WeWork 中國、IWG 集團、德事 TEC入選，靈活辦公商業模式不斷演變

一年一度的《表現力指數 • 2024 年度商業地産表現報告》繼續如約發布。

觀點指數緊密追蹤行業發展的脈動與革新步伐，深入商業地産及其關聯産業鍊，通過企業領袖深度訪談、廣泛市場調研，以及詳盡的數據資料分析，攜手行業領航者、資深從業者、權威專家及意見領袖，全面剖析商業地産全産業鍊的當前狀态，一同把脈行業風向與前景。

同時将從産品創新、商業運營模式、投融資策略、多元化等維度，深入挖掘潛藏的機遇與增長點，為業界提供權威、全面且前瞻性的行業指南，助力企業把握市場脈搏，為商業地産的持續發展注入新的活力與靈感，共同推動行業的繁荣與發展。以下為報告節選：

共享辦公行業正處于轉型與創新的階段，辦公空間服務商逐步從單一辦公空間提供者成長為集資源共享、服務賦能、價值創造于一體的綜合性辦公服務平台。

業績表現上，以IWG集團和創富港為代表的辦公空間服務商，半年度營收及盈利能力等多項指標表現亮眼。與此同時，部分企業仍處于摸索求生階段，難以突破持續虧損的困境。

作為商業辦公細分領域，辦公空間服務商的發展與寫字樓市場緊密聯繫，相互影響。現階段，辦公市場仍處于緩慢恢復階段，重點城市辦公租金下行壓力仍存。基于此，今年部分辦公空間服務商的規模增長放緩，專注于運營管理能力的提升。

另據觀點指數統計，期内超半數新開辦公空間項目落址于重點城市寫字樓項目的部分樓層，有效改善城市辦公樓空置率的情況，靈活辦公空間與寫字樓等商業物業融合發展成為新的趨勢。

項目布局上，四大一線城市依然是辦公空間服務商落址的首選，期内樣本企業新開項目城市集中度較高，中心城市靈活辦公市場吸引力持續在線。與此同時，基于城市發展潛力、産業轉型以及城市創新創業吸引力持續提升等因素，重點新一線城市同樣受到辦公空間服務商的青睐。

WeWork 中國、IWG 集團、德事 TEC入選，靈活辦公商業模式不斷演變

随着靈活辦公市場規模的持續增長，行業的商業模式也在 不斷演變，辦公空間服務商正在走向多元化發展。

憑借紮實的運營管理能力、強勁的綜合實力以及創新經營理念，WeWork中國、德事TEC、IWG集團、創富港等多家企業成功入選“2024年度辦公空間服務商表現”，為行業樹立新標杆。

在過去的八年里，WeWork中國已覆蓋12個城市，服務近8萬辦公人群，並在今年繼續實現業績增長。與此同時，WeWork中國通過多元化服務策略，從定制化的辦公解決方案到豐富的社群活動，致力于為企業提供高品質的辦公體驗。

德事TEC定位為亞洲高端服務式辦公室專家，目前管理超過200家辦公中心，遍布大中華區、東南亞、北亞、印度、斯里蘭卡、澳大利亞和中東等16個國家的36個城市。在辦公空間産品主要布局于重點城市核心商務區的當下，其提供“精裝全配，拎包入駐”的服務，能夠滿足從初創到成熟規模企業的不同辦公空間需求，辦公方式靈活多變。

