恒隆收獲可持續發展合作成果，太古地産、中海商業踐行綠色主張

一年一度的《表現力指數 • 2024 年度商業地産表現報告》繼續如約發布。

觀點指數緊密追蹤行業發展的脈動與革新步伐，深入商業地産及其關聯産業鍊，通過企業領袖深度訪談、廣泛市場調研，以及詳盡的數據資料分析，攜手行業領航者、資深從業者、權威專家及意見領袖，全面剖析商業地産全産業鍊的當前狀态，一同把脈行業風向與前景。

同時将從産品創新、商業運營模式、投融資策略、多元化等維度，深入挖掘潛藏的機遇與增長點，為業界提供權威、全面且前瞻性的行業指南，助力企業把握市場脈搏，為商業地産的持續發展注入新的活力與靈感，共同推動行業的繁荣與發展。以下為報告節選：

随着全球主要市場對ESG實踐的監管逐步加強，國内企業踐行綠色發展的步履逐漸加快，被視作衡量企業社會責任踐行和擁有長期價值重要工具的ESG，其報告披露率呈現逐年增長的趨勢。報告質量亦獲得提升，主要是過往缺乏統一信披標準的情況已被政策規範，逐步與國際接軌。

總體上，商業地産企業在穩步推進相關的治理。在降低融資成本，展現經營穩定性及部分央國企積極響應“雙碳”政策的綜合作用下，頭部商業地産企業愈發重視自身的ESG評級。太古地産、恒隆地産、瑞安房地産、嘉里建設及龍湖集團表現較優，獲得明晟（MSCI）AA評級，晨星（Sustainalytics）低風險評級。

同時，在技術手段的助力下，絕大部分企業的能耗、溫室氣體排放等指標均實現了同比下降，也即各類能源的使用效率得到提升，可持續發展推進順利。越來越多的商業地産企業推行綠色租賃，以應對租戶脫碳的意願不斷提升，合作達成淨零目標。

綠色建築方面，獲取相關認證是商業地産企業的普遍做法，這有助于拓展企業的綠色金融通道，緩解現金流壓力。但報告期内，商業地産企業在綠色融資領域動作有所放緩。觀點指數認為，商業地産企業對綠色融資的整體重視程度仍有較大的提升空間。

恒隆收獲可持續發展合作成果，太古地産、中海商業踐行綠色主張

在落實“雙碳”目標的指引下，今年以來ESG領域的監管新政紛至沓來，助推國内ESG發展進入新階段。作為碳排放的主力，商業地産企業面臨着不斷提升的綠色低碳要求，成為綠色變革”中的焦點。

全行業在“新質生産力”助力下正邁向高質量發展階段，随着商業地産與物聯網、大數據、人工智能等技術的進一步融合，在監測和優化能源消耗，減少廢棄物和提升整體環境績效等方面，企業應對可持續發展的解決方案和手段也漸趨豐富。

觀點指數“2024年度商業地産企業ESG發展表現”，從典型企業或典型項目的能源消耗及碳排放強度、綠色金融産品發行及綠色項目認證情況、員工培訓率及客戶滿意度、數字化能耗平台應用、企業經營效益等多個維度進行綜合性研究，找尋ESG發展領域具備示範效應的商業地産企業。

最終，以恒隆地産、太古地産、中海商業為代表的10家企業表現出色，在綠色低碳踐行方面可圈可點。

恒隆地産是香港和内地首家獲得科學碳目標倡議（簡稱SBTi）批核公司所制定的短期及長期減碳目標的房地産發展商，一直以來，恒隆視廣泛合作為可持續發展的重要一環，尤其強調共同推進減碳工作的重要性。

2023年12月，恒隆推出供全體租戶自願參與的可持續發展合作計劃Changemakers，邀請租戶按照“優良”或“卓越”的級别，實踐一繫列可持續發展行動。截至2024年中期，Changemakers計劃涵蓋七個城市14項物業的16家租戶（包括零售及辦公樓），涉及總租出面積逾7.8萬平方米，標志着恒隆與租戶和持份者攜手合作的新里程碑，為市場提供符合可持續發展原則的營商空間。

今年4月1日，恒隆地産宣布旗下内地半數運營的物業已通過綠電采購協議，包括上海恒隆廣場、上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場和濟南恒隆廣場；意味着将在2024年底遠超其在2025年或之前實現25%中國内地物業組合電力需求由可再生能源提供的指標。

