各有抓手，龍湖集團、華潤萬象生活、萬達商管數字化進程有奇效

一年一度的《表現力指數 • 2024 年度商業地産表現報告》繼續如約發布。

觀點指數緊密追蹤行業發展的脈動與革新步伐，深入商業地産及其關聯産業鍊，通過企業領袖深度訪談、廣泛市場調研，以及詳盡的數據資料分析，攜手行業領航者、資深從業者、權威專家及意見領袖，全面剖析商業地産全産業鍊的當前狀态，一同把脈行業風向與前景。

同時将從産品創新、商業運營模式、投融資策略、多元化等維度，深入挖掘潛藏的機遇與增長點，為業界提供權威、全面且前瞻性的行業指南，助力企業把握市場脈搏，為商業地産的持續發展注入新的活力與靈感，共同推動行業的繁荣與發展。以下為報告節選：

科技的力量于人們日常生活和工作中扮演着日益重要的角色，在商業領域的影響也已滲透至方方面面，成為重要的賦能工具，助力企業精準定位市場，提升租賃管理、優化銷售等多維度素質，實現運營能力的躍遷。

數據顯示，商業地産企業研發費用普遍同比下滑且數額較小，但觀點指數認為，在新舊模式轉換、消費場景引領的當下，商業地産企業對數字化的看法是積極和迫切的，以百聯股份、首創钜大為主的公司在2024年中報中提及對深化數字化建設和打造線上商城繫統的重視。

零售商大部分已通過微信小程序或獨立APP等工具完成了線上平台的打造，建立起了私域流量池。這有助于完成引流，提升客戶到訪率、提供多元化服務，進行精準互動、提高銷售轉化率和增加客戶粘性。同時，直播電商、社區電商、即時零售等新型消費模式崛起，全渠道融合成為趨勢。

商辦等企業更注重能耗管理，踐行綠色發展要求；辦公空間服務企業更加關注為租戶提供個性化及有效率的辦公解決方案，一些智能設備（如智能會議室、智能環境調節繫統等）正成為標配。在數字化技術的賦能下，亦有企業合作推出辦公空間升級計劃。

各有抓手，龍湖集團、華潤萬象生活、萬達商管數字化進程有奇效

快速叠代的數字技術正推動着商業實體向更加智慧化、人性化的方向前行，是在未來競争中優勝的關鍵砝碼。

從行業發展趨勢來看，近年來國家鼓勵線下實體經濟發展，倡導智慧商圈、智慧城市的理念，商業地産領域迎來新舊模式的轉換時機。此外商業地産行業已然進入存量競争時代，復雜的市場環境需要企業創新業務流程、構建新體驗、提升運營服務水平，找到破局之路。再者，消費者需求和購物習慣發生深刻變化，線上購物、社交媒體互動等日益流行，商業地産企業需要通過數字科技建立有效的“流量池”，增強與消費者間的粘性。

毫無疑問，數字化已是轉型的必由之路。同時，商業地産也将成為數字科技應用的重要載體與創新引擎。目前，越來越多的商業地産企業在項目籌備或運營時期樹立起與數字科技融合的典型。

2024年以來，觀點指數繼續跟進研究典型商業地産企業的數字化發展表現，重點關注企業線上線下一體化平台建設、會員及營銷服務體繫打造、能耗管理平台應用成效、研發團隊及研發投入等領域相關指標，發布“2024年度商業地産企業數字化發展表現”研究成果，龍湖集團、華潤萬象生活、萬達商管集團等一衆企業脫穎而出。

其中，龍湖集團在商業地産領域通過探索基于深度學習、模式識别技術的應用，更高效、科學地管理龐大的商業中心。龍湖天街早在2021年初便叠代了會員體繫，正式應用珑珠積分，随後，珑珠商城的升級産品“珑珠優選”也正式上線，使珑珠的應用場景被大大擴展，在各個業态之間統一了權益體繫和客戶體驗。消費者可以享受停車、尋車、全方位無線網便捷上網、移動支付、優惠在線核銷、會員打賞、及時回饋、專享外送、室内導航等多項便捷服務。

其旗下千丁數科為龍湖集團打造的能碳運營駕駛艙繫統去年正式上線，成為龍湖達成減碳目標的重要“法寶”。得益于千丁數科的助力，龍湖南京龍灣天街根據實時收集的數據對冷機設備進行優化、改造暖通空調冷站，在保證溫度适宜的同時，提高了能源運營效率，節能效率不斷提 升；一年節約用電量50萬kwh，制冷繫統節能率約達17.4%，降低二氧化碳排放量約250噸。