IWG集團辦公網點同樣布局于全球的多個國家。得益于轉向特許經營，公司的擴張計劃明顯加快。上半年IWG集團新增開業306個全新的辦公空間項目，同比增長130%。

截至6月，IWG集團已開業辦公中心網點數增長10%至3751個，輕資産模式加持下，還将繼續擴大其辦公網點的覆蓋範圍。

在中國市場，其布局的靈活辦公品牌包括雷格斯Regus、Spaces、HQ和Signature等，致力于為辦公人群提供靈活、協作的工作空間。

憑借多元化品牌組合、全球辦公網點布局、強勁的綜合實力以及在環保和社會責任上的重點布局，IWG集團進一步鞏固其在靈活辦公領域的領先地位。

運營成果顯著，企業邁向盈利新紀元

以IWG、創富港為代表的辦公空間服務企業最新披露的2024年中期業績報告顯示，今年上半年，企業營業收入穩中有漲，盈利能力顯著提升。

企業最新披露的業績報告顯示，今年上半年，IWG集團和創富港收入分别錄得18.36億美元和3.87億元，同比變動幅度分别為0%和7.53%。

其中，IWG集團全繫統收入創新高，按固定匯率計算增長2%至20.88億美元。基于全球化的布局和龐大的管理規模，收入優勢突顯。

分業務類型來看，IWG集團營收組成包括托管和特許經營模式、公司持有和租賃模式以及Worka業務，其中公司持有和租賃模式業務對營收的貢獻最大，2024年半年度收入為16.13億美元。

值得一提的是，IWG集團托管和特許經營模式收入實現強勁增長，同比增長 23%（固定匯率）。Worka專注于平台和服務的持續發展，預計短期内不會成為IWG集團盈利增長的關鍵貢獻部分。

對比來看，創富港收入組成較為單一，營收結構連續多年由聯合辦公空間服務收入和其他商務服務收入組成。

拆分服務内容可知，創富港同時為客戶提供财稅代理、虛拟辦公室等商務增值服務，這也是其營收的重要組成部分。

除了收入端有不錯的增長外，今年上半年辦公空間服務商在盈利端同樣取得不錯的成績。

上半年，IWG集團和創富港分别錄得1600萬美元和2919.59萬元的淨利潤，兩者去年同期的該項指標分别為虧損7600萬美元和1630.18萬元。創富港中期業績報告中指出，公司營業利潤及淨利潤同比漲幅分别為82.75%和79.1%，主要原因是出租率回升、收入增長以及毛利率提升。

對比去年同期，兩者毛利率均有不同程度的提高。其中，創富港毛利率增加0.53個百分點至38.22%，IWG集團上半年毛利率為28%，對比去年上半年增長7個百分點。

從數據來看，辦公空間服務商的盈利能力得到顯著提升。

值得一提的是，IWG集團近五年來首次恢復正收益。與此同時，其在EBITDA增長上也有不錯的表現。2024年上半年，IWG集團調整後EBITDA按固定匯率計算增長6%至9.17億美元，IFRS前調整後EBITDA增長13%（固定匯率）至2.74億美元。同時，公司毛利（不計合理化）增長35%（固定匯率）至5.13億美元，整體毛利增長52%至5.58億美元。

幾家歡喜幾家愁，目前仍有多家辦公空間服務商深陷虧損困境，優客工場、堂堂加等企業均在列。

從兩者披露的最新業績表現可知，2023年全年，優客工場和堂堂加兩者營業收入分别為4.6億元和3.19億元，同比下滑30.41%和36.9%。去年全年，兩者淨虧損分别錄得2260萬元和4804.7萬元，對比2022年全年大幅收窄，主要由于兩者積極關閉表現不佳的辦公中心。

财報數據顯示，兩者業務規模均出現大幅下滑，優客工場辦公空間項目數從2021年末的273個縮減至2022年末的207個，並進一步減少至2023年末的95個。截至2023年末，其運營工位數量從2021年末的62580個減少至29850個，降幅達52.3%。

截至2024年6月10日，堂堂加管理的辦公空間項目數已從2022年末的65個縮減至8個。直營模式下的辦公空間項目數已從2022年末的53個減少至3個。

與之相似，不少辦公空間服務商經歷了業務增長的波動，近幾年業務規模也出現下降。

堂堂加最新的招股書披露，節約成本是維持其運營的重要措施。為了降低固定運營成本，堂堂加在2022年4月30日至2022年12月31日期間縮減了約18%的員工人數。

值得注意的是，年内堂堂加屢次更新招股書文件。7月19日披露的招股書顯示，堂堂加預計首次公開發行價格将在每股A類普通股6.00美元至7.00美元區間，發行140萬股，募資範圍在840萬-980萬美元之間，對比其于2022年首次注冊上市提交的公告，募資金額出現大幅下滑。

