GDIRI觀察丨北京"地主"金隅集團的拿地考題

觀點指數(GDIRI) 11月5日，北京通州區土橋中路地塊僅獲1家房企報名，最終由金隅集團以11.96億元底價摘得，銷售指導價6.2萬/平方米，浮動8%。該地塊位于北京城市副中心0202街區，地上建築規模47379.409平方米。

5天前，金隅集團宣布其全資子公司北京金隅嘉業房地産開發有限公司成功獲得位于北京市豐台區中關村科技園豐台園東區三期項目1516-60地塊的房地産項目。該地塊土地面積達到21607.59平方米，計容建築面積為54019平方米。金隅嘉業以27億元的成交總價成功競得此地塊，且擁有該項目100%的權益。

今年6月份，金隅集團以底價63.8億元拿下北京市朝陽區十八里店朝陽港1303-686等地塊。該地塊采用“限地價+競現房面積+搖号（交高標）”方式出讓，成交樓面價50694元/平方米，土地面積4.77萬平方米，建築控制規模不超過12.6萬平方米。

截至11月8日披露的數據，金隅集團獲取了三塊宅地，地價合計102.76億元，比去年全年增長約55%。2023年全年拿地支出為44.57億元，其中蘇州、唐山和北京各1宗，合計土地面積為8.38萬平方米。曾被譽為“京城大地主”的金隅集團，在去年的土地投拓中顯得謹慎。

從近三年年報來看，2022年新增的3塊土儲均位于北京，土地面積為12.23萬平方米，拿地金額116.12億元。2021年獲得 9 宗土地的開發權，其中江蘇3宗，北京2宗，甯波、天津、浙江、安徽均為1宗，合計土地面積為48.84萬平方米，拿地金額為218.81億元。

金隅集團在2024年半年報中披露，其先後開發建設的房地産項目約為170個，總建築規模3000多萬平米。目前已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、唐山、蘇州等17個城市，形成了“立足北京，輻射京津冀、長三角、成渝經濟區三大經濟圈”的全國化開發格局。

從新增土儲可以發現，北京仍是其重要的戰略發展地。

值得注意的是，這四年里，其土地權益比重有所增加。2021年9宗地塊里僅有4宗是100%控股，其余地塊股權占比在33%-75%不等。而去年三宗地塊100%持股的有2宗，余下1宗占比為60%。今年内獲取的3宗地塊均為100%控股。

不難看出，金隅集團有意提高整體項目的權重，提高項目利潤。觀點指數認為，很多企業在全國化布局中都會以合作的方式進入陌生市場，這也是一種規避風險的方式。比如尋求當地企業熟悉客群、明晰産品供應、供應鍊暢通等合作方優勢，減少投資決策失誤。

對于金隅集團來說，新增土儲大部分位于北京。在這里，其積累了多年的市場經驗，沉澱了單獨操盤的能力，為了提升利潤可能會減少項目合作的比例。

2023年年報顯示，金隅集團實現營業收入1079.6億元，同比增加4.99%。其中，主營業務收入1070.7億元，同比增加4.7%。以綠色建材和房地産作為主營業務的金隅集團，綠色建材闆塊實現收入794.69億元，同比增長1.1%，占總營收的73.61%。期内，該業務實現毛利率8.55%，同比減少4.55個百分點。地産開發及運營收入301.25億元，同比增長15.05%，毛利同比減少45.6%至21.5億元，毛利率同比下降3.26個百分點至18.9%。

近日，金隅集團發布2024年第三季度報告。報告顯示，公司前三季度的營業收入為770.37億元，同比增長6.12%；歸母淨利潤為-4.37億元，同比下降4212.65%；扣非歸母淨利潤為-22.23億元，同比下降119.84%；基本每股收益-0.04元。

可以看到，金隅集團利潤貢獻較高的業務闆塊為地産開發及運營，這或是金隅提高項目權重的原因之一。

2023年金隅集團全年累計合同簽約額232.84億元，同比減少28.43%，其中商品房累計合同簽約額203.55億元，同比減少37.02%，政策性住房累計合同簽約額29.29億元，同比增加1262%。公司全年累計合同簽約面積113.36萬平方米，同比增加23.72%，其中商品房累計合同簽約面積96.36萬平方米，同比增加5.48%。

至今年上半年，累計合同簽約額53億元，同比下降64%。在業績端表現疲軟的情況下拿地，或是看到了市場信心回暖。北京前三季度，全市新建商品房銷售面積766.8萬平方米，同比下降2.3%。其中，住宅銷售面積535.6萬平方米，下降6.7%。其中1-8月全市新建商品房銷售面積增速為-5.1%，而1-9月則是收窄2.8個百分點至-2.3%。

據北京住建委數據，10月新建商品住宅網簽4943套，環比增加52.72%。10月存量住宅網簽17367套，環比增加18.03%，這是自去年4月以來的最高值（為近19個月以來最高值）。

不過，金隅集團在北京的項目仍然需要關注去化的問題。據北京住建委數據顯示，金隅望京雲尚（雲望雅園）去年6月取得預售證，批售套數為218套。截至11月8日，住宅簽約套數為125套，去化率約為57.34%。

今年年初，金隅集團表示地産集團需要着力去庫存、控成本、防風險，提升産品力。去庫存放在在首位，也反映金隅集團當下的一些項目需要抓緊去化，促資金回流。