龍湖、華潤萬象生活表現優異，恒隆極致深耕高端市場 | 商業零售

一年一度的《表現力指數 • 2024 年度商業地産表現報告》繼續如約發布。

觀點指數緊密追蹤行業發展的脈動與革新步伐，深入商業地産及其關聯産業鍊，通過企業領袖深度訪談、廣泛市場調研，以及詳盡的數據資料分析，攜手行業領航者、資深從業者、權威專家及意見領袖，全面剖析商業地産全産業鍊的當前狀态，一同把脈行業風向與前景。

同時将從産品創新、商業運營模式、投融資策略、多元化等維度，深入挖掘潛藏的機遇與增長點，為業界提供權威、全面且前瞻性的行業指南，助力企業把握市場脈搏，為商業地産的持續發展注入新的活力與靈感，共同推動行業的繁荣與發展。以下為報告節選：

進入2024年，商業地産行業並未迎來預期中的強勁復蘇，市場數據表現疲軟，企業發展面臨較大的壓力，項目創收迎來新一輪考驗。

企業層面，受市場需求放緩影響，以零售商業業務為主的企業普遍面臨較大的市場挑戰，收入、出租率均面臨下行壓力，具備較強抗周期能力的高端商業運營商也難以幸免。

在此背景下，不同能級商業項目的收入、銷售額及出租率等受到不同程度的沖擊。高端商業項目由于對應的消費市場低迷，銷售額出現下滑，中端項目也面臨客群流失的壓力。

品牌引入上，無論是高端亦是中端項目，均以零售和餐飲為主。不過，随着消費需求的變化，當下樣本項目在鞏固現有優勢的前提下，均進行了多樣化的升級調改，如中端項目對餐飲業态進行大刀闊斧的創新，提升消費吸引力。

品牌表現上，餐飲、零售業态下的細分品類均面臨市場、行業和競争對手的挑戰。于餐飲業态而言，面對内卷日漸嚴重的市場，尋找新的增長點迫在眉睫；于零售品牌而言，高成本壓力下，如何提升盈利水平則成為關鍵。

龍湖、華潤萬象生活表現優異，恒隆極致深耕高端市場

2024年度購物中心運營商表現，旨在表彰過去一年在商業地産購物中心領域中，表現優異，不斷突破的購物中心運營商。

在研究成果中，龍湖集團、華潤萬象生活等無一不具備優秀的運營能力。在前三季度，三者的租金銷售額以及出租率等方面都表現突出。

龍湖地産在商業運營方面不斷發力，上半年租金收入53.2億元，項目平均入駐率為95.96%，年内表現亮眼。在發展規模的布局上，龍湖集團期内除了已開業的兩個天街項目之外，也在對預計2025年竣工的濟南西客站天街項目進行規劃，在資産規模的擴張上顯示出明顯優勢。

華潤萬象生活在期内成功簽約武漢楚寶片商業項目，将打造具有歷史底蘊的商業新地標，企業規模得到進一步發展。同時在租金銷售以及出租率方面實現穩健增長，取得了顯著效果。

在規模發展上，珠海萬達商管持續強勁，通過創新以及差異化的商業運營，為城市商業提供亮點。截止到目前，萬達商管在營購物中心達到了480多個，累計布局200多個城市，購物中心面積多達6663.09萬平方米。在經歷了一繫列變更之後，珠海萬達商管的規模依然十分可觀，項目的平均入駐率達98.6%。

随着購物中心數量的增加，市場競争變得更加激烈，各企業在激烈的角逐中面臨着消費者行為變化、數字化轉型以及存量改造的壓力。

作為港資的恒隆地産，在高端市場領域做到了極致，在市場沖擊下較為穩健，其在購物中心運營和管理上的能力突出，是引領行業的標杆企業。

上海恒隆廣場、廣州太古匯、成都SKP在列，重點城市購物中心仍是風向標

購物中心作為商業地産中的重要載體，通過多樣化的業态和服務，促進市場的繁荣發展。

但随着消費者需求的變化，購物中心需要從傳統的經營模式進行轉型，不斷創新和調整經營策略，提高适應市場變化和消費者需求的能力。

在此之上，觀點指數研究院通過對購物中心項目的長期跟蹤和深度沉澱，綜合運營、品牌、管理、創新等各項指標，盤點挖掘購物中心運營領域的標杆項目，旨在對該領域運營卓越、積極創新、勇于探索的前行者給予表彰及肯定。

