中海商業領銜，陸家嘴集團、華潤萬象生活發揮標杆力量緊跟其後

一年一度的《表現力指數 • 2024 年度商業地産表現報告》繼續如約發布。

觀點指數緊密追蹤行業發展的脈動與革新步伐，深入商業地産及其關聯産業鍊，通過企業領袖深度訪談、廣泛市場調研，以及詳盡的數據資料分析，攜手行業領航者、資深從業者、權威專家及意見領袖，全面剖析商業地産全産業鍊的當前狀态，一同把脈行業風向與前景。

同時将從産品創新、商業運營模式、投融資策略、多元化等維度，深入挖掘潛藏的機遇與增長點，為業界提供權威、全面且前瞻性的行業指南，助力企業把握市場脈搏，為商業地産的持續發展注入新的活力與靈感，共同推動行業的繁荣與發展。以下為報告節選：

現階段，重點城市寫字樓市場仍面臨量增價跌的壓力，總存量面積繼續增長，新增供應面積對比去年同期有所縮減，部分城市存量辦公面積迎來去化的窗口期。

市場數據顯示，重點城市辦公租金仍面臨下行壓力，以價換量策略仍是主流。與此同時，第三季度北京和廣州甲級寫字樓市場空置率有所下滑，其中北京辦公租賃需求正有序恢復，淨吸納量實現穩步上升。

辦公市場競争加劇，商辦資産價值有待盤活，這也對樓宇質量以及運營企業提出了更高的要求。商辦運營商亟需解決供需錯配的問題，提升資産的收益表現和抗風險能力。

雖然辦公市場在量價等方面出現了一些波動，但大多數寫字樓樣本項目的出租率波動不大，優質寫字樓仍展現出較強的抗風險能力，經營活動相對穩定。

辦公投資端，随着越來越多的企業加入資産抛售行列，市場可供選擇的優質物業持續增長，買方迎來更大的議價空間，期内險資和國資企業買樓的熱度不減。

中海商業領銜，陸家嘴集團、華潤萬象生活發揮標杆力量緊跟其後

過去一段時間里，辦公市場租賃需求主要受降本增效的驅動，大多數企業租戶傾向于采取相對謹慎的租賃策略，以價換量仍是主流。

市場的不确定性也對商辦運營商提出了更高的要求。基于此，觀點指數研究院對行業與企業進行長期跟蹤研究與數據分析，綜合管理規模、資産效率、運營模式等各項指標，盤點在寫字樓領域表現突出的企業，以給行業提供標杆的力量。

依托強勁的綜合實力，中海商業、陸家嘴集團、華潤萬象生活、招商商管、合景泰富商業資管等企業已經發展成為寫字樓領域的重要力量，成功列“2024年度商辦運營商表現”名單。

這些企業在寫字樓領域表現突出，穩定的租戶結構、市場需求響應快速以及項目管理能力強是其實現穩定經營的關鍵。

其中，COOC中海商務作為中海商業旗下全域商辦資産管理品牌，已形成以中海中心、中海國際中心、中海财富中心、中海廣場以及中海大廈為主體的五大甲級寫字樓産品繫。

穩定的租戶結構是其在激烈的寫字樓競争市場脫穎而出的重要因素。據中海商務官微披露，其2000平方米以上的基石客戶占比達到47%，且2年以上租約面積占比達91%，這種長期穩定的租約确保了租金收入的穩定性。

華潤萬象生活作為輕資産的代表，憑借出色的商管能力在商業地産管理領域具備較強的競争力和持續發展能力。寫字樓賽道，其聚焦租賃+運營+物業管理的一體化管理模式。目前商業運營服務寫字樓合同項目數為31個，其中已開業項目數為25個，總建築面積約為170萬平方米。

寫字樓市場放緩的情況下，嘉里建設在保持高出租率方面具有顯著的優勢。6月底，其位于内地的辦公樓整體出租率為90%，與去年年底基本持平。其中上海靜安嘉里中心和上海浦東嘉里城繼續保持超95%的高位出租率水平。