輕資産成重要發展方向，中心城市靈活辦公市場吸引力持續在線

辦公空間服務是商業辦公的細分領域，其發展與寫字樓租賃市場互相影響，緊密相關。

新增項目開業上，觀點指數選取18家辦公空間服務商作為樣本，監測今年以來的開業情況。

1-9月，樣本企業共計新增入市30個辦公空間項目，BEEPLUS、IWG集團、創富港、創聯工場、德事TEC、高格辦公空間、潤加速産業加速器、奕橋Bridge+、優客工場等企業均有新項目落地。其中，創富港以13個新開辦公空間項目數位居首位，其次是IWG集團。

剔除新增樣本企業影響，新開項目數同比下降7.41%，樣本企業開業積極性不及去年同期。

觀點指數注意到，今年以來，部分樣本企業擴張動作放緩，更多聚焦于運營管理能力的提升。比如創富港在交流過程中表示，目前正處于增長最緩慢的時期，規模年增長在10%左右。WeWork中國表示，今年沒有定下具體擴張目標，公司主要關注營收、整體的盈利。

雖然不少企業放慢規模增長的步伐，但仍有企業擴張強勢，包含IWG集團、奕橋Bridge+、德事TEC等在内。

觀點指數從IWG集團中期業績報告獲知，得益于轉向特許經營，有效減少資本支出，公司的擴張計劃明顯加快。上半年其資本支出下滑至7900萬美元，去年同期為1.02億美元，該項指標預計還将進一步下降。

上半年IWG集團新增開業306個全新的辦公空間項目，同比增長130%，其中有291個即占比95%的新項目屬輕資産擴張模式獲得。同時，上半年新增簽約465個新項目，同比增長16%，其中有460個即占比99%的新網點屬輕資産模式。

顯然，IWG在輕資産增長計劃上取得不錯的成績，簽約和開業規模得到有效增長，符合預期。截至6月，IWG已開業辦公中心網點數增長10%至3751個，輕資産模式加持下，IWG集團還将繼續擴大辦公網點的覆蓋範圍。

值得注意的是，輕資産戰略備受辦公空間服務商的青睐，包括IWG集團在内，BEEPLUS、WeWork中國等多家辦公空間服務商積極擁抱輕資産發展戰略，企業的運營管理能力也将成為突圍的利器。

負面消息纏身的堂堂加也不例外。其最新招股書披露，以輕資産模式為重點，強化Distrii辦公空間網絡便是其未來增長的策略之一。

1-9月，樣本企業每月均有新項目開出，鋪排較為穩定。

項目體量上，1-9月入市的辦公空間産品以面積數百到數千平方米不等的中小體量項目為主。空間打造以獨立辦公室、開放式工位、服務式辦公室、會議室、休閑區以及相應配套的功能區域為主，其中辦公空間服務商減少開放式工位，更多面積用于打造獨立辦公室。

新開項目城市布局上，深圳的新開項目數以占比30%居首，其次是上海，占比為13.3%。對比去年同期，四大一線城市依然是辦公空間服務商落址的首選，期内一線城市新開項目數占比達63.3%，城市集中度較高，中心城市靈活辦公市場的吸引力持續在線。

與此同時，以無錫、杭州、青島等為代表的新一線城市也受到青睐，主要與新一線城市加速發展、産業轉型以及城市創新創業吸引力持續提升等因素相關。

此外，期内以深圳、廣州、北京為代表的一線城市依然是新簽項目布局的熱門地，南京、蘇州、重慶、成都等新一線城市也是布局的重點。

從企業的城市布局可以發現，目前辦公空間服務商的聚集效應明顯。

辦公租賃市場仍處緩慢恢復期，服務商走向多元化

值得一提的是，與多數選擇轉型輕資産模式的辦公空間服務商不同的是，創富港始終堅持傳統模式，主要服務于極小及微小企業，入駐企業的規模平均為2-5人，其在小微企業的市場上優勢明顯。

規模之外，今年創富港繼續致力于科技賦能企業服務的研發探索。此前6月17日，創富港對外發布，公司在全國中小企業股份轉讓繫統中所屬的管理型行業分類由“租賃和商務服務業-商務服務業-其他商務服務-辦公服務”變更為“科學研究和技術服務業-科技推廣和應用服務業-創業空間服務”，所屬的投資型行業分類未變更。

