數認為，在競争激烈的商業市場中，差異化是吸引消費者的重要因素之一。在此層面上，藝術展能夠為商業項目增加獨特的元素，吸引更多的顧客到訪。

高端商業項目均在進行調改，通過資産升級優化增強競争力，以在市場競争中維持領先地位，不同的項目調改方向有所差異，但均傾向于打造多元化業态組合。

樣本項目中，北京SKP更注重品牌的多元化，通過引入不同層次的品牌，擴大客群覆蓋範圍，聯同SKP-S進行雙館聯動，引入昂跑等運動品牌，豐富品牌矩陣。

三里屯太古里秉承高奢+潮流定位，北區引入蒂芙尼、LV路易威登和DIOR迪奧的獨棟門店，打造首店、旗艦店矩陣；南區部分門店拆分小鋪分别簽約了Saucony、NO ONE ELSE、UPPERVOID等新品牌，打造小衆潮流品牌聚集地。

國貿商城在高端生活方式上發力，引入高端珍珠品牌禦木本、全國首家阿瑪尼咖啡等品牌，在餐飲方面引入莉莉海棠、蟹仙畫苑等。

上海恒隆廣場三期擴建項目也在進行中，預計2026年完工，屆時将增加約13%的零售面積，進一步鞏固其作為旗艦項目"HOME TO LUXURY"的高端定位。

市場變化與自身桎梏下，品牌尋覓破局之法

餐飲品牌方面，茶飲朝着健康化方向發展，開拓新市場也成為期内的重點。新茶飲代表品牌奈雪的茶推出行業“不加糖鮮果茶”繫列，開啟健康新階段，繼續“内卷”。

據觀點指數了解，健康化對原料品質、加工過程、産品公開度都有要求，考驗着茶飲品牌精進研發、把控供應鍊、加盟管理等各環節的能力。

此外，開拓新市場成為共識，香港成為期内企業布局的首選。9月28日，霸王茶姬在香港開設了首家門店，正式營業兩天累計銷售杯量已近1萬杯；10月11日，茶百道香港首店也正式開業，同樣掀起排隊熱潮。

目前不少茶飲品牌表示對香港市場有長期規劃，會按照公司節奏開店。觀點指數認為，香港成為品牌出海的試煉場，與其地位較為特殊、與内地文化相近、國際化程度較高等因素相關，對于建立品牌形象有一定的幫助，還能根據反饋對業務作出調整。

餐飲細分賽道上，除海底撈、呷哺呷哺之外，其它品牌也持續争奪市場。10月1日，火鍋品牌巴奴毛肚火鍋浙江首店在杭州湖濱銀泰in77開業，該品牌今年計劃新開34家門店，增長将保持在20%左右。

服飾方面，期内披露業績數據的企業表現不佳，遭遇增長瓶頸。10月10日，日本快時尚巨頭優衣庫母公司迅銷集團公布了集團截至2024年8月31日的2024财年全年綜合業績。

其中，大中華市場全财年營收為6770億日元（同比增長9.2%），經營利潤為1048億日元（同比增長0.5%）。雖然錄得小幅增長，但因顧客消費意願不高、上财年同期比較基期高等原因，下半财年營收下降及經營利潤大幅縮減。

觀點指數認為，目前快時尚正面臨較大的市場挑戰，在此背景下企業需要尋找新的增長渠道。如瑞典服飾巨頭H&M正式入駐中國電商平台拼多多，開設官方旗艦店並開始試營業，拓寬線上銷售渠道。

運動品牌也面臨業績下滑危機，安踏體育發布公告稱， FILA品牌産品的零售金額同比錄得低單位數的負增長。 耐克發布的2024财年第四季度數據顯示，該财季收入為126億美元，同比下降2%。