太古地産則指出優先要務是在2050年前實現淨零排放。根據數據，2023年太古地産範圍一及二絕對排放量較2019基準年減少29%。並且，太古地産于2023年開始試行部碳定價，藉此界定各項投資産生的碳排放潛在影響，並量化公司業務營運的碳風險。按照計劃，太古地産已預算港币30.84億元作為未來三年（2024至2026年）氣候相關項目的開支，當中包括内部碳定價産生的資金。

同時，太古地産将可持續發展因素納入融資機制，通過綠色金融重申實踐可持續發展的決心。自2018年起，太古地産先後推行多個綠色金融機制為公司的綠色建築和其他項目融資，截至2023年12月，該公司約60%的現有債券及借款融資來自綠色金融，綠色及與可持續發展表現挂鈎貸款總額為港币210億元，綠色債券總額為港币119億元。

中海商業已順利達成綠色低碳技術體繫研究、完成《中海碳達峰實施方案》、寫字樓新租戶100%簽署COOC綠色租賃合作計劃等多項目標。

資料顯示，中海建于2017年的全國能源管理平台現已覆蓋全部自持商業項目；2023年内，中海商業完成了首批自持商業項目改造項目，包括照明繫統、空調繫與采暖繫統的冷熱源及管網改造工程等，並計劃于2025年前完成4批次、共計43個自持商業項目的節能改造。

以其2023年6月建成的中海新總部——深圳中國海外大廈為例，該項目重點采用自然通風、溫濕度獨立空調、高效制冷機房，建築光伏一體化和碳管理平台等核心技術，充分降低建築運行能耗，並可對各項措施節能貢獻率以及建築整體能耗和碳排放進行計算。通過建築本體節能和高效能源利用11項專項設計，建築被動式節能設計占比23.9%，高效能源利用占比59.6%，可再生能源占16.5%，實現建築綜合節能率61%，本體節能率59%，可再生能源12%。

政策不斷加碼，ESG報告披露率逐年提升

在全球對可持續發展及環境保護理念的推廣下，ESG（環境、社會及公司治理）報告成為企業生産經營中繞不開的話題，被視作衡量企業社會責任踐行和擁有長期價值的重要工具。國内在“雙碳”目標和高質量發展的背景下，今年以來不斷加碼政策，推動ESG實踐進入發展快車道。

5月初滬深北三大交易所《可持續發展報告（試行）指引》正式實施，其中明确報告期内持續被納入上證180、科創50、深證100、創業闆指數的樣本公司，以及境内外同時上市的公司應當最晚在2026年首次披露2025年度可持續發展報告，鼓勵其它公司自願披露。5月末，國家财政部又發布了《企業持續披露準測——基本準則（征求意見稿）》，提出到2030年國家統一的可持續披露準則體繫基本建成。

對于中國企業來說，ESG踐行一方面可以鞏固及驅動核心業務，通過技術創新，提升核心競争力，在升級新發展模式的過程中，帶來更多的業務增量；另一方面ESG逐步成為中國企業擴展海外市場的“準入條件”，企業必須及時披露並達到一定標準，才能深度參與主要發達市場，在全球獲得更多的增長機會。

近年來，國内企業ESG報告的披露率呈現逐年提升的趨勢。Wind數據顯示，2024年以來共有2215家公司披露了2023年度ESG獨立報告，披露率為41.52%，同比提升5.09%。按行業來看，金融行業的披露率最高，達到91.80%；房地産行業披露率58.25%，處于偏上水平。

報告質量亦獲得提升，主要是過往缺乏統一信披標準的情況已被政策規範，逐步與國際接軌。但ESG很多指標存在較大的核算困難，例如溫室氣體排放範圍三（即企業供應鍊上下遊活動的間接排放，又稱“隐含碳”）；同時不同企業之間數據可比性問題仍有待解決。

近年來，随着中國商業地産規模的不斷擴大，商業綜合體、寫字樓、購物中心等商業建築的碳排放逐漸受到關注。企業在建造和運營等環節，以新型科技助力能耗降低，積極推動綠色轉型。