觀點指數從其2024年半年度報告中獲知，今年上半年，創富港研發費用為790.27萬元，較去年同期增長12.89%，占營業收入的比重為2.04%。

除擴張模式之外，回顧1-9月樣本企業落地的辦公空間産品可以發現，辦公空間服務商在産品打造上同樣存在差異。

入駐物業選擇上，超半數新開辦公空間項目落址于核心城市甲級/超甲級寫字樓，辦公空間服務商憑借精細化項目運營管理能力有效激活城市樓宇新動能，促進重點城市寫字樓空間的去化。觀點指數認為，靈活辦公空間有助于改善城市空置率，或将成為未來寫字樓等商業物業的標配。

以創富港和德事TEC為代表，其中創富港服務的目標客群一定程度上也決定了其入駐物業的類型。創富港入駐的物業主要聚焦于一線城市甲級末端寫字樓以及乙級寫字樓項目，暫不進駐産業園區物業。目前其位于深圳的項目數量占比最大。

期内德事TEG的落地項目包括中信泰富廣場42樓（升級亮相）、EHB企業總部大廈35層、南京國金中心等。

德事TEC定位為亞洲高端服務式辦公室專家，目前管理超過200家辦公中心，遍布大中華區、東南亞、北亞、印度、斯里蘭卡、澳大利亞和中東等16個國家的36個城市。

基于服務式辦公定位，德事TEC在大中華區入駐的物業多為一線及新一線城市核心區域的優質寫字樓，如國貿中心、銀泰中心、廣州周大福金融中心、上海國金中心二期、華貿中心、華潤大廈、現代汽車大廈等。

另外，據觀點指數了解，德事于2023年年度錄得收入3.15億美元，同比增長11.2%，其中大中華區占總收入的47%，即約為1.48億美元。與此同時，2023年全年經調整EBITDA同比上升12%至5600萬美元，升幅主要受大中華區以及南亞和中東地區業績帶動，兩者分别占37%和34%。

從德事的業績表現來看，大中華區高端辦公空間需求依然強勁，辦公空間服務商增長空間可觀。

另外，在靈活辦公與寫字樓等商業物業融合發展的趨勢下，商辦運營商旗下的辦公空間服務品牌以母公司的商務樓宇為依托，實現管理規模穩步增長。如奕橋Bridge+辦公産品已布局全國14個城市，運營管理36個項目，其辦公空間産品落址的寫字樓物業包括上海長甯來福士廣場、凱德·國正中心、凱德·匯新大廈、杭州來福士中心、上海來福士廣場、友邦金融中心、重慶來福士等。

現階段，市場端辦公空間數量快速增長，大多數辦公空間服務商的經營規模普遍較小，行業競争格局較分散。與此同時，辦公租戶對辦公空間産品和服務的要求日趨提高和差異化。

為把握行業發展趨勢和客戶需求的變化，辦公空間服務商不斷提高服務質量、提升科技創新能力，持續打造企業的差異化優勢，行業正呈現多元化發展趨勢。

可以看到，共享辦公行業正處于轉型與創新的階段，辦公空間服務商逐步從單一辦公空間提供者成長為集資源共享、服務賦能、價值創造于一體的綜合性辦公服務平台。

從1-9月新簽/續簽的辦公空間産品，同樣可以窺見辦公空間服務商的差異。據觀點指數不完全統計，以創富港、BEEPLUS、奕橋Bridge+、德事TEC、MFG以及LIMO零秒空間均有新增簽約辦公空間項目，成為企業規模增長的重要支撐。

其中BEEPLUS目前總共有四條産品線，包括3.0産業中心、政企中心、寫字樓産品線以及産業社區。

另外，期内MFG成功續簽重慶陽光金融中心和成都IFS項目，進一步強化其在西南地區的運營服務能力。觀點指數從企業官網獲知，MFG定位為中國高端的寫字樓運營服務商，企業願景是成為樓宇經濟及CBD建設運營的核心力量，目前商辦業務管理規模超300億元，商辦物業運營服務超50萬平方米，為超5萬商業精英提供卓越的辦公場景及服務。

