原報告 | 寫字樓之光：中國國貿逝去的租金黃金時代

觀點指數 10月31日，中國國貿披露了2024年第三季度業績報告。從數據來看，中國國貿前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營收和利潤下滑，一定程度上意味着其物業經營面臨着壓力和挑戰。

值得關注的是，1-9月，中國國貿寫字樓租金收入為11.21億元，占出租房地産租金收入的51.2%，該部分收入同比下滑2.5%。

與此同時，結合早前業績報告計算，2024年Q1到Q3，國貿中心寫字樓單季度租金收入出現連續下滑，單季度租金收入分别為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

基于此，下文商業客主要結合北京寫字樓市場表現探讨國貿中心寫字樓的經營表現。

寫字樓租金收入下滑

中國國際貿易中心股份有限公司（簡稱“中國國貿”）于1985年成立，中外方股東分别為中國世貿投資有限公司和馬來西亞郭氏兄弟集團所屬香港嘉里興業有限公司。

中國國貿與其控股股東中國國際貿易中心有限公司（簡稱“國貿有限公司”）持有的中國國際貿易中心建築群（下文簡稱“國貿中心”）位于北京中央商務區的核心地段，業态囊括3家酒店、2棟公寓、5棟寫字樓、購物商城、會展設施、3個地下停車場以及3個地面停車場。

其中除持有的酒店物業委托香格里拉國際飯店管理有限公司（以下簡稱“香格里拉”）進行管理和經營外，其他主營業務均由中國國貿自行管理和經營。

數據來源：企業官網，公開資料，商業客不完全統計

具體業态信息詳見上圖，國貿中心項目總建築面積達112萬平方米，是目前國内規模最大的高檔商務服務綜合體之一。多元化業态構成是國貿中心的核心競争力之一，不同業态之間可以實現客戶資源共享。

其中國貿中心寫字樓部分由國貿寫字樓1座、國貿西樓、國貿寫字樓2座、國貿大廈A座以及國貿大廈B座在内的5棟寫字樓組成，總建築面積為39.3萬平方米，入駐公司約400余家。

基于業務結構，其營業收入主要來源于寫字樓、商城、公寓等投資性物業的出租和管理以及酒店的經營。

10月31日，中國國貿披露了2024年第三季度業績報告。據公告披露，前三季度其主營收入為29.50億元，同比上升0.02%，其中出租房地産租金收入為21.90億元，同比增長0.26%；歸母淨利潤為10.19億元，同比上升1.63%；扣非歸母淨利潤10.07億元，同比上升1.2%。

單季度業績表現上，第三季度中國國貿在營業收入、歸母淨利潤以及扣非歸母淨利潤指標上均同比下降，降幅分别為2.61%、5.04%以及4.36%，單季度數值分别為9.85億元、3.31億元以及3.32億元。

截至期末，公司總資産為121.23億元，較上年末下降5.88%；歸母淨資産為94.09億元，較上年末下降3.00%。

整體來看，雖然中國國貿前三季度保持了一定的盈利水平，但第三季度單季度營收和利潤下滑也表示其物業經營面臨一定的壓力和挑戰。

具體到業态經營層面，出租房地産租金收入包括寫字樓、商城及公寓帶來的租金收入。

數據來源：企業公告，商業客整理

1-9月，中國國貿寫字樓租金收入為11.21億元，占出租房地産租金收入的51.2%；商城和公寓租金收入分别為9.29億元和1.40億元，占比分别為42.4%和6.4%。

對比去年同期，中國國貿寫字樓租金收入下滑2.5%，去年前三季度該部分收入為11.49億元。商城和公寓部分租金收入均有所上升。

基于商城和公寓租金收入增長拉動，中國國貿前三季度出租房地産的租金收入同比上升0.26%至21.90億元。

雖然季度報告中未披露單季度出租房地産的租金收入，但從企業披露的三季度業績報告、中期業績報告以及一季度業績報告可以計算得出，2024年Q1到Q3，國貿中心寫字樓單季度租金收入連續下滑，分别為3.76億元、3.75億元以及3.70億元。

第三季度，中國國貿寫字樓租金收入延續下跌走勢，環比第二季度下滑1.13%。

市場環境的變化會直接影響寫字樓物業的經營活動，國貿中心寫字樓經營活動同樣面臨壓力。

數據來源：戴德梁行，商業客整理

據戴德梁行數據，第三季度北京甲級寫字樓市場空置率為18.16%，對比第二季度輕微上升0.16個百分點，同比上升1.2個百分點，辦公市場趨于穩定。

其中五大核心商圈空置率環比下降0.3個百分點至12.1%，與去年同期持平。國貿中心寫字樓所屬的CBD區域空置率呈波動微升走勢，相比其他核心商圈，CBD區域空置率居于中遊水平，第三季度空置率數據環比微增0.7個百分點以及同比上升1個百分點至12.8%。

CBD區域寫字樓物業去化活動仍考驗業主及運營商的經營能力。

與此同時，現階段寫字樓租賃市場依舊偏向企業端，企業租戶議價能力仍在上升。在降本增效與以價換量的市場環境下，北京甲級寫字樓租金繼續延續下跌走勢。全市甲級寫字樓租金環比下跌4.7%，同比下跌13.5%至266.1元/平方米/月。