“2024年度購物中心運營表現10”的研究對象涵蓋了北京、上海、廣州、成都、深圳等多個重點城市，從中嚴謹篩選出10個表現突出的購物中心運營項目形成研究成果。

憑借突出的運營表現，包含成都SKP、廣州太古匯、上海恒隆廣場以及上海七寶領展廣場在内的10個優質購物中心項目成功入選。

其中，成都SKP是亞洲最大的下沉式建築、全國首個下沉式高端時尚百貨，商業面積達到16.2萬平方米，一線品牌覆蓋率達98%。作為西南地區首個世界級地標高端時尚百貨，其還引入了四十多個高端品牌，在品牌量級方面具有絕對優勢。

廣州太古匯位于廣州市天河中央商務區核心地段，在行業承壓的環境下，太古匯不斷改善設施及服務，提升物業組合的價值，迎合顧客及租戶不斷叠代的需求，吸引了國内外超180家知名品牌入駐。2024年前三季度，廣州太古匯的營業額、出租率及日均客流量均有不錯表現，成功位列“2024年度購物中心運營表現10 ”當中。

深圳灣萬象城是華潤在深圳第二座重奢定位的購物中心，聚焦定位最高端、市場最稀缺、業績表現最強勁的國際品牌。

數據顯示，深圳灣萬象城匯聚了CHANEL、LOUIS VUITTON、HERMES、DIOR等衆多一線頭都奢侈品品牌。同時，它也是稀缺首店收割機，包括 2家全國首店、20 家華南首店、8 家深圳首店，商業号召力不言而言。

上海恒隆廣場作為上海市靜安區最知名的商業購物中心，年内前三季度營業額超百億元。在此基礎上，該項目還持續進行資産升級計劃，通過開辟新空間，增加合作品牌數量以及持續推進可持續發展等措施提升競争力。

上海七寶領展廣場也洞察商業趨勢和市場變化，經過一繫列升級和活動策劃，為消費者提供更人性化以及科技化的服務、更為豐富的品牌業态組合。其商業競争力得到較大提升，成功地位列研究成果名單當中。

企業收入、出租率面臨挑戰，市場變化中的增長考驗

從最新披露的2024年數據來看，商業地産企業普遍面臨較大的市場挑戰。觀點指數抽取了長期跟蹤的商業地産樣本庫中的17家頭部企業，其中4家錄得收入同比下滑，其余錄得增長的13家企業中接近一半的增幅為個位數。

備注：華潤萬象生活、寶龍商業、合景悠活、中駿商管收入為管理零售物業組合帶來的輕資産收入（包括運營、管理、分租收入等）；其余企業均為零售物業組合帶來的收入（除租金外、部分企業包含管理費收入等）

具體來看，實現收入增長的多為内資企業，其中大部分的增長主要建立在規模提升的前提下。值得關注的是，即使擁有較強抗周期能力的港資企業，也不可避免出現業績未達預期的情況。

華潤萬象生活作為頭部商管企業，2024上半年商業航道業務的收入為28.5億元，同比增長23.4%，其中來自購物中心的商業運營管理服務收入18.90億元，較去年同期增長34.1%，占總收入的23.7%。收入增長背後，主要得益于新項目入市及舊項目運營得當。截止今年8月，華潤萬象生活新開7座購物中心，新項目的開業率均保持在92%以上，展現出較強的招商能力。

與此同時，華潤還對旗下部分項目進行升級改造，提升項目競争力。沈陽萬象城、合肥萬象城及青島萬象城均在今年進行改造煥新，實現經營業績的大幅提升。相關數據顯示，合肥萬象城6月改造完成亮相以來，月度新增零售額1600萬元，月度新增客流90萬人次。

龍湖集團作為中端商業的代表，2024上半年商場租金收入53.2億元，同比增長6%，在行業整體表現不佳的當下較為可貴。

這與其商業經營較為穩定有關，官方數據顯示，截至2024年6月底，龍湖旗下91座已開業商場的整體出租率為96%，合作品牌超6800家，戰略品牌數超400家。

港資企業方面，大多以運營高端商業為主。随着奢侈品消費市場走弱，樣本企業旗下高端商場的整體收入出現下滑。

太古地産是難得錄得租金同比增長的港資企業，但增長幅度不高。今年上半年太古内地的零售物業組合錄得租金26.15億港元，同比僅上升1%。除購物商場租戶組合優化外，2023年增持成都太古里權益所增加的租金收入也需要被考慮在内。