随着經濟的發展與辦公需求的變化，寫字樓已不僅僅是為企業提供單純的辦公空間，而是向着更加綜合和多功能的方向發展。招商 MOffice 品牌作為招商商管旗下寫字樓運營服務品牌，從空間、服務、生态三大維度，将樓宇塑造成企業鍊接的平台。

招商商管積極探索商務辦公的多種模式，大力引入科創金融、信息服務、文化創意、郵輪運輸等産業，通過整合産業鍊上的客戶資源和需求，創新商務生态，推動企業經濟與區域效益同步提升。

“中國尊”引領綠色可持續風潮，廣州國際金融中心、廈門TFC入選

寫字樓項目不僅是商務活動的重要場所，更是城市地標和經濟發展的重要推動力。

行業典範，引領未來。北京國貿大廈、北京中信大廈、重慶來福士辦公樓、廣州國際金融中心、廣州周大福金融中心、廈門波特曼财富中心、上海蘇河灣中心、上海中海中心、上海中心大廈和深圳平安金融中心成功入選“2024年度商辦資産運營表現”，以單個項目的發展成果給行業的可持續發展提供樣本。

這些項目不僅在建築設計、功能布局上具有創新性，還在環保、節能、運營管理、技術設施等方面表現出色，成為所在城市的標杆性寫字樓。

北京中信大廈（中國尊）位于北京商務中心區核心區Z15地塊，可容納1.2萬人辦公，是中信集團總部大樓。項目外觀靈感來源于中國古代青銅時代的禮器“尊”，充分體現了東方文化的韻味。作為北京CBD核心區的標志性建築之一，北京中信大廈不僅在建築設計上實現創新，還在綠色建築和可持續發展上做出積極貢獻。

廣州國際金融中心位于廣州市天河區珠江新城CBD中軸線上，是廣州標志性建築之一。項目總建築面積超過45萬平方米，主塔樓高432米，集辦公、酒店、休閑娛樂等多種功能于一體，包括超甲級寫字樓、國際頂級豪華品牌酒店、服務式公寓、商務宴會中心和國際會議中心等。

在寫字樓市場弱恢復階段，廣州國際金融中心繼續保持穩健經營，上半年成功續約英國領事館、蘇黎世财險、融捷集團、CBD管委會等重要租戶，續租率達88.2%，有效穩定了優質的客戶資源。

廈門波特曼财富中心項目（簡稱“TFC”）位于廈門會展北CBD 核芯地段，總建築面積 39 萬平方米，由兩棟超高層甲級寫字樓及大型綜合體組成，是集總部辦公、文化休閑、商業配套于一體的城市商務綜合體。

TFC 在招商運營、數字化平台建設、樓宇運營等多方面表現突出，使其在激烈的寫字樓市場競争中脫穎而出，同時其優質的服務收獲了大量租戶的認可。

辦公租金集體下滑，供給過剩繼續影響寫字樓市場

2024年以來，中國經濟保持了總體平穩的增長态勢。據國家統計局披露的數據，前三季度國内生産總值（GDP）為949746億元，同比增長4.8%，國民經濟運行總體平穩，穩中有進。

經濟的穩步增長有效帶動了企業的擴張需求，從而積極影響寫字樓市場的發展。回顧期内，在多種因素的帶動下，中國寫字樓市場呈現出復雜多變的發展形勢。

市場新增供應上，據第一太平戴維斯披露的數據，今年前三季度，四大一線城市新增入市的甲級寫字樓面積合計171.6萬平方米，同比下降60.9%。其中上海以三季度新增供應107.9萬平方米居首。

第三季度，一線城市共計新增供應26.7萬平方米，環比和同比均有不同程度下滑。其中，第三季度廣州無新增供應以及第二季度，北京、深圳、廣州三城無新增供應，這給存量辦公面積提供了去化機會。