華潤萬象生活堅定落實數字化轉型，有序推進科技賦能“四化”建設。在生産科技化、運營數字化方面，商業航道通過門店管理繫統和商業業财自動化，顯著提高一線崗位工作效率，並為商家提供全面在線服務。此外，基于用戶畫像的智能化經營報表，助力商家提升營業水平。在空間智慧化方面，商業航道利用AI技術優化了商場客流管理、消費者積分和停車體驗。在數據資産化方面，商業航道通過整合品牌内容和卡券資源，推動“一點萬象”平台日活用戶數達到123萬，實現了44%的同比增長。

同時，華潤萬象生活運營的大會員體繫亦在穩步推進。截至2024年6月30日，“萬象星”會員總量達到5220萬人，較2023年末增長12.9%，萬象星積分發放與兌換總額共8.4億元，同比提升20.0%。

萬達商管集團憑借廣泛的經營布局、龐大的業務規模、多元化的物業管理組合、先進的科技化應用，以及衆多商戶以商業廣場為載體提供的多樣化的零售、文化、消費服務，已發展成為全球領先的數字化商業管理服務商。

于2024年5月17日，萬達商管集團在珠海舉辦品牌峰會，展示萬達智慧商業2.0版本，預示着屬于萬達商管及萬千商戶的AI智慧商業時代徐徐展開。2.0版本的萬達智慧商業創新推出了數字萬達廣場，並且立體地展示了500多座萬達廣場的全貌，貫穿選址、租鋪、開店、經營四大場景。並且通過線上+線下的通力銜接，發揮了巨大能量，為商戶提供了實實在在的便利及發展契機，更是為整個實體商業下一階段發展提供了新的思路和方向。

存量經營提效成主線，商業地産企業數字化轉型迫切

2024年以來宏觀環境延續低迷狀态。據國家統計局數據，1-9月社會消費品零售總額約為35.35萬億元，同比增長3.3%，增速較為平緩，意味着消費者信心徘徊在低位。同時，商業客流恢復增長，但客戶消費心态更加謹慎；新開商業增速進一步放緩，存量經營提效成為商業地産行業的核心主線。

企業經營層面，涉及商業不動産領域的企業整體展現出較強的韌性，多數企業的商業地産運營、住房租賃等業務給總體經營帶來了較強的支撐，經營效益在房地産市場壓力加劇的情況下保持了穩定。

近年來，随着科技領域不斷革新突破，數智化已成為各行業重要的賦能工具。在商業地産方面，數智化能夠幫助企業，亦可增強客戶體驗，降低人力成本，提升運營管理能力。

從各企業披露的中期業績公告來看，談及數字化相關成果或将數字化發展定為重要戰略的企業占少數，披露研發費用項目的更是寥寥無幾。觀點指數認為，這主要受到兩方面影響，一是大部分頭部企業已有成熟的數字化運維繫統；二是中小企業數字化轉型深化過程中遇到挑戰，這也是不動産行業數字化領域呈現出來的整體特點。

據觀點指數不完全統計，樣本商業地産企業2024H1的研發費用出現同比下滑是普遍現象。其中，聯合辦公空間服務提供商創富港重視對技術研發的投入，2024H1研發費用較上年同期增長12.89%，但總金額仍較小。

盡管投入金額及比例小，但觀點指數認為商業地産企業對數字化發展的看法是積極和迫切的。主要因為傳統模式動力不足，利潤較薄，數智化是“突圍”的必經之路；另外，消費場景的引領作用不可忽視，一些企業利用移動應用、社交媒體和在線商城，與顧客建立更緊密的聯繫，提供無縫的線上線下購物體驗。

據悉，百聯股份于2024中報中表示要深化數字化建設。具體目標：一是落實各項數字化轉型重點項目，确保信息繫統穩定運行，不斷積累數據資産，提升管理效能與客戶體驗，持續創造業務增量，推動公司數字化戰略落地。二是深化會員管理體繫建設，利用數字化分析工具對顧客數據進行深度挖掘，利用數字技術提升顧客的體驗。

另據首創钜大介紹，首創奧萊會員線上商城繫統于今年3月底在北京首創奧特萊斯開啟内測，為客戶提供24小時随時随地下單，快遞直達、線下提貨多重選擇，開啟了首創奧萊會員專屬的線上“雲逛街”+線下“實體驗”的全新購物體驗。随着會員商城繫統後續在其它首創奧特萊斯逐步完成推廣，線上業務效能将得到有效提升，會員權益體繫将得到充分完善，營銷網絡也将實現線上線下全覆蓋。