恒隆旗下的次高端商場通過積極的宣傳推廣攻勢及優化租戶組合，整體收入同比上升5%，客流量也維持了增長趨勢。

出租率方面，8家披露數據的樣本企業出租率變化不大，以維持為主。即便實現同比增長的企業，增長幅度也有限。如華潤萬象生活旗下商場出租率為96.70%，相比2023年同期僅增長0.7個百分點。

觀點指數認為，除運營能力外，豐富的業态品牌合作資源是出租率維持的關鍵，維持出租率穩定的樣本企業，無不有着多年積累的招商資源。如華潤萬象生活積累的品牌數量超1.3萬個，在合作品牌數量超7000個，期内重點品牌全國新開門店數占比25%。

豐富的品牌資源，一定程度上保障了企業在招商中有更多元的選擇，進行調改時也能較快實現補位，避免空置率高企，維持相對穩定的租金水平。

規模方面，内資企業以輕資産輸出為主、實行輕重並舉策略的企業具備規模優勢。樣本企業在營商業物業規模大部分在百萬平方米以上，即将邁入“百mall”里程的龍湖集團僅購物中心體量就逾800萬平方米，華潤萬象生活、新城控股商業物業體量更是超過1000萬平方米。

備注：截止9月，部分數據或與實際情況有出入

港資企業方面，大部分擅長精細化運營，主要采取高質量發展模式，規模不大但資産質量高，且部分企業在内地還有相當大體量的投資物業待建成開業，未來的增長有一定保障。

如太古地産建設中的項目包括西安太古里、三亞太古里、上海前灘綜合發展項目和陸家嘴太古源、廣州聚龍灣項目等，多位于核心城市優質區位。

項目租金、銷售額下滑，調改升級勢在必行

商業消費表現不如預期的同時，大部分城市的零售商業租金也正面臨下行壓力。

觀點指數觀察的樣本城市中，同比下滑較為明顯的是廣州和北京，分别錄得24元/天/平方米和31.8元/天/平方米，較2023年同期下滑6.25%和5.36%；上海、深圳則相對平緩，分别錄得33.2元/天/平方米和19.1元/天/平方米，同比下滑2.35%和2.05%。

雖然大部分城市零售商業租金表現不佳，但還是有部分潛力城市的首層平均租金有一定程度上升。南京、杭州及武漢分别錄得19.60元/天/平方米 、21.30 元/天/平方米及10.63元/天/平方米，上升幅度分别為1.43%、5.38%和3.20%。

具體來看，租金穩步增長的多為樣本城市核心區高品質項目，老舊項目以及部分租戶組合不理想項目則出現空置率高企的情況，難以獲得較高的租金報價。

租金水平下滑，主要受到消費品牌的租賃需求放緩影響。零售業态表現疲弱讓不少企業審視自身門店經營策略並做出調整，拓店速度放緩。

聚焦到項目層面，今年消費市場表現不如預期，給零售商業項目帶來不小的沖擊。高端商業方面，重點運營商旗下項目的收入、銷售額、出租率出現下行。不過相比銷售額的下降幅度，租金的下滑要更慢一些。

市場下行期，内地高端消費均受到明顯影響，銷售額跌幅明顯。具體到項目上，以太古為例，其旗下的北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售銷售額較上年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前灘太古里保持不變。

相較之下，走全品類銷售路線的北京三里屯、北京頤堤港的銷售額表現會穩定一些，跌幅基本在5%以内。

零售物業出租率方面，大部分保持穩中有進的狀态，部分出租率下滑的項目受調改影響較大。如太古地産上海興業太古匯因改造工程與租戶調整的原因，導致出租率較低，錄得92%，同比去年下滑4個百分點。

中端項目方面，成熟期項目租金、出租率的增長難度較大，樣本項目大多出現下滑。對比之下，培育期項目的租金和出租率增長更為明顯。

以龍湖為例，如剔除2023年之後新開業的天街，龍湖旗下75座天街中可供比較的有 65座。其中28座天街租金收入同比下降，占比43%，37座天街租金收入同比增長，占比57%。增長項目中，幅度最大的是近年的新開業項目。