疊加新增辦公面積，截至第三季度末，一線城市甲級寫字樓總存量面積增長至5314.8萬平方米，環比上升0.5%，漲幅有所收窄。其中上海以1943.9萬平方米的總存量面積位居首位。

寫字樓市場的供給主要集中在各地的房地産企業。據觀點指數不完全統計，期内包括北辰實業、凱德投資、中海商業、保利發展等企業在内，均有全新的寫字樓項目亮相。

從數據來看，雖然2024年的供給量有所收窄，但去年全年大面積的存量繼續影響着寫字樓市場。

第三季度，北京、上海和廣州的空置率均有所下滑，第三季度三城空置率分别為19.4%、21.8%和18.1%，對比第二季度下降0.4個百分點、0.5個百分點以及0.4個百分點。

值得一提的是，第三季度北京甲級寫字樓市場租賃需求正有序釋放，對比第二季度，單季度甲級寫字樓淨吸納量上升41.8%，市場需求有所回升。同時，2024年前三季度，上海甲級寫字樓淨吸納量累計達63.4萬平方米，已達去年全年水平，辦公需求有所回升。

具體表現上，廣州空置率處于一線城市的最低水平，並保持相對穩定，上海及深圳空置率仍處于高位，均已超過20%，主要是辦公供給與需求之間的矛盾所致。

租金表現上，第三季度一線城市平均辦公租金為185.4元/平方米/月，環比下滑4%，同比下滑10.8%，仍未止跌。

具體來看，今年第一季度北京甲級寫字樓平均租金下跌至“2”字頭，第三季度延續跌勢，對比第二季度下跌6%至263.6元/平方米/月，對比去年同期下跌15.17%。

上海、廣州及深圳甲級寫字樓租金在環比和同比上同樣出現不同程度的下滑，第三季度三城租金同比變動幅度為-11.59%到-4.14%，環比變動幅度為-4.3%到-0.78%。

寫字樓項目的租金單價受區域供需關繫、經濟表現以及政策等因素的共同作用，現階段重點城市寫字樓租金仍面臨下行挑戰，辦公市場處于調整恢復階段。

寫字樓出租率分化明顯，以價換量策略成主流

從一線城市甲級寫字樓租金變動情況可以發現，以價換量依然是2024年寫字樓市場發展的關鍵詞之一，這一策略在重點城市和樣本項目中均有體現。

量增價跌，辦公市場競争加劇，商辦運營商積極以變求存。為應對市場供需不平衡的情況，觀點指數統計下的寫字樓樣本項目繼續采取以價換量的策略，通過降價或采取相關優惠舉措來吸引、留住租戶。

截至2024年中期末，17個樣本寫字樓項目租金水平從78.1元/平方米/月到649元/平方米/月不等，基于項目區位、商業聚集程度、辦公服務、建築質量等情況不同，寫字樓物業租金水平的表現也差距較大。

樣本項目平均租金單價為213.34元/平方米/月，對比2023年末下跌1.2%，對比去年同期下跌3.84%。具體來看，對比去年年末，超過70%的寫字樓樣本項目租金單價出現下滑，17個樣本項目租金變動區間從-12.08%到10.59%不等。

另外，陸家嘴長期持有的甲級寫字樓物業平均租金同樣有所下滑。今年上半年，其位于上海的甲級寫字樓平均租金為7.91元/平方米/天，去年年末為7.97元/平方米/天。

顯然，寫字樓物業租金下調已經成為普遍現象，辦公租賃市場延續以價換量的策略。

在具體項目經營表現上，觀點指數選取重點城市的45個寫字樓樣本項目，跟蹤其出租率變動情況。

截至2024年中期末，圖表中的45個寫字樓樣本項目出租率數值從57%到100%不等，項目之間的經營活動存在較大差距，實現滿租的項目包括香港越秀大廈、科技大廈、科技大廈二期、北京通泰大廈以及上海靜安融悅中心A棟。