觀點指數抽取40家商業地産企業作為樣本，觀察其ESG披露率，發現2023年該數值為87.50%，和過去兩年相比基本持平，總體上來說在穩步推進相關治理。且越來越多的企業制定可持續發展政策，尋求在應對氣候變化、供應鍊管理、可持續金融、雇員權益等方面全面發展。

内資和港資關注點各有側重，頭部商業地産企業重視評級

權威機構的ESG評級對投資人分析公司基本面有着重要的參考作用，助力企業獲得前者的信任，降低融資成本。同時，在地産行業低谷期間，部分企業期望借權威評級展現其經營穩定性，樹立良好形象；此外頭部企業更多以央國企為主，在響應國家“雙碳”政策中要起到模範作用。

目前，企業可以選擇的評級機構範圍較廣，不完全統計國内外知名的評級機構已超過十余家。以樣本商業地産企業參與情況來看，國際上主要包括晨星（Sustainalytics）、明晟（MSCI）、標普全球（S&PGlobal）、GRESB（全球房地産可持續標準）等機構；國内則主要包括萬得、商道融綠、國證、中證等機構。

值得一提的是，各評級機構給出的結果會有不同，主要反映了評級者對不同問題的看重程度、對指標選取的獨有考量、對定性數據的處理習慣、對公司風險的思考框架，因此較難建立統一客觀的標準。

同時，中小企業主動參與評級的積極性並不高，觀點指數認為主要是考量了參與評級額外成本投入以及自身融資需求小等因素。

從樣本商業地産企業的評級結果來看，太古地産、恒隆地産、希慎興業、瑞安房地産、嘉里建設及龍湖集團表現較優，獲得明晟（MSCI）AA評級，晨星（Sustainalytics）低風險評級。

具體來看，太古地産2023年“實現1.5攝氏度科學基礎減碳目標”的工作進展順利，範圍一及二絕對排放量較2019基準減少29%。恒隆地産視廣泛合作為可持續發展的重要一環，強調共同推進減碳工作的重要性，在2023年12月推出供全體租戶自願參與的可持續發展合作計劃Changemakers，並于今年4月初宣布，旗下内地半數運營物業已通過綠點采購協議，使用可再生能源供電，進一步鞏固其房地産可持續實踐中的領導地位。

瑞安房地産作為内地首家參與SBTi(科學基礎目標倡議組織）的發展商，其1.5ºC科學碳目標于2023年7月正式獲得批核。該目標來自《巴黎協定》，是指将全球氣溫上升限制在不超過工業化前1.5ºC的範圍内。為此，瑞安房地産與中電集團建立戰略合作關繫，為其南京商業物業提供可再生能源電力。同時還聘請外部顧問對所開發項目和管理資産進行項目層面的氣候實體風險情景分析等。

龍湖集團于2021年設立節能減排目標，到2030年集團單位面積碳排放強度較2020年降低15%；此外還提倡綠色低碳及健康的建築理念，以所有新建項目100%達到國家綠色建築星級標準為目標，持續深耕低碳綠色建造領域，致力于做低碳綠色建築科技的推動者和引領者。

其于2023年全新打造的雙碳智慧平台，從目標管理、能源采集分析管理、減碳技術實施管理等不同維度，将綠色低碳的理念貫穿到建築全生命周期。截至目前，龍湖集團在被動房、清潔能源、海綿城市、裝配式等多項綠色低碳技術方面保持行業領先，並将這些技術廣泛應用于集團旗下衆多項目中。

除評級外，各企業重要性議題矩陣旨在幫助企業識别和評估在運營中可能産生重大影響的因素。觀點指數觀察到，内資和港資企業在環境、社會及公司治理維度上的關注點不同，但均以雙重重要性原則（即影響和财務重要性）呈現。

據企業ESG報告，太古地産及恒隆地産均将減少碳排放置于首位；而中海、招商蛇口、中國金茂等均視“産品質量與安全”為首要議題。

同時，多數内資企業未将可持續金融列入重要性議題矩陣，但恒隆地産、希慎興業将其視為管治維度，嘉里建設将其視為環境維度。另外，環境維度上内資普遍對綠色建築關注度更高，港資則更看重能源效益管理。

社會和治理維度也略有差别。一般來講，社會維度主要包括了員工權益、職業安全與健康，服務質量與客戶滿意度，客戶信息及隐私保護、供應鍊管理、技術創新、公益慈善等，而内地企業更多涉及了助力鄉村振興；治理方面主要涉及商業道德與誠信、風險與危機管理、董事會多元化等。

