租金持續走低 | 2024年10月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 新項目拉升企業辦公收入，貿易零售業辦公需求增長明顯 由于重點城市寫字樓租賃市場仍處于緩慢修復階段，部分商業地産企業寫字樓租賃業務承壓，租金收入出現輕微下滑。第三季度，環比來看，上海、廣州及深圳三城的零售貿易行業寫字樓租賃需求占比均有提升，該領域企業辦公需求增長較為明顯。

辦公租金繼續下探，大宗交易熱度下滑 重點城市寫字樓租賃市場正處于緩慢恢復階段，市場需求主要受企業降本增效的辦公訴求驅動，以價換量仍是辦公市場的主旋律。第三季度，一線城市甲級寫字樓平均租金對比第二季度下跌4.05個百分點，相較去年同期下跌10.8個百分點。當前經濟環境下，辦公資産交易從前幾年的以機構投資者為主，轉變為以自用買家為主。

部分品牌收縮戰略持續，輕資産模式成關注重點 近幾年，以優客工場和堂堂加為代表的部分辦公空間服務商積極關閉表現不佳的辦公中心，品牌收縮戰略持續。同時，輕資産模式已成為當下辦公空間服務商關注的重點，包括優客工場、BEEPLUS、WeWork中國、IWG集團等企業，正積極向輕資産模式轉型，尋求新的增長點。

新項目拉升企業辦公收入，貿易零售業辦公需求增長明顯

據國家統計局披露的數據，2024年1-9月，全國辦公樓開發投資額為3178億元，同比下降6.5%，新開工面積為1454萬平方米，同比下降25%，竣工面積945萬平方米，同比下降35.3%。以上三項指標同比降幅對比1-8月均有不同程度的擴大。

從數據來看，辦公樓開發投資景氣度進一步下滑，這與多地辦公市場去化難有關。

于此背景下，寫字樓市場仍有“新秀”亮相。近期，由西部機場集團和越秀地産聯合打造的西安環貿中心（簡稱西安ICC）招商啟動，項目由超甲級寫字樓、西安ICC環貿天地購物中心和西安高新區萬豪酒店共同組成。

目前西安ICC寫字樓預簽率已達20%，購物中心招商率約為35%，項目整體施工進度超60%。

環貿繫列是越秀商管寫字樓3.0模式下全新打造的産品繫列，首發産品廣州環貿中心（廣州ICC）于2021年9月亮相，項目總建築面積超23萬平方米，集超甲級商務辦公、環貿天地商場以及服務式公寓等多元業态于一體。

近期啟動招商的西安ICC項目是“環貿”繫列商業綜合體項目首次在西部城市亮相。其中寫字樓體量約7.7萬平方米以（Inteligence)+便捷(Convenience)+社群(Community)”為理念，包括150平方米到2800平方米的可變辦公面積，滿足不同規模企業的發展需求。

綠色辦公趨勢下，西安環貿中心寫字樓已達到了LEED金級預認證、WELL金級預認證和國家綠建二星認證標準。

另外，新鴻基地産位于上海的ITC第三期項目的B座辦公大樓和商場ITC Maison預計将于2025年分期竣工。新項目陸續落成後将為其經常性收入帶來貢獻。

與此同時，期内多個寫字樓項目刷新建設進度條，廣州金融城綠地中心項目、廣州兆禾白雲里寫字樓、北咨大廈、南京阿里中心等均包括在内。

近期，廣州國際金融城綠地中心項目不清場續建方案獲批，並順利取得續建施工許可證，項目續建工程已全面啟動。

該項目位于廣州國際金融城啟動區首期開發地塊，項目總占地1.8萬平方米，總建築面積約15萬平方米。根據最初土地出讓條件，總控高180米。由于該片區整體受機場限高影響，項目120米以上部分遲遲無法開發建設。其中120米以下部分已于2019年完成竣工備案及交付使用。

據了解，該項目目前已引進企業150余家，覆蓋金融、科技、能源、生物、建築設計等領域。

企業經營活動上，現階段，由于重點城市寫字樓租賃市場仍處于緩慢修復階段，部分商業地産企業寫字樓租賃業務承壓，租金收入出現輕微下滑。

舉例來說，據新鴻基地産披露的2023至2024年年報，包括所占聯營公司及合營企業的租金收入，截至6月30日止年度，新鴻基地産内地總租金收入為63.05億港元，按人民币計算為58.22億元。按業态劃分，其中寫字樓租金收入占比為28%，約為17.65億港元，約16.3億元人民币。