樣本項目平均出租率為88.16%，對比2023年末減少了0.22個百分點，個體的變動幅度從減少11個百分點到提升9.7個百分點不等，其中40%的樣本項目出租率出現下滑；對比去年同期，平均出租率提升了0.17個百分點，個體的變動區間為減少10個百分點到提升14.4個百分點不等，其中42%的樣本項目出租率有所降低。

雖然辦公市場在量價方面出現了一些波動，但是結合項目出租率變動幅度來看，大多數項目的出租率水平波動不大，優質寫字樓項目仍展現出較強的抗風險能力，經營活動保持相對穩定的狀态。

按所處城市來看，位于香港、深圳、杭州、北京以及沈陽的樣本項目出租率表現突出，截至6月底，當地樣本項目的平均出租率保持在90%及以上。同時，對比去年年末，北京、廣州、深圳、沈陽及無錫的樣本項目平均出租率有所提升。

總體而言，寫字樓項目出租率分化現象較為明顯，這與樓宇質量、企業經營能力、市場需求、城市經濟發展水平等多種因素密切相關。

寫字樓估值下滑，新項目助力企業提升業績

辦公市場環境對寫字樓項目的估值也産生一定影響。據企業披露的數據，部分寫字樓物業面臨估值下滑的挑戰。

截至6月底，春泉産業信托物業組合估值約為119.82億元，環比變動-5%。其中華貿物業6月底的估值為84.8億元，較2023年末減少0.9%，資本化比率/續租回報率為4.5%（2023年12月31日為5%）。

這兩者並非寫字樓物業估值下滑的特例。在供給過剩、市場需求、宏觀經濟環境等多重因素作用下，寫字樓物業估值承壓。

太古地産在2024年中期業績報告中指出，今年上半年股東應占溢利為17.96億港元，去年同期為22.23億港元，同比下滑19.21%。扣除非控股權益後，上半年投資物業公平值虧損為8.79億港元，去年同期的公平值虧損為16.35億港元，這兩個時期的公平值虧損主要來自香港辦公樓組合。

上半年，太古地産來自物業投資的經常性基本溢利下降，主要體現了香港辦公樓租金收入減少（一定程度由于失去2023年12月出售香港港島東中心9個樓層的收入）。

由于持有物業估值的下滑，帶來了公允值變動損益，雖然這部分損益並不會産生實際虧損，但确實是租金和出租率出現不同程度下滑的體現，也會增加企業持有物業經營的壓力。

從企業披露的數據來看，今年上半年，13家企業内地辦公物業租賃業務營收合計為96.15億元，企業半年度收入從5374萬元到17.6億元不等（匯率計算按1港币≈0.9046人民币），企業寫字樓租賃業務收入存在較大的差距。

憑借規模、項目以及管理等優勢，中海商業及陸家嘴集團辦公業務半年度收入超10億元。其中中海商業寫字樓業務以半年收入17.6億元位居樣本企業的首位。

除此之外，商務物業同樣為卓越商企服務帶來超10億元的收入。據2024年中期業績報告，其2024年半年度商務物業收入11.11億元，同比增長5.69%。

據觀點指數了解，卓越商企服務的主營業務包括基礎物業管理、增值服務以及其他相關業務。其中基礎物業管理服務面向商務物業、公共與工業物業、住宅物業等多種業務類型，卓越商企服務以商務物業為發展主航道，構建了完善的服務模式。

其PM商業寫字樓服務于衆多地標性寫字樓及高新技術企業，代表性項目包括深圳卓越世紀中心、深圳卓越前海壹号、深圳卓越城、青島卓越世紀中心、深圳中心、深圳卓越後海金融中心、深圳中國儲能大廈等。

