GDIRI觀察 | 雅生活28.84億減值風暴

觀點指數  雅生活服務近日披露2024H1業績補充公告，确認了28.84億元金融資産減值損失淨額的詳情：當中來自控股股東雅居樂的貿易應收款及其他應收款減值損失總計占比高達97.4%，影響着企業的财務穩定性。

今年上半年，由于關聯方客戶信貸風險增加，期内計提大額減值虧損，導致了雅生活服務上市6年來錄得首度虧損，淨虧損金額達到15.32億元，而2023H1錄得淨利潤9.52億元。

此番公告顯示，涉及減值的金融資産由三部分構成，包括應收雅居樂的貿易應收款項減值損失22.96億元；應收雅居樂的其他應收款項減值損失5.14億元以及應收第三方的貿易及其他應收款項減值損失0.74億元。

其中，對第三方貿易及其它應收款的減值比例影響較少，另外，該公司管理層估計雅居樂應收款的預期信貸虧損率高達75%，主要原因是雅居樂今年5月14日正式宣告債務違約，流動性壓力居高不下。

數據顯示，截至2024H1雅生活服務應收雅居樂的貿易應收款項的總賬面值為35.19億元，已全部逾期，其中81%逾期一年以上。這些貿易應收款主要來源于雅居樂在2023年10月20日簽訂的物業管理服務框架協議所産生的物業管理服務及業主增值服務。根據該框架協議，貿易應收款應在提供服務後的次月結算。

同期，應收雅居樂的其他應收款項的總賬面值為7億元，這部分主要是雅生活服務根據日期為2022年4月22日的車位租售業務代理服務框架協議向雅居樂支付的保證金。依據該協議，雅居樂将在每個服務期結束時退還保證金（最新退還保證金日期為2024年12月31日），因此保證金應收款項並未逾期。但雅生活服務管理層認為"應采取審慎态度，采用與貿易應收款項相同的預期信貸虧損率"。

此外，雅生活服務截至2024H1的第三方貿易及其他應收款項總賬面值達到77.33億元，對于該等應收款的預期信貸虧損，其主要根據歷史損失率厘定並進行了調整，以反映可能影響顧客支付款項能力的當前及前瞻性宏觀經濟因素的信息。

近年來，國内房地産行業低迷使得不少物企難以收回關聯方的應收賬款，被迫接受"以資抵債"已是優選，雅生活服務、宋都服務、鑫苑服務、金科服務、德商産投服務以及卓越商企服務等均有先例。

其中，金科服務9月30日宣布計劃通過收購主要股東金科股份的資産來抵消約16.38億元的應收款；這些資産包括17935個停車位和總建築面積14545.59平方米的六個商業物業項目，截至2024年6月30日的估值約為10.72億元。

一方面變現、出售或租賃這些抵消資産可挽回部分損失；另一方面，通過資産獲益需要時間檢驗，在宏觀環境低谷期，亦存在資産減值可能性。

對于雅生活服務來說，收回關聯方未付款項的選項也不多，觀點指數認為"以資抵債"又在所難免。

該公司已成立了由法律部、業務部及财務部成員組成的專項工作小組，對雅居樂應收款項的收回能力及可轉讓資産進行評估和估算，並制定具體可行的收回計劃。還表示，"公司比其他第三方債權人更了解雅居樂的經營狀況和資産價值，這有助于公司制定有利的還款計劃"。

除此以外，第三方應收賬款也不容樂觀，尤其是城市服務類業務。雅生活服務管理層于8月28日召開的2024H1業績會上也表示："上半年确實感受到市場環境和業主繳費意願上的挑戰，整體回款難度有所提升。"

雅生活服務7月23日披露的一項關聯交易顯示，該公司将難以收回的第三方應收賬款通過轉化為對關聯方的貸款，設計出了新的回款方式。

具體來看，雅生活服務此前向河南鄭州中牟縣鄭庵鎮人民政府、劉集鎮人民政府、姚家鎮人民政府及廣惠街街道辦事處提供了物業服務，但未收到所對應的物業費（總計5174.52萬元）。公告所述該筆應收賬款95%賬齡超過一年，顯然無法收回。z

雅生活服務将該筆應收賬款以貸款形式借給注冊地為中牟縣的鄭州雅宏（雅居樂旗下地産公司），用以抵扣其在當地的應付稅款。該筆錢将由四個鎮政府支付予中牟縣稅務局；同時鄭州雅宏将用騰沖雅居樂持有的位于雲南省原鄉的97套房地産項目作為貸款抵押給雅生活服務，估值5194萬。

這樣一來，地方政府所欠物業費便和雅生活服務再無關繫，即便關聯方鄭州雅宏屆時難以償還貸款，亦有房産作為抵押，可以最大力度挽回損失。

當然，物企也需做出經驗總結，大多數物企正逐漸改變着項目拓展上的策略，由規模發展轉向質量優先，注重項目轉化和質量，拓寬項目業态類型和采取靈活合作模式。

雅生活服務中期業績中介紹，在項目區域的選擇上，将重點加強項目密度，聚焦已布局及深耕的戰略城市，嚴控管理半徑，不貿然承接"孤島"項目。另外，還将全面盤點大型、標杆性項目，保障重點、優質項目的續約，以分級管理主動維護存量客戶、大客戶關繫，積極尋求與地方國企的靈活合作，保持集團的規模優勢。

此外，城市服務則持續以經營質量為前提，關注回款好、效益優的高線城市機會，持續優化整體的項目架構，重點鞏固優勢區域的規模效應。