觀點指數認為，随着監管新規和信披指引不斷完善，頭部商業地産企業将建立起兼具自身特色與行業特性的ESG生态體繫，更好應對風險和抓住機遇。

能源使用效益持續提高，綠色租賃熱度将上升

商業地産作為城市重要的組成部分，其建設和運營對整體碳排放具有深遠影響。随着技術手段的進步，越來越多的商業地産企業開始注重各環節的能耗管理，這也有助于降低企業運營成本，提升經濟效益。

從數據來看，商業物業運營業務的能源消耗、溫室氣體排放及用水強度應遠超房地産開發及其它業務。中海2023年ESG報告顯示，其商業物業運營的能源、溫室氣體排放及用水密度分别達到34.73兆瓦時/百萬元、17.17公噸二氧化碳當量/百萬元及460.83立方米/百萬元，遠高于其它業務闆塊。

據觀點指數對樣本企業的觀察，由于企業披露的量化指標單位不統一，不同企業之間效益優化的可比性較差。但絕大部分企業均實現了能耗、溫室氣體排放等指標的同比下降，也就是提升了各類能源的使用效率，可持續發展推進順利。

舉例而言，華潤萬象生活過去一年推動搭建“雙碳”戰略落地體繫，通過低碳節能改造、自建光伏、采購綠色電力等方式，單位管理面積碳強度同比下降3.80%，實現年度降碳控制目標。招商蛇口2023年累計27個持有項目接入能耗管理繫統，其中商業項目2023年公區碳排放強度相比2019年下降13.30%；新城控股旗下吾悅廣場2023年碳排放45.32萬噸，比2022年下降5.49萬噸，降幅10.80%，碳排放強度（碳排放量/面積）34.09千克CO2/㎡，對比2022年下降了20.79%。

而目前，數字科技管理平台正逐漸成為企業精細化能源管理的重要工具。例如，中國金茂旗下金茂綠建碳資産綜合能源管理平台可以對建築光伏發電情況、樓層照明用電、新風用電、供冷供暖、天然氣消耗以及碳資産數據進行實時監控分析，可以實現企業碳資産清晰、碳管控到位、碳分配合理、碳交易高效的管理等。

據觀點指數了解，我國碳排放權交易市場于2021年7月開市，目前僅有電力行業被納入全國碳市場，納入超過2000家重點排放單位。截至今年8月底，全國碳排放權交易市場累計成交量4.76億噸，成交額達279億元，總體處于初級階段。

另外，越來越多的商業地産企業開始推行綠色租賃，以應對租戶不斷提升的脫碳意願，合作達成淨零目標。

據世邦魏理仕（CBRE）2023年的辦公樓租戶調查，19%的受訪租戶計劃在未來租約中放入綠色條款，綠色裝修、廢棄物處理和循環利用、碳排放和能耗數據披露的相關條款，可再生能源使用等和脫碳息息相關的實踐，都可以以租賃條款的形式，在租戶和業主的談判階段提出讨論，並在租戶入駐後得到落實。

同時，願意對可持續樓宇支付租金溢價的租戶占比自2022年的3%提升至16%，其中已設置淨零目標的租戶，以及金融、專業服務、醫藥及生命科學等行業的租戶願意支付租金溢價的占比顯著高于平均，這些通常是商業地産企業吸引的目標優質租戶。

CBRE預期，租戶與業主之間的合作将通過綠色租賃得到有效推進和落實。通過在租賃條款中明确業主和租戶的相關義務和權利，租賃雙方共享綠色改造和運營所帶來的成本和收益，更主動地參與脫碳行動，成為“綠色共同體”。

據悉，嘉里建設已成功試行深綠色租賃計劃，實現環比年度能源消耗量下降的租戶可獲得經濟上的獎勵，並稱2030年該計劃要覆蓋擁有和管理商業物業的30%。越秀房托在租賃合同中包含綠色公約，設立低碳環保相關條款，對前線運營商、租戶、裝修人員和員工等在裝修、運營等環節保持環保性能做出約定；截至2023年末，超甲級寫字樓綠色公約覆蓋率已達到100%，亦持續将綠色公約普及至更多物業。越秀地産也已實現自持項目100%執行租戶區域碳管理體繫，全面推行《綠色公約》租賃協議。