對比去年同期，樣本企業辦公收入同比從-21.43%到10.36%不等，業績分化明顯。其中超60%的企業寫字樓業務收入同比下滑。

從數據來看，商辦資産價值有待盤活，商辦運營商亟需解決供需錯配的問題，提升資産的收益表現和抗風險能力。

值得一提的是，基于新項目規模增長的拉動，中海商業、招商蛇口以及北辰實業半年度辦公收入均實現不同程度的同比增長。

據恒基地産2024年中期業績報告，其近年建成的投資物業包括廣州星寰國際商業中心和上海星揚西岸中心的招租進度表現亮眼，給其增添了可觀的租金貢獻。截至2024年6月底，兩個項目出租率均超80%，為經常性收益提供穩定的增長動力。

恒基地産表示，受益于近年新投運的廣州星寰國際商業中心以及上海星揚西岸中心帶來的租金貢獻，至2024年上半年租賃業務保持穩定，租金總收入以人民币計值錄得1%的升幅。

截至6月底，恒基地産在内地的投資物業合計建築面積為120.77萬平方米，以寫字樓物業為主，總建築面積為85.47萬平方米，占比71%。除了上文提及的項目外，其于内地的投資物業組合代表項目還包括北京環球金融中心、恒匯國際大廈、六八八廣場、恒基名人商業大廈等。

續租與搬遷的抉擇，金融、科技以及專業服務業仍是主力租戶

優質租戶組成以及穩定的租約結構是商辦運營商實現穩定經營的重要基石。

據觀點指數了解，今年上半年中海商務收入實現逆勢增長，半年度收入同比增長6.4%，收入5年復合增長率為7%。租約及租戶組成上，其寫字樓物業組合基石客戶（租賃面積2000平方米以上）占比為47%，2年以上租約面積占比91%。

今年以來，業主主要着重于留住租戶以穩定項目的經營，包括租約即将到期的租戶以及尋求降低租用成本的租戶。

世邦魏理仕數據顯示，92%的受訪企業認為降租或更靈活的租約條款是決定續租還是搬遷的首要因素。與此同時，計劃在未來三年增加辦公面積的企業占比下滑，企業對增加辦公面積保持謹慎。

另外，戴德梁行數據顯示，按面積計，今年第三季度一線城市北京、上海、廣州及深圳寫字樓租賃需求行業占比居首位的分别是金融業35.7%、專業服務業23.5%、專業服務業34.8%以及TMT32.9%。

上述城市中，居于次位的分别是TMT占比24.2%、TMT占比17.6%、TMT占比18.8%以及商貿及零售占比14.2%。四城租賃需求占比第三的行業分别為：專業服務業、零售貿易、貿易和零售以及金融業。

從企業财報中同樣可窺見現階段寫字樓市場的主力租戶表現。今年上半年金融業、專業服務業以及TMT行業繼續在運營商旗下寫字樓的物業組合中占據重要位置。

截至6月底，按占用建築面積計，瑞安辦公樓租戶組合占比前三的行業分别為高科技及TMT，占比20.6%；消費産品及服務，占比14%；銀行、保險及金融服務，占比12.8%。對比去年同期，生物、制藥及醫療行業占比縮減，消費産品及服務、銀行、保險及金融服務行業企業占比提升。

太古地産内地辦公樓占比前三的租戶包括：銀行業/金融/證券/投資，占比為27.9%，貿易行業企業占比24.5%，專業服務行業占比15.7%。對比去年同期，貿易行業以及科技/媒體/電訊行業企業占比均有所提升。

與此同時，恒基地産最新的财報披露，旗下星瀚廣場項目第一及第二座辦公樓已有多家汽車企業進駐，其中寶馬企業于近期擴充租賃樓面面積，同時會計師事務所安永已落實進駐。基于此，該項目6月底的出租率超過80%。

另外，據招商商管官微披露，上半年深圳區域寫字樓業務部成交面積達45488.11平方米，入駐企業63家。目前，位于深圳蛇口片區的寫字樓集群租戶聚焦在科技、貿易、金融、能源、船運等五大核心行業，包括蘋果、今日頭條、IBM、斯倫貝謝石油等龍頭企業已進駐。