龍湖目前除鞏固培育期項目的發展外，還持續對老舊項目進行契合市場的調整更新，維持整體項目的運營質量。上半年龍湖杭州濱江天街I期和II期的租金均實現了增長，增幅分别為10.36%和20.88%，該項目在過去一年里在品牌提檔升級、營銷突破創新等方面發力。

為進一步研究項目業态組合的變化，觀點指數選取10個位于核心一二線城市的樣本項目進行觀察，租戶類型主要分為零售、餐飲、休閑娛樂及生活服務四大類。

觀點指數發現，積極進行品牌的汰換調改，匹配行之有效的營銷活動，成為項目當下的主要運營策略。

承租能力上，零售品牌表現要優于餐飲品牌，後者更多是承擔吸納客流的作用。但從市場表現來看，目前餐飲業态的復蘇普遍好于零售業态，以餐飲業态為主的購物中心客流增長也較為明顯。

随着消費者需求的改變，品牌單店之外，聚合更多餐飲品牌的餐飲空間是目前的重要趨勢，如深圳領展中心城打造食加空間，蘇州龍湖獅山天街将下沉廣場打造成全天候餐飲街區等，主動提升餐飲業态的比例。

觀點指數認為，這類做法一方面能豐富餐飲業态組合、增強項目吸引力，另一方面能提升商場租金收入，不失為消費疲軟下的有效應對之策。

消費品牌受試煉，探索新出路成共識

宏觀層面上，市場數據顯示，8月份商品零售額34375億元，同比增長1.9%；餐飲收入4351億元，增長3.3%。1—8月份，商品零售額277454億元，增長3.0%；餐飲收入34998億元，增長6.6%。

可以發現，相比零售業态，餐飲業态的恢復要更好一些，這也說明了當下消費者對于非必需類消費還是保持較為審慎的态度，消費品牌企業繼續面臨挑戰。

雖然餐飲整體活躍度高于零售業态，但從業績來看，上市的奈雪的茶、瑞幸咖啡、海底撈等的營收、利潤等也還沒有達到預期。

奈雪的茶2024上半年收入從去年同期的25.94億元微降至25.44億元，降幅1.9%，淨利潤由盈利7020萬元轉為虧損4.37億元。瑞幸咖啡2024年第二季度雖然實現淨收入84.02億元，同比增長35.5%，但淨利潤錄得8.71億元，同比下降13%。海底撈雖然實現營業收入214.91億元，同比增長13.8%，但歸母淨利潤20.38億元，同比下滑9.7%。

随着一二線市場的競争加劇，企業更加重視開拓新市場，出海成為重要的趨勢之一，新茶飲品牌是其中的重要力量。奈雪的茶、喜茶、霸王茶姬紛紛在海外開設門店，如8月奈雪的茶就在亞洲頂級商場Central World開出泰國旗艦店。

觀點指數認為，雖然餐飲品牌出海有望尋到新增長市場，但同樣也要面對供應鍊、本土品牌競争等挑戰，能否成功還是未知數。

服飾方面，大部分快時尚品牌面臨消費疲軟的挑戰，2024财年前三季度，優衣庫大中華地區的營收為5224.69億日元（約合人民币240億元），在總營收中占比22.1%，低于往年水平。

基于此，優衣庫計劃在未來三年内關閉或翻新約50家門店，並升級現有旗艦店，進行以質量而非數量為重心的門店網絡重組。

運動服飾上，借着今年奧運會掀起的風潮，疊加近年來各類運動的興起，整體表現亮眼。港股上市公司安踏體育交出了不錯的成績單，2024上半年營收同比增長13.8%至337.35億元。

備注：耐克中國統計期為2023年12月-2024年5月

除全品類運動品牌外，部分專注專業領域的品牌也值得關注。與瑜伽褲深度綁定的lululemon 2024财年二季度業績顯示，其營收較去年同期增長了7%，達到了24億美元；淨利潤增長了15%，達到了3.93億美元。

觀點指數認為，與某一品類綁定太深，在市場變化中也将面對更大的風險，諸如lululemon類的品牌也需要繼續開拓新的客群和業務線。

商超會員店方面，傳統商超面臨消費客群持續流失、商品差異競争力減弱和門店運營成本不斷增長等諸多問題，努力探索新賽道，加速轉型、優化門店成為行業當下的主要方向，永輝超市、步步高等均開始調改。