租金單價漲跌之下

核心商圈甲級寫字樓租金單價同樣面臨下行壓力。戴德梁行數據顯示，北京五大核心商圈甲級寫字樓租金單價環比下降5.1%，同比下降12.4%至312.8元/平方米/月。

數據來源：戴德梁行，同花順，商業客整理

第三季度，五大核心商圈甲級寫字樓租金單價同比及環比均出現不同程度下跌，環比變動區間為-7.14%到-1.97%不等，同比變動區間為-17.26%到-9.01%不等。

具體來看，基于金融産業高度集中、地理位置、樓宇質量等因素，金融街商圈的寫字樓租金水平長期位居首位。

第三季度，國貿中心寫字樓所屬的北京CBD商圈以301.04元/平方米/月的租金水平位居第三，環比下跌4.56%，同比下跌12.55%。該區域寫字樓租金單價仍未止跌。

數據來源：企業公告，商業客整理（注：上述數值均為期内平均值）

在市場普降的背景下，中國國貿寫字樓的租金單價繼續保持穩定。

中國國貿寫字樓作為北京CBD區域的高端寫字樓物業代表，2024年前三季度寫字樓部分的平均出租單價為645元/平方米/月，同比上漲1.26%。

分具體項目來看，前三季度國貿寫字樓1座、國貿西樓和國貿寫字樓2座平均租金單價分别為584元/平方米/月和574元/平方米/月，同比上漲幅度分别為2.28%和7.49%。

國貿大廈A座和國貿大廈B座仍處高位，平均租金單價分别為683元/平方米/月和720元/平方米/月，同比下滑幅度分别為0.44%和1.64%。

與此同時，對比2024年中報數據，上述提及的寫字樓以及國貿中心整體寫字樓的平均租金單價均出現不同程度下滑，跌幅在-0.69%到-0.17%區間内。

這意味着在第三季度，中國國貿寫字樓出租單價有所下調，但變動幅度不大。這也表示，中國國貿寫字樓受到市場的影響較小，租金單價保持穩健。

值得一提的是，基于核心資産稀缺且優質，國貿中心寫字樓高于所屬北京CBD區域的甲級寫字樓平均租金單價。基于此，在降本增效的策略下，部分價格敏感型租戶或更青睐于租金更便宜的新興區域，這将進一步影響國貿中心寫字樓出租率的穩定。

同時，項目所屬CBD區域的租金持續下跌趨勢可能會影響國貿中心寫字樓企業租戶的預期，這對于國貿中心寫字樓未來租金增長會帶來一定壓力。

租戶支付能力強

中國國貿寫字樓位于北京CBD區域，同區域的代表性甲級寫字樓還包括北京銀泰中心、環球金融中心、北京華貿中心、正大中心以及中信大廈等多個知名項目。

數據來源：企業披露，商業客整理

據企業官網披露的數據，目前中國國貿寫字樓内全球500強企業租戶共有34家，租用面積合計4.23萬平方米，租用面積超1000平方米的有12家，其中皇家殼牌石油租用面積達8429.37平方米。

全球500強企業租戶包括沙特阿美公司、蘋果、埃克森美孚、皇家殼牌石油、中國工商銀行、雪佛龍、美國銀行、法國巴黎銀行、威瑞森電信、美國電話電報公司、安聯保險、埃尼石油等在内。

值得一提的是，按租用面積計算，中國國貿寫字樓内全球500強企業租戶中，外資企業占比達89.22%，内資企業占比為10.78%。

從租戶行業來看，國貿中心寫字樓租戶由金融機構、銀行、能源公司、律師事務所等跨國企業和國内外知名公司組成，其中全球500強企業租戶所屬行業以金融和能源行業為多，租戶實力強勁。

整體來看，國貿中心寫字樓的租戶支付能力強，租金增長和出租率有保障。

數據來源：企業公告，商業客整理（注：上述數值均為期内平均值）

1-9月，國貿中心寫字樓平均出租率與上半年持平，為93.2%，對比去年同期減少了3個百分點。

具體到項目上，國貿寫字樓1座、國貿西樓、國貿寫字樓2座、國貿大廈 A 座以及國貿大廈B座期内平均出租率對比去年同期均出現下滑，平均出租率數值減少區間在0.1到6個百分點不等。

國貿大廈A座是平均出租率同比下降幅度最大的，主要是有租戶租約到期，相關區域正在招租。

其中前三季度國貿寫字樓2座和國貿大廈B座出租率繼續保持高位，期内平均出租率分别為98.4%和96.2%，對比去年同期分别減少0.1個百分點和0.2個百分點，對比上半年平均出租率數據分别減少0.3個百分點和持平。

總結來看，中國國貿的寫字樓租賃業務受到市場變化、經濟環境等因素的影響。但基于項目區位、租戶結構、樓宇質量、運營管理服務等優勢，寫字樓經營能夠在一定程度獲得市場需求的支撐，繼續展現穩定和長期可持續的經營表現。