這與品牌自身發展難以适應競争激烈的國内運動鞋服市場有關，如耐克包括旗下喬丹都有産品老化的問題，難以獲得年輕消費者的長久青睐。

商超會員店方面，名創以62.7億元收購永輝29.4%股份，交易完成後，成為永輝超市第一大股東。

在收購說明會上，名創表示看好永輝超市的發展，目前胖東來負責改進的幾家門店客流和營業額都有明顯增長，永輝接下來會自行調整，相信也能達到一樣的效果，同時全力支持永輝團隊将永輝超市打造成中國人自己的山姆和Trader Joe’s。

觀點指數認為，名創優品與永輝超市合作後，面臨着不小的挑戰，包括跨界整合的難度、如何面對市場競争的加劇以及消費者需求的變化等。

頭部的會員店品牌山姆、開市客繼續拓店，東莞山姆會員店于期内開業，成為山姆全國第50家門店。開市客（Costco）計劃今年在北京開設北方地區首家門店。繼北京店之後，開市客預計明年在青島城陽區選址，開設北方第二家門店。

觀點指數認為，會員店的持續拓店與目前國内消費環境相關，在性價比消費盛行的當下，這類主打高品質、低價和會員服務的店鋪，契合了消費者的需求。

美妝方面，香氛品類熱度較高。近日，LVMH旗下的投資公司L Catterton和雅詩蘭黛公司（Estée Lauder）旗下早期戰略投資和孵化部門已完成對英國香氛品牌Vyrao的第二輪融資。

據相關統計，中國香氛市場預計2021-2025年的年復合增長率高達21.78%，超過全球香氛市場7%的平均增長水平。

高端品類進駐免稅賽道也是趨勢之一。近期國際高端護膚品牌SK-II于海南海棠灣cdf三亞國際免稅城開設全球首家免稅旗艦店，並限時開啟全新SK-II LXP匠心快閃體驗店，嘗試打造出海南旅遊零售體驗的新地標。

奢侈品方面，專注核心産品，尋求品牌形象和創新突破成為期内重點。奢侈品巨頭在持續推新、創造增量的同時，也更為重視鞏固經典款。如LV近日宣布升級經典Neverfull包款，命名為Neverfull Inside Out，並已于9月20日發售。

而Gucci古馳母公司開雲集團發表聲明，宣布Stefano Cantino接替Jean-François Palus擔任Gucci品牌的CEO，再次換帥，距離上一次換帥僅一年的時間。

據觀點指數了解，想要尋求品牌形象和産品創新突破、實現業績增長，是Gucci這類奢侈品牌頻繁換帥的重要原因。

電影院線方面，在優質内容缺位與市場低迷雙重壓力下，國慶檔表現不佳。據電影頻道官方發布的數據來看，2024年10月1日至10月7日，全國電影票房收入21.04億元，觀影人數5209萬。

這一數據與去年同時期相比，無論是在票房還是人數上都明顯下降。2023年國慶檔，全國票房達到27.23億，觀影總人次6483.3萬，並沒有出現現象級的爆款電影。

在此背景下，即使是市占率最高的萬達院線，今年國慶票房同比2023年同期也出現下滑，同比下滑約26%，錄得3.57億票房。

觀點指數認為，與内容公司相比，院線公司的營業成本多為固定支出，毛利率受到營業收入影響更大，因此業績與電影大盤的聯繫較為緊密。

文創書店方面，自上月傳來鸢屋、鐘書閣的閉店消息後，市場表現整體較為低迷，但仍有部分品牌有門店開出。

國慶期間，天津首家鐘書閣即将在天津意風區開業。截至目前，鐘書閣已在上海、北京、廣州、深圳等地擁有48家門店。

鐘書閣在開業後，定期舉辦作家見面分享、專題講座、親子共讀互動、讀書交流、文化展覽等文化交流活動，推廣全民閱讀。

從市場反饋來看，開業當天恰逢國慶節假日，門店客流表現不錯，吸引不少人打卡。單日客流量高達2萬人次，國慶總客流量更是突破了15萬人。