GDIRI觀察 | 數讀太古地産Q3：高端零售遇瓶頸

觀點指數（GDIRI） 近日，太古地産發布2024年第三季度營運數據公告，其中披露了零售物業的出租率和零售銷售額情況。

從具體數據來看，太古目前仍面臨項目銷售額增長的較大挑戰。位于北京、上海、廣州和成都的 6個内地零售物業雖然出租率維持高位，但銷售額均錄得不同程度的跌幅。

其中，北京三里屯太古里租用率為98%，零售銷售額下降2.1%；北京頤堤港租用率為98%，零售銷售額下降6.2%；上海興業太古匯租用率為93%，零售銷售額下降20.7%；上海前灘太古里租用率為99%，零售銷售額下降0.1%；廣州太古匯租用率為100%，零售銷售額下降11.7%；成都太古里租用率為96%，零售銷售額下降16.9%。

數據來源：太古公告，商業客整理

實際上，今年一季度以來，國内高端商業運營商旗下項目的業績表現就出現同比下滑，2024Q1太古旗下的北京三里太古里、北京頤堤港、廣州太古匯、上海興業太古匯和成都太古里的零售額分别下跌5.4%、2.4%、9.2%、19.4%和14.7%。

從太古地産最新的數據來看，這種下滑趨勢並未停止，市場上高端商業項目面臨的壓力依然較大。商業客認為，這與國内高端消費增長放緩、出境遊消費增加等因素有較大關聯。

據商業客了解，國内的奢侈品消費主要集中在核心一二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州等。上述城市經濟發展水平高，人均收入和消費能力較強，高端消費需求日益旺盛，因此吸引了大量的奢侈品品牌。

然而商業客通過對項目的長期跟蹤發現，在上述高端消費的主要市場，奢侈品品牌今年的開店速度相比去年明顯放緩。相比開出新店，奢侈品品牌更多通過調改或煥新來降本增效，以吸引消費者和應對疲軟的市場。

以Gucci為例，其正在鞏固現有門店，並升級部分店鋪位置。如關閉較小的或位置不佳的店鋪，同時擴大一些最佳店鋪的面積，集中精力打造高質量店鋪。

此外，消費者減少國内高端消費，也是項目銷售額下滑的直接因素。據恒隆地産于中期披露的數據來看，疫情前中國消費者在内地購買奢侈品的占比35%，疫情期間為100%，2024年上半年占比則約為60%。

從目前情況來看，國内消費者的出境旅遊消費趨勢並未減弱。相關數據顯示，2024年前三季度，中國出境旅遊人數近9500萬人次，同比增長52.0%，因此預計短期内境外高端消費依然會對國内高端商業的銷售額帶來影響。

除市場因素外，太古以奢侈品為主打的業态組合也對其銷售額的下滑影響頗深。2024中報數據顯示，太古旗下零售物業的租戶類型按租賃面積劃分，主要有時裝及配飾、餐飲、電影院、超級市場、珠寶及鐘表及其他六大類。

數據來源：太古公告，商業客整理

奢侈品牌主要集中在時裝配飾、珠寶及鐘表兩大類，這也是太古旗下零售物業的主力品牌。如廣州太古匯的奢侈品牌有LV、愛馬仕、GUCCI、香奈兒、PARADA、葆蝶家、卡地亞、迪奧，成都太古里的LV、GUCCI、迪奧、愛馬仕、範思哲、Qeelin麒麟、MIU MIU等。

從最新的三季度業績來看，内地市場整體表現欠佳。最新業績數據顯示，2024年三季度，在包括中國但不包含日本的亞洲市場，LVMH集團有機銷售額下滑16%，開雲集團銷售額下降30%，愛馬仕收入增長1%但增速放緩。

上述數據意味着，最新的三季度奢侈品行業在以中國為代表的亞太市場並未有明顯復蘇，業績大多呈現放緩趨勢，以這類品牌為租戶基石的太古地産，其零售項目自然難有明顯增長。

需要注意到的是，業績表現不佳的情況下，奢侈品品牌在國内高端商業項目的門店擴張速度也有所放緩。以太古旗下北京三里屯太古里為例，該項目此前啟動升級改造計劃，确定引入的頂奢品牌包括Louis Vuitton（路易威登）和 DIOR（迪奧）的獨立旗艦店、北京首家Hermes（愛馬仕）之家。

但據日前最新消息，原定于今年上半年開業的Louis Vuitton路易威登位于三里屯的旗艦店将會延遲開業，最早将于明年開業，同屬于路威酩軒集團的Dior迪奧門店，開業時間同樣未确定。

商業客認為，太古零售物業雖然短期内依然面臨業績增長的較大挑戰，但現有物業的升級調整如果順利，相信項目的競争力将進一步提升，後續有望在高端消費市場復蘇中獲益。