紅土創新深圳安居REIT：低租金優劣與擴募前景

觀點指數 10月31日下午，紅土創新深圳安居REIT線上開展了三季度業績說明會。

會上，運營管理機構代表和基金經理就10月25日發布的第3季度報告進行說明，同時對投資者普遍關注的問題進行回答。

據第三季度報披露，該基金第三季度實現可供分配金額1191.38萬元，前三季度累計實現可供分配金額3735.70萬元。具體來看，基金持有的四個底層資産項目在期内租賃住房、配套底商和配套停車場的租金收繳率均超過99%，在五只租賃住房基金中排名靠前。

從分紅情況來看，紅土創新深圳安居REIT基金在2024年前三個季度進行了兩次分紅，場内和場外累計發放現金紅利約4958萬元。

觀點新媒體了解到，目前法規仍要求REIT基金年度分紅不應少于一次，比例不少于可供分配金額的90%。紅土創新深圳安居REIT基金前三季度分紅次數，高于目前的法規要求。

競争優與劣

2024年，REITs進入常态化發行新階段，這類具有明顯權益性質的投資産品之所以能得到廣大投資者青睐，實際上也是通過持有穩健的底層項目，通過運營管理經驗為廣大投資者創造源源不斷的價值。

對于租賃住房REITs而言，營業收入主要取決于租金收入，即出租率、出租價格和租金收繳率等因素。

面對租賃市場上紛繁的品牌，紅土創新深圳安居REIT持有的租賃項目競争優勢在哪？

基金運營管理機構的代表、深圳市房屋租賃運營管理有限公司公共住房運營事業部部長在會上介紹了基金與周邊競品項目對比時的四大優勢，分别是區位優勢、租金水平優勢、組戶履約能力優勢和租約穩定性優勢。

區位上看，紅土創新深圳安居REIT基金共有四個底層資産項目，分别是深圳市福田區的安居百泉閣、羅湖區的安居錦園、大鵬新區的保利香槟苑和坪山區的鳳凰公館。這些項目位于深圳市核心區域，或者是在區域的核心位置。

租金水平上，截至2024年9月30日安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香槟苑項目和鳳凰公館項目保障性租賃住房平均租金單價（含稅）分别為60.73元/平方米/月、45.06元/平方米/月、16.52元/平方米/月和17.31元/平方米/月。

在觀點指數住房租賃發展報告披露的重點十城中，9月份深圳市住宅租金平均單價為95.66元/平方米，在十城中排名第三。

實際上，紅土創新深圳安居REIT屬于政府組織配租的保障性租賃住房，所以租金上的實惠能帶來更高的出租率。從長期發展來看，該基金仍是值得投資者肯定的産品。

租戶履約能力和租金穩定性上看，兩者是相輔相成的。

财報上看，該基金第三季度企業租戶占比較二季度全部實現增長或持平。以用人單位為主的租戶作為該基金的租賃大戶，用人單位均為各區住建部門确定的轄區内重點企事業單位的員工，具有穩定的收入來源，确保了良好的租金支付能力。

出租率波動

出租率方面，截至2024年9月30日，安居百泉閣項目保障性租賃住房出租率為96.49%、配套商業出租率為76.96%、配套停車場出租率為100%；安居錦園項目保障性租賃住房出租率為99.19%、配套停車場出租率為100%；保利香槟苑項目保障性租賃住房出租率為90.30%；鳳凰公館項目保障性租賃住房的出租率為98.89%。

與第二季度數據對比後發現，安居百泉閣和安居錦園的配套停車場出租率仍是100%。但從租賃住房和配套商業方向看，除第三季度除安居錦園租賃住房出租率有所上升外，其它項目的出租率均呈現出不同程度的降幅。

其中，安居百泉閣項目配套底商和保利香槟苑項目出租率相較于二季度産生相對較大波動。兩者在二季度的出租率分别為100%和95.55%，三季度這一數據分别下降至76.96%和90.30%。

關于這一情況，管理層在投資者問答環節向大家進行了說明：保利香槟苑項目出租率下降至90.30%，實際上是由于其住房租賃的房源基數較少和部分租戶質量較差被清退導致。而安居百泉閣項目僅有9間商鋪，第三季度該項目有兩位承租人退租導致出租率降幅明顯，但管理層表明已經與另外兩家強意向租戶溝通好，並進入合同簽約環節。

無論是租戶不符合承租條件被清退還是承租人退租，均會導致該基金的租金收入下降，但值得肯定的處理問題較為迅速。

清退不符合承租條件的承租人，實際上也是剝離了風險較高且不穩定的租金群體。管理層表示，有利于創造穩定的現金流入，提高投資者們對該基金的認同感。

市場前景

至于紅土創新深圳安居REIT基金的發展前景，一方面，近期租賃住房分配管理的政策有一定調整，對租賃住房業務而言是一個利好。第二方面，會上管理層表示該基金的擴募資産非常豐富。

會上，管理層稱市區主管部門已陸續建立起保障性租賃住房租金動态調整機制，有望提高保障性租賃住房租金調整的頻次，運營管理機構也正在積極争取。

此外，運營管理機構正在推動提高由政府組織分配的保障保住房向個人分配的占比，提高閑置房源的利用效率。實際上，提升個人分配占比有望提升項目出租率，能加快底層資産零星空置房源的利用率。同時結合當前稅收的政策來看，這一舉措也能降低房源的稅負。

從擴募情況看，運營管理機構代表表示，紅土創新深圳安居REIT基金的原始權益人是負責保障性住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司，堅持政治性功能的導向、企業化的管理、市場化的運作。

2023年，深圳市政府進一步提高了“十四五”規劃的任務目標，将建設籌集保障性住房原目標54萬套提高到不少于74萬套。深圳市安居集團計劃承擔全市1/3以上的建設籌集任務，在擴募資産中有着豐富的儲備。

擴募時間進程上，管理層沒有給出具體的時間，僅表示後續原始權益人将優選符合條件的優質資産，在條件成熟的時候進行擴募。