總體上，商業地産企業需要圍繞經營流量提升的核心，通過數字化賦能經營管理，持續推進從會員管理、營銷、服務、銷售到中後台的供應鍊和品類管理的數字化全流程覆蓋，實現線上、線下業務的雙向引流和協同發展，打造自身品牌、生态、流量以及管理等優勢。

零售企業重視一體化平台打造，行業全渠道融合成趨勢

随着新一代年輕人成長為消費主力軍，零售商面臨着消費需求與行為的巨大變化。消費者更習慣與手機等工具交流，更注重個性化、便捷化和體驗化的購物體驗，因而數字化于零售商的目標是将所有資源整合，打造“線上線下一體化平台”，完成引流，提升客戶的到訪率，提供多元化服務、進行精準互動、提高銷售轉化率和增加客戶粘性。

據觀點指數了解，零售商業企業大部分通過微信小程序或獨立APP等工具完成了線上平台打造，建立起私域流量池。

目前來看，各平台功能大同小異，主要包括智慧停車、品牌導覽、會員權益、商場活動等；同時，“大融城商業”上線了AR（增強現實）等功能。“廣州太古匯”還提供代客泊車及新能源代充電服務，賦能和鍊接全場景的購物體驗。

觀點指數認為，數字會員的積累是形成競争力的重要表現。數據集采後，信息将經過數據清洗、分類標簽、二次分析等數字化的處理和整理，讓品牌基于每個會員的特定情況，開展定制化的場景營銷。

實際實踐中，頭部企業由于業務涵蓋範圍廣，各客群間具有關聯性，近年來先後推出可以整合並經營所有業務闆塊的大會員體繫，即通過核心入口搭建大會員繫統，整合集團内部的多個業态的會員數據、賬号、積分、權益，實現一個會員管理繫統，串聯起跨業态運營的機制。

例如，在2022年5月上線的“萬象星”，其打通了華潤置地旗下住宅、有巢公寓、木棉花酒店、悅年華頤養中心、萬象影城、文體場館，以及萬象生活運營的購物中心和物業社區等各處場景，突破不動産物理空間的局限，實現“高頻服務”與“低頻服務”的相互賦能，以及線上線下的交叉賦能。

華潤萬象生活2024中期報告提及，大會員體繫正穩步推進，會員數量與積分規模更進一步發展。截至2024年6月30日，萬象星會員總量達5220萬人，較2023年底增長了12.9%，萬象星積分發放與兌換總額共8.4億元，同比提升20.0%。

近年來，外部環境嚴峻性及不确定性明顯上升，國内結構調整持續深化等給企業帶來了新的挑戰，但宏觀政策效應持續釋放，外需有所回暖，新質生産力加速發展等因素也形成新支撐。

觀點指數了解到，寶龍商業自2018年起與合作夥伴在多個領域建立起深度合作，致力于智慧零售、智慧運營等方面的探索。該公司的科技驅動業務發展戰略得以在數字支付、全域營銷及AI自動化管控等方面與騰訊形成聯合探索。通過攜手合作夥伴，寶龍商業不僅在内部打造了數字AI員工，同時升級線上線下服務，為百萬級全域用戶帶來優質的體驗。

據王府井集團中報披露，2024上半年公司全力推進百購ERP繫統、業财協同平台、會員繫統三大子項目平台建設，同時為适應全渠道接入、全域營銷以及統一運營的要求進行技術重構與升級。穩步開展一體化商城項目建設，設立了線上運營公司，專職開展一體化商場的運營工作。強化私域運營，會員服務小程序進入四期叠代，進一步完善停車支付等功能，給顧客帶來良好的購物體驗。

目前，該集團圍繞“同一個消費者，同一個王府井”的目標，通過線上商城、新媒體、短視頻、直播帶貨等運營模式，初步實現了顧客在線、服務在線、營銷在線、商品在線的全渠道經營場景，實現線上線下的全面融合。

目前，零售行業全渠道融合已成趨勢，直播電商、社區電商、即時零售等新型消費模式正在快速發展，網上消費增長漸成主流，傳統零售業在适應市場變化方面要做出更多的改變。

這方面，打造更優質的供應鍊體繫成為提升運營效率的前置條件。觀點指數獲悉，已有零售商确立建設智慧供應鍊，以改善倉店周轉天數和門店缺貨率，從整合倉儲資源、共享庫存、縮短供應鍊履約路徑、減少搬運次數方面提升與供應商的合作效率。