年報中披露，新鴻基地産來自内地出租物業組合的總租金收入上升12%，主要是由于零售物業續租租金上升和收入增加，抵消了寫字樓租金收入的輕微跌幅。

在此過程中，基于新項目規模增長的拉動，包括中海商業、招商蛇口、北辰實業以及恒基兆業等在内，企業半年度辦公收入實現不同程度的同比增長。

其中，據恒基地産2024年中期業績報告，其近年建成的投資物業包括廣州星寰國際商業中心和上海星揚西岸中心的招租進度較好、表現亮眼，為給其增添了可觀的租金貢獻。

觀點指數統計的樣本企業中，辦公業務收入居前的企業包括中海商業、陸家嘴集團、新鴻基地産、卓越商企服務等。其中，中海商業在寫字樓領域具有明顯的規模優勢。

招租上，近期京東集團正式入駐上海中海中心項目，另據中海商務官微披露，截止目前，該項目已吸引大衆集團旗下艾爾維IAV、發動機制造企業羅爾斯·羅伊斯、互聯網企業京東科技、廣告行業企業凸版集團等多家世界500強企業及中國汽車電子企業德賽西威等企業入駐。

與此同時，期内瑞安辦公在項目招租上同樣有新進展，其中包括松下集團上海共創中心入駐瑞虹企業天地，辦公總面積達1.1萬平方米以及金佰利入駐新天地瑞安廣場項目。另據瑞安辦公官微披露，投入使用超一年的鴻壽坊寫字樓已吸引了包括貿易、廣告傳媒、互聯網、科技、教育等領域企業先後進駐。

數據來源：戴德梁行，觀點指數整理

據戴德梁行披露的數據顯示，第三季度，金融業、TMT以及專業服務業依然在一線城市寫字樓租賃需求行業中占據重要位置。具體來看，金融業以35.7%的比重居北京寫字樓租賃需求首位，上海和廣州寫字樓市場租賃需求排首位的均是專業服務業，TMT行業是深圳寫字樓需求占比最大的租戶。

值得一提的是，第三季度，環比來看，上海、廣州及深圳三城的零售貿易行業寫字樓租賃需求占比均有提升，該領域企業辦公需求增長較為明顯。

金融業、TMT以及專業服務業仍是寫字樓租賃市場的三大主力需求行業。與此同時，以貿易、能源、新能源汽車、人工智能等為代表的新質生産力等行業，同樣展現出相對活躍的辦公租賃需求。

辦公租金繼續下探，大宗交易熱度下滑

現階段，重點城市寫字樓租賃市場正處于緩慢恢復階段，市場需求主要受企業降本增效的辦公訴求驅動，以價換量仍是辦公市場的主旋律。

數據來源：第一太平戴維斯，觀點指數整理

據第一太平戴維斯數據披露，第三季度，一線城市甲級寫字樓平均租金單價為185.4元/平方米/月，對比第二季度下跌4.05個百分點，相較去年同期下跌10.8個百分點。

具體來看，北京以263.3元/平方米/月的租金水平居首，其次是上海。第三季度，四大一線城市辦公租金繼續下探，對比第二季度下跌區間位于-6.3%到-0.7%，其中廣州辦公租金環比跌幅有所收窄。

數據來源：同花順金融，觀點指數整理

與此同時，同花順金融市場數據顯示，9月，觀點指數監測的19個重點城市平均辦公租金單價為2.17元/天/平方米，環比下滑1.67%。

19城辦公租金區間位于1.14元/天/平方米到5.54元/天/平方米之間，北京居首。其中79%的城市辦公租金平均單價出現環比下跌，位于-6.86%到-0.46%之間。

一線城市中，上海及廣州辦公挂牌租金均出現不同程度的環比下跌，跌幅分别為3.77%和1.25%，北京及深圳辦公挂牌租金止跌回升，環比上漲0.54%和1.62%。

從數據來看，市場競争加劇，重點城市寫字樓租金水平仍面臨下行壓力。于此背景下，觀點指數統計的樣本企業及寫字樓樣本項目積極以變求存，部分通過相關優惠舉措或者降低租金吸引和留住企業租戶。