可以看出，未來租戶與商業地産企業共同推進可持續發展将成為主流，綠色租賃的熱度将持續上升。

政策助推綠色建築發展，綠色融資領域熱度放緩

商業地産單位面積能耗顯著高于住宅，影響力更廣，也成為綠色建築推行的重點領域之一。獲取相關綠色建築的認證是商業地産企業普遍的做法，其中美國綠色建築委員會LEED及WELL認證被廣為接納。

以廣州太古匯為例，該項目設有購物商場、兩座甲級辦公樓和一間酒店。其中購物商場是全球首個取得能源與環境涉及先鋒評級（LEED）（運營與維護：既有建築）鉑金級認證的密閉式商場，並于2022年取得WELL健康建築標準鉑金級認證。自2021年7月起，廣州太古匯全面采用可再生電能。除此之外，廣州太古匯已安裝機械人巡查監控繫統；還安裝了無油冷凍機，估計每年可節約15萬千瓦小時電力，節約運營成本。

除此之外，綠色樓宇還有租賃需求及租金等優勢。以辦公樓為例，CBRE報告顯示，其此前對中國區寫字樓租戶進行調查顯示，15%的租戶大部分辦公室已經位于綠色樓字内，與之相對的是，56%的租戶表示有意願租賃綠色健康認證樓宇。同時，市場震蕩期，綠色辦公樓租金較其它優質辦公樓回升更快。另外，綠色辦公樓滲透率越低的市場，項目租金溢價越高。

數據顯示，截至2023年底，全國城鎮累計建成的綠色建築面積約為118.5億平方米，獲得綠色建築標識的項目累計2.7萬余個，實現跨越式增長。

從樣本企業來看，萬科截至2023年底滿足綠色建築評價標準的面積累計超過3.28億平方米，2023年新增25個綠色建築二星級認證項目，42個綠色建築三星級認證項目，5個LEED金級認證，1個LEED鉑金級認證；其中，滿足綠建的項目中，100%的新建商業項目引入了可再生能源設計。

今年以來，政策仍在助推綠色建築發展。6月14日推出的《北京市信貸支持建築綠色發展的指導意見（試行）》指出，鼓勵金融機構利用綠色金融標準或轉型金融標準，加大建築等領域綠色發展和低碳轉型的信貸支持力度。9月27日通過的《上海市綠色建築條例》提出，鼓勵金融機構通過提供綠色信貸、綠色保險、綠色債券等金融産品和服務等方式，支持綠色建築發展。

對于商業地産企業來說，綠色金融通道拓寬了融資渠道，也可一定程度上節約融資成本。過往來看，不少頭部不動産企業均嘗試通過綠色金融工具進行融資，具體包括綠色債券、綠色銀團貸款、可持續發展表現挂鈎貸款及碳中和CMBS等。

不過，由于近兩年整體環境下行和企業經營壓力增加，商業地産企業在綠色融資領域也漸趨放緩。今年以來，樣本企業中僅太古地産、保利發展、越秀地産、新鴻基地産及中國金茂等有綠色融資動作，且均為人民币融資。但，可以看出總體上票面利率保持較低水平，仍有成本優勢。

實際過程中，企業綠色融資也會存在不同的成本，主要體現在商業地産企業在綠色轉型過程中的技術投入和綠色融資項目的設計、評估、披露及管理等方面。而且，通常情況下，綠色項目的等級越高，其付出的成本也将越高。中小型企業受限于發展能力，綠色融資需求難以獲得滿足。

據8月28日消息，太古地産宣布發行兩只綠色債券，總金額達35億人民币，其中3年期債券票面利率為3.10%，5年期債券票面利率為3.40%。實際上，太古地産也是首家公開發行綠色人民币債券的港企，2023年7月，太古地産通過綠色點心債共籌集人民币32億元，在當時全球加息的背景下，債券的票面利率只有3.3-3.55%左右，體現出較好的資信水平。

另外，當前僅有頭部和一些港資企業（如招商蛇口、越秀地産、太古地産、恒隆地産等）搭建了綠色金融框架或設立了綠色金融目標。在觀點指數看來，商業地産企業對綠色融資的整體重視程度仍有較大的提升空間。