結合運營商及一線城市數據來看，金融業、TMT以及專業服務業仍是寫字樓租賃市場的三大主力需求行業。與此同時，以貿易、能源、新能源汽車、人工智能等為代表的新質生産力等行業，同樣展現出相對活躍的辦公租賃需求。

房企以資産換現金現象普遍，上海大宗交易保持高熱度

寫字樓資産因擁有長期穩定的現金流，是投資方長期青睐的投資標的。基于此，除租賃活動外，寫字樓資産交易對企業現金流的補充同樣重要。

據觀點指數不完全統計，2024年1-9月，内地商辦資産交易總額超400億元（統計項目包含辦公樓、在建辦公資産、含辦公物業在内的商業綜合體），其中交易金額低于10億元的小額交易占比過半。對比去年同期，超10億元的大額商辦資産交易單數出現下滑，交易市場表現較為理性。

觀點指數列舉了今年1-9月部分超10億元的商辦資産交易代表案例，其中最大額的交易由成都國資創造。此外，北京頤堤港二期、深圳前海辦公樓以及深圳灣超級總部基地T208-0053宗地使用權的交易均有股東方的支持。

據新世界發展公告披露，其拟以14.4億元人民币向周大福企業的子公司出售天得發展30%的股權，交易事項已于2024年8月27日完成。至此，新世界發展将不再直接或間接于目標集團及該物業擁有任何權益。

天得發展的主要資産為位于深圳前海深港合作區的物業，由一棟43層的辦公大樓（包括3層防火層及5層零售購物商場）及停車場構成，該物業于2023年8月落成，即前海周大福金融大廈。

據企業公告披露的數據，截至5月31日，該物業每月租金收入總額約為651萬元（包括增值稅，但不包括物業管理費），物業整體出租率約為37%，該物業的評估價值為50.18億元。新世界發展估計将從本次出售事項中錄得約1.13億港元的收益。

新世界發展表示，出售事項是釋放該物業投資價值的良機，可以套現現金資源，藉以改善集團的資金流動並加強财務狀況。

包括新世界發展在内，近年來，房地産企業通過出售資産換取現金的現象愈加普遍。舉例來說，陸家嘴集團表示，上半年，其穩步開展大宗資産交易、物業租售以及工程建設工作，守住了公司的基本盤。最新财報披露，1-7 月萬科共實現大宗交易簽約金額 204 億元（含印力的資産交易及REIT發行），資産類型覆蓋商業、酒店、辦公、長租公寓等31個項目的資産交易，當前仍有多個項目處于談判中。

随着越來越多的企業加入資産抛售行列，市場可供選擇的優質物業持續增長，買方迎來更大的議價空間。

另外，早前多次流拍的世茂深港國際中心項目或将易主中信信托。據世茂股份公告披露，因世茂深港國際中心，一拍、二拍均無人競買流拍。二拍流拍後，中信信托申請以二拍保留價104.35億元(扣除其墊付的執行費、評估費、預留工程款)，按照抵押及查封順位抵償被執行人在988、989、1141号案件中所負的債務。中信信托關于以涉案不動産抵債的請求，法院照準。

按交易城市劃分，期内上海商辦資産交易單數及交易總金額均位居城市首位，錄得商辦資産交易超30單，總交易金額超200億元。北京緊随其後，交易宗數錄得8單，總交易金額約為100億元。

1-9月，京滬兩城總交易金額超300億元，占比超75%。從數據來看，優質商辦資産投資吸引力仍在線。

基于城市經濟發展、營商環境、項目資源、市場需求、交易環境等多重因素，上海商辦資産交易連續多年占據榜首，吸引大量投資者的關注和參與。今年1-9月，包括地方國企、科技公司、險資等各路資本頻頻布局上海商辦資産，有效激發城市活力。

除此之外，觀點指數注意到，今年以來，險資以及國資企業買樓熱情不減，以作自用或持有投資，辦公資産投資潛力仍存。