具體到目標上：通過建設全球采購網、生鮮直采基地、打造自有品牌及3R商品（即食即煮即烹商品）；通過戰略合作，與供應商共創、聯合生意計劃等方式，為客戶提供具有差異化價值、高質價比的商品與服務；彈性定制中心型門店和社區型門店的内容組合，實現高顧客滿意度及高坪效。

商辦企業推進“雙碳目標”，辦公空間服務助推空間升級

零售及商辦企業更加注重能耗管理，企業通常需要搭建覆蓋多領域的能源管理體繫/平台，亦或由市場上諸多不動産科技服務商提供智慧寫字樓、商場等各類解決方案，用以完成能源數據收集、監測、審計和分析等活動。

這樣做，一方面是為了推進“雙碳目標”，踐行綠色發展要求；另一方面，企業可以通過降低能耗來實現降本增效，或是獲得綠色項目認證拿到政策端的補貼或稅收優惠等。

例如，深圳住建局2022年發布的《關于支持建築領域綠色低碳發展若幹措施》顯示，對于達到國家、廣東省或深圳市超低能耗或（近）零碳零能耗標準，且被認定為國家或深圳市超低能耗或（近）零碳零能耗示範項目的，按照建築面積每平方米資助150元，單個項目資助金額上限為500萬元，且不超過項目建安工程費用的5%。對于集成應用國際及粵港澳大灣區等區域先進技術標準2部及以上，且經市建設主管部門評定達到相應綜合示範要求的建築工程項目，按照建築面積每平方米資助60元，單個項目資助金額上限為500萬元，且不超過項目建安工程費用的3%。

觀點指數了解到，中海于2017年建立的全國能源管理平台現已覆蓋全部自持商業項目，助力其成功打造多個綠色建築行業標杆，如深圳中國海外大廈，北京中海金融中心、成都天府超塔項目。

其中，北京中海金融中心是北京首個大型商業辦公零碳建築和光儲直柔技術集成示範項目，節能率可達到70%，可再生能源利用率達54%，減碳率達68%。

官網顯示，北京中海金融中心零碳建築示範項目位于北京市西城區菜市口大街與騾馬市大街交匯口東南角，建築面積3.15萬平方米，建築高度45.0米，地上11層，為中海自持寫字樓項目。在技術路徑上，主要聚焦被動技術降需求、主動技術提能效、能源轉型降排放、低碳建造降隐含碳等4大類18項技術措施，致力于推動零碳技術産業化應用。

另外，商辦空間服務類企業更加關注為租戶端提供智能會議室、智能工位、智能訪客、智能環境調節等應用，旨在通過提升業主及租戶的個性化體驗和辦公效率，提高商辦空間利用率和運營收益率。

中海商業旗下國際化商辦資産綜合運營商——COOC中海商務，目前已形成了完整、集約、多元的品牌矩陣，包括綜合商辦服務品牌Officloud中海雲商、創新型聯合辦公品牌OFFICEZIP等。其中OFFICEZIP定位為“未來辦公實驗室”，項目引入了環境智能管家繫統、大、中、小型各類會議室，配備投影儀、語音及視頻會議設備等。

2024上半年，中海商業運營收入為35.4億元，同比上升19.8%，其中寫字樓收入17.6億元。中海表示，上半年寫字樓業務頂住市場下行壓力，期内新簽約建築面積56萬平方米，推動收入逆勢增長6.4%；持續優化租戶結構，經營局面穩定可持續。

報告期内，WeWork中國與瑞安辦公于6月13日官宣達成戰略合作關繫，聯合推出了Hybrid Easy 2.0創新辦公升級計劃。

介紹披露，雙方計劃在數字化技術的賦能下，打通整合雙方繫統，使雙方的客戶便捷、高效共享完善的空間服務、豐富的社區活動，並透過雙方空間使用上的流通，創造更大的辦公生态。這個過程中，通過智能管理繫統來統籌管理雙方會員在各自空間的預定、通行、權益兌換等。

簡單說，即WeWork中國的辦公繫統不僅可以服務WeWork中國，也可以服務瑞安辦公，當更多的辦公空間或産品接入繫統中，客戶也就擁有更靈活、更科技的創新辦公選擇。