辦公市場表現上，在有效辦公租賃需求不足以及新增供應繼續放量等因素影響下，辦公租賃活動未見明顯復蘇信号，市場對辦公的預期減弱，重點城市辦公租金仍面臨下行的壓力。

市場數據顯示，9月，觀點指數監測的19個重點城市平均辦公租金單價為2.17元/天/平方米，環比下滑1.67%。

19城辦公租金區間位于1.14元/天/平方米到5.54元/天/平方米之間，北京居首。其中79%的城市辦公租金平均單價出現環比下跌，位于-6.86%到-0.46%之間。在經濟下行壓力下，企業搬遷、換租等活動還将繼續，重點城市辦公租金仍将承壓。

一線城市平均辦公租金單價為3.92元/平方米/天，環比下滑0.7%。具體來看，上海及廣州辦公挂牌租金均出現不同程度的環比下跌，跌幅分别為3.77%和1.25%，北京及深圳辦公挂牌租金止跌回升，環比上漲0.54%和1.62%。

重點城市辦公租金仍波動下行，辦公租賃市場處于緩慢恢復期。

中小企業發展信心有待提振，辦公空間服務需求仍存

中小企業群體是辦公空間服務行業的重要租戶組成。

渣打銀行披露的最新數據顯示，9月中國中小企業信心指數（SMEI）從8月的49.6略回升0.1個百分點至49.7，保持在低位，其中服務業下滑仍為主要的拖累因素。

1-9月，SMEI平均值為50.73，對比去年同期下降1.87%。今年前9月超半數的月度指數處于50以上的景氣區間，而相較去年，景氣區間月份數量有所減少。

另外，據中小企業協會發布的最新數據，9月中小企業發展指數(SMEDI)總指數為88.7，較上月降低0.1點。其中宏觀經濟感受指數、成本指數、勞動力指數、投入指數以及效益指數較上月均出現下降。

分行業指數上，工業和信息傳輸軟件業指數由降轉升，對比上月分别上升0.1和0.3點，批發零售業繼續上升，環比上升0.1點。建築業、交通運輸業、房地産業、社會服務業以及住宿餐飲業和上月相比分别下降0.1、0.3、0.4、0.6以及0.4。

相比去年同期，總指數和分行業指數均出現不同程度的下跌。中小企業發展指數是反映中小企業經濟運行狀況的綜合指數，結合SMEI數據來看，中小企業發展狀況有所波動，回升基礎仍不穩固。國内外形勢依然復雜嚴峻，中小企業發展信心有待進一步恢復。

與此同時，觀點指數注意到，今年中央和地方層面針對中小企業發展出台一繫列支持政策，以促進中小企業實現高質量發展。

6月，财政部、工業和信息化部兩部門頒布的《關于進一步支持專精特新中小企業高質量發展的通知》指出，通過中央财政資金進一步支持專精特新中小企業高質量發展，為加快推進新型工業化、發展新質生産力、完善現代化産業體繫提供有力支撐。

減稅降費政策上，今年3月，上海市發布了減輕企業負擔支持中小企業發展的若幹政策措施，包括全面貫徹落實國家減稅降費政策，降低稅費成本和用工成本等。

總結來看，今年以來，中央及地方層面對中小企業的發展高度重視，頒布的政策文件及工作會議主要從資金支持、減稅降費、數字化轉型、專精特新發展以及融資便利化等方面支持中小企業的發展。

據觀點指數了解，截至6月底，我國已累計培育專精特新中小企業超14萬家，其中專精特新“小巨人”企業1.2萬家。

與此同時，年内國家市場監督管理總局披露的數據顯示，2023年我國新設經營主體3273萬戶，同比增長12.6%。其中，新設企業1002.9萬戶，增長15.6%；新設個體工商戶2258.2萬戶，增長11.4%。

總結來看，中央及地方層面繼續激發經營主體活力，持續提振市場信心。因此，中小企業對聯合辦公的需求依然存在並具備增長的潛力。