其中比較有代表性的是胖東來幫扶永輝調改，前者屬于當下發展較好的商超企業，據胖東來商貿集團披露的數據，胖東來超市2023年的營收超100億元。

與此同時，會員店在國内熱度持續，取得不錯業績，也繼續拓店。沃爾瑪2025财年第二财季顯示，沃爾瑪銷售額達到46億美元（人民币約330億元），同比大幅增長17.7%，連續兩個财季保持增長。

其中，山姆會員商店與電商業務成為增長亮點。山姆會員商店的客流量實現正增長，會員收入同比增長23%，會員人數亦創歷史新高。

山姆高歌猛進的同時，另一家國際倉儲會員店老牌選手Costco近年來的拓店速度也在加快，在國内的影響力有望進一步增強。

觀點指數認為，會員店能夠迅速發展的核心在于能夠提供差異化的高性價比商品。從這個角度來看，當前會員店業态發展前景和空間較大。

美妝方面，今年上半年國際美妝集團化妝品業務增速普遍放緩，進入了個位數增長的時代，如歐萊雅集團2024上半年的銷售額同比僅增長7.5%。

觀點指數發現，當下部分高端美妝品牌面臨着不小的業績壓力，如資生堂品牌上半年下滑6%，高端産品線的CPB品牌僅增長1%。

反而是高功效品牌，以及涉足皮膚學級、皮膚科學美容相關領域的品牌韌性不錯。歐萊雅皮膚科學美容部門上半年銷售額同比增長16.4%，實現約297.47億元的收入。

奢侈品方面，樣本企業業績喜憂參半。品牌涵蓋多品類的集團增長表現不如預期，旗下主力品牌銷售放緩。

如LVMH集團旗下兩大主力LV和Dior所在的時裝皮具部門營收同比下降2%、經營性業務利潤同比下降6%；占據開雲近半營收的GUCCI收入同比下跌了20%。

以頂奢為主的集團則有不錯的表現，愛馬仕貢獻40%營收的皮具和馬具部門，今年上半年營收同比增長15.7%。Prada集團下，除了Prada和Church's實現增長外， Miu Miu的增速也有驚喜。

面對低迷的市場，中産階級消費更為謹慎，奢侈品牌開始走上截然不同的道路。頭部繼續專注高淨值人群，提價保值成為重要手段，如愛馬仕年初上調全線産品價格，LV也在今年7月完成了新一輪價格上調。

中檔奢侈品品牌Burberry、YSL則開始降價，瞄準注重生活品質的年輕消費者，布局更年輕、更大衆的業務。

電影院線方面，市場熱度並不高。國家電影局的數據顯示，2024年暑期檔内地電影總票房116.43億元，同比2023年下降43.5%。背後的原因，除了優質作品匮乏外，短視頻、網絡遊戲、奧運等其他娛樂形式對市場也形成了一定分流。

在此背景下，電影行業上市公司的業績也受到影響。萬達電影、橫店影視實現了盈利，博納影業、金逸影視、幸福藍海則錄得虧損，不過盈利的公司淨利潤難逃同比下滑的情況。

以影院業務為主的萬達電影，2024上半年營收62.18億元，同比下跌9.48%，淨利潤1.134億元，同比下跌73.18%；期内萬達國内直營影院票房31.3億元（不含服務費），同比下降14.5%。

文創書店方面，生存成為擺在面前最重要的問題。大部分書店品牌尚未探索出成功的商業模式，在市場沖擊、成本考驗下出現閉店的情況。

近日，曾被譽為“中國最美書店”之一的西安茑屋書店就發布了停業通知，稱由于經營戰略調整，書店于10月8日停業。此外，因商場經營原因，開業5年的鐘書閣··重慶店于9月17日晚也正式停止營業。

這類文創書店業态主打體驗式消費，商場是其進駐的重要場所。據觀點指數了解，目前已進駐購物中心的書店品牌有覔書店、西西弗書店、茑屋書店、鐘書閣等，均采取書店+咖啡館的模式，閱讀場景延伸消費也成為不少書店盈利的重要模式。

觀點指數認為，多元業态雖然讓其有更多營收方式，但長期難以維續。目前來看，文創書店仍需繼續尋求成本與收入之間的平衡，解決業務盈利難題。