數據來源：第一太平戴維斯，觀點指數整理

空置率上，廣州仍是一線城市甲級寫字樓市場空置率最低的城市，第三季度空置率數據為18.1%。上海和深圳兩城空置率仍處高位，均已超20%。

對比第二季度，北京、上海和廣州空置率分别下降0.4個百分點、0.5個百分點以及0.4個百分點至19.4%、21.8%和18.1%，辦公租賃市場活躍度有所提升。

值得注意的是，北京和上海兩城辦公租賃需求正有序釋放，其中北京第三季度甲級寫字樓淨吸納量對比第二季度上升41.8%。上海今年前三季度甲級寫字樓淨吸納量累計值已達去年全年水平。

商辦資産交易方面，據觀點指數不完全統計，截至10月24日，期内重點城市無大額寫字樓資産交易案例，市場熱度下滑，資金持有方情緒趨于理性和保守。

期内發生的小單辦公資産交易包括長江制衣間接全資附屬公司卓越織造（廣州）以1639萬元出售位于上海的辦公室物業，買方為抱樸（上海）進出口。

另外，據市場消息，近期位于上海長甯區延安西路500号嘉甯國際大廈以約26000元/平方米的價格成功出售，買方為浙江民營企業。

與此同時，據戴德梁行數據顯示，今年上半年中國内地共錄得80 宗、共計611 億元的大宗交易，對比去年同期交易宗數和總交易額均有所下滑。其中上半年寫字樓或商務園區類型物業依然是成交主力，占比約47%，交易金額288 億元。

值得注意的是，戴德梁行指出甲級寫字樓和商務園區的機構關注度下滑，交易活動向自用買家傾斜，這表明市場正在經歷結構性變化。當前經濟環境下，市場從前幾年以機構投資者為主，轉變為以自用買家為主。

部分品牌收縮戰略持續，輕資産模式成關注重點

近幾年，以優客工場為代表的部分辦公空間服務商虧損繼續，業務規模持續收縮。

數據來源：優客工場财報，觀點指數整理

9月26日，優客工場披露了最新業績報告。截至6月底，優客工場在營項目數有53個，可提供工位數22770個，目前有9個項目正在裝修或準備裝修。截至同日，優客工場會員數約120.86萬名，包括約116.91個人和39550家企業。

于2021年末，優客工場在65個城市擁有273個項目，其中在營項目數為220個，可提供工位數約62580個。顯然，近幾年優客工場業務規模出現大幅縮減。

與此同時，今年上半年，優客工場在輕資産模式下推出兩個新的辦公空間産品，管理面積約為4620平方米。未來，其計劃将輕資産模式發展為主要的增長動力之一。

值得一提的是，輕資産模式已成為當下辦公空間服務商關注的重點，其中包括優客工場、BEEPLUS、WeWork中國、IWG集團等企業正積極向輕資産模式轉型，尋求新的增長點。

堂堂加同樣延續收縮戰略。據招股書披露，截至2024年6月10日，堂堂加管理的辦公空間項目數已從2022年末的65個縮減至8個。直營模式下的辦公空間項目數已從2022年末的53個減少至3個。

由于兩者積極關閉表現不佳的辦公中心，業務規模和營收持續下滑。“瘦身”戰略下，兩者虧損也有所收窄。

2023年全年，優客工場和堂堂加兩者的營業收入分别為4.6億元和3.19億元，同比下滑30.41%和36.9%。去年全年，兩者淨虧損分别錄得2260萬元和4804.7萬元，對比2022年全年大幅收窄。

不過，今年上半年優客工場虧損進一步擴大，錄得118.9百萬元收入，去年同期為270.1百萬元，營收繼續收窄。同時，半年度淨虧損為5644.6萬元，對比去年同期虧損有所擴大。

除此之外，目前仍有部分辦公空間服務商積極壯大規模。舉例來說，期内創富港于廣州、深圳及杭州三城落地三個全新辦公空間産品。

9月27日，BEEPLUS與深業鵬基南方集團達成合作，在華南落地首個寫字樓項目。此次合作的深業創智大廈項目，是集産業辦公、長租公寓、特色主題商業于一體的全自持産業綜合體，預計将在2025年入市。

據了解，該項目是深業鵬基南方集團首個全自持、多業态復合運營的産業園項目，占地8436平方米，規劃建築面積51152平方米，坐落在深圳坂田北部、坂雪崗科技城核心片區。