GDIRI觀察 | 中富旅居垂直企業住宿的資本流轉

觀點指數（GDIRI） 11月7日，據市場報道，上海中富旅居集團聯合新加坡城市發展集團（CDL）與中新智地發起的國内企業住宿資産基金“富隆智地基金”，成功收購位于上海松江區江田東路185号的租賃住房項目。

該項目位于滬嘉杭G60科創走廊的上海松江核心區塊，總建築面積約6.3萬平方米，包括5棟獨立樓宇和配套商業街區部分。

項目将于2025年改建成包括2137間房間，近5000平方米配套商業的大型産業園住宿社區“樂璟智慧科創生活社區”，預計可容納逾4000人。

據了解，富隆智地基金委托中富旅居集團對項目進行全面升級改造並負責後期的運營管理。改造升級後，項目房型涵蓋單人間和多人宿舍，可為周邊包括百事食品、松下電器、阿克蘇諾貝爾等百家大型園區企業提供住宿配套服務。

富隆智地基金

關于本次收購方，富隆智地基金即蘇州富隆智地投資中心（有限合夥）于2023年5月募集完畢，認繳出資額合計4億元。觀點指數從中國證券投資基金業協會官網獲知，基金于2023年7月完成備案，基金類型為私募股權投資基金，到期日為2028年5月8日，管理類型為受托管理，基金管理人為蘇州富茂股權投資基金管理有限公司，托管人為甯波銀行股份有限公司。

數據來源：中新集團公告，觀點指數整理

據中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（簡稱“中新集團”）早前公告披露，其控股子公司中新智地蘇州工業園區有限公司（簡稱“中新智地”）設立中新園舍蘇州工業園區投資有限公司（現登記名稱為中新園舍（蘇州）股權投資有限公司，簡稱“中新園舍”），並與城澈（上海）企業管理合夥企業（有限合夥）、蘇州富同股權投資基金管理有限公司合作成立蘇州富隆智地投資中心（有限合夥）。

其中中新智地作為有限合夥人認繳出資1.59億元，出資占比39.75%；中新園舍作為普通合夥人認繳出資100萬元，出資占比0.25%；兩者合計出資1.6億元，合計占基金認繳總額的40%。

城澈（上海）企業管理合夥企業（有限合夥）與蘇州富同股權投資基金管理有限公司分别作為有限合夥人認繳出資2.39億元，出資占比59.75%以及作為普通合作人認繳出資100萬元，出資占比0.25%。

從天眼查獲知，前者城澈（上海）企業管理合夥企業（有限合夥）的主要股東為城灏（上海）投資有限公司和上海豐隆城發企業管理（集團）有限公司，認繳出資額分别為11.94億元，出資占比99.5%以及認繳出資600萬元，出資占比0.5%。城灏（上海）投資有限公司由CDL SHANGHAI HOLDINGS PTE. LTD間接全資持有。

後者蘇州富同股權投資基金管理有限公司的主要股東為上海中富旅居企業集團有限公司和蘇州晉誠浩創投資管理有限公司，各持股50%。

據觀點指數了解，該基金主要投資方式為股權投資和資産投資，主要投資收購符合政策引導、投資標準、成熟的産業園區或經濟技術開發區附近适合作為企業員工宿舍的存量物業資産。

回到近期的收購事宜上，此次交易的松江項目是基金成立之後收購的首個重資産項目，總建築面積超6.3萬平方米，是由5棟獨立樓宇和配套商業街區組成的大型住房租賃社區。

項目将于2025年改建成包括2137間房間，近5000平方米配套商業的大型産業園住宿社區“樂璟智慧科創生活社區”，預計可容納逾4000人。

中富旅居

作為本次收購資産的運營管理方，同時也是基金運作的重要參與方之一，上海中富旅居企業集團有限公司是由國内住宿運營商中富投資創辦，新加坡城市發展集團（CDL）、建屋集團、中新蘇州工業園區開發集團、新城控股等共同投資入股的企業。

目前中富旅居主營業務包括樂璟生活社區以及外服睿居兩大模塊。其中“外服睿居”由中富旅居與上海外服集團共同合資組建，專注于企業服務。

樂璟生活社區作為專業的企業住宿服務品牌，深耕企業住宿領域。城市布局上，樂璟生活社區聚焦國内重點開發園區，以蘇州、上海、天津、廣州等為核心，積極拓展杭州、武漢等城市。

值得一提的是，上述多元化股東背景為中富旅居的業務發展提供了重要支持。

其中，新加坡城市發展集團（CDL）作為中富旅居的主要股東及戰略投資者之一，大力支持中富旅居業務的擴張發展。

早前中富旅居與新加坡城市發展集團（CDL）聯合創建了“LOGIN(樂璟)公寓社區”和 “SUISSE PLACE”瑞貝庭公寓酒店兩大品牌。基于中富旅居将戰略重心集中于中國企業藍領服務市場，于2022年7月，城家公寓戰略合並該服務式品牌，至此城家公寓獲得了瑞貝庭品牌所有權及其相關物業的管理運營權。

中新集團在推動中富旅居規模擴張上同樣發揮着重要作用。2018年6月，中新集團戰略入股中富旅居，並于同年10月，由中富旅居與中新集團旗下中新智地共同成立了天津中新旅居住房租賃服務有限公司，助力樂璟品牌進駐天津。

結合來看，新加坡城市發展集團（CDL）、中新集團、中富旅居與富隆智地基金之間關繫密切。前三者聯合設立的富隆智地基金成功收購上海松江區大型租賃住房項目，通過基金運作完成項目運營改造，進一步加深中富旅居在企業住宿領域的業務布局。

新加坡城市發展集團（CDL）與中新集團作為中富旅居的投資方之一，無論是共創住宿品牌、合資運營，還是創立企業住宿基金等一繫列的合作，都體現了前兩者對于中富旅居在企業住宿等相關領域的支持。

除此之外，合資運營以及受托管理同樣是中富旅居實現業務擴張的重要方式。舉例來說，早前由長江投資實業股份有限公司與上海中富旅居企業集團有限公司共同合資的公司長江聯合公共租賃住房公司，成功中標了長三角綠洲智谷·趙巷三期公寓運營管理項目等。

顯然，中富旅居通過藍領公寓運營平台、基金並購以及合資運營公司方式，深入布局企業住宿服務領域。其中，企業住宿基金通過收購産業園企業住宿項目進行投資及升級改造，由中富旅居負責項目運營管理。

要關注到的是，富隆智地基金成立後首個項目完成收購的時間點值得關注。作為國内首支以産業園企業住宿資産為標的的租賃住房投資基金，其于“1014号文”頒布不久後的11月成功收購了上述185号項目。

今年7月26日，國家發改委發布的最新“1014号文”中，将租賃住房領域公募REITs底層資産劃分為四大類型，包括保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目、市場化租賃住房項目以及園區配套租賃住房項目。

園區配套租賃住房項目納入公募REITs發行範疇，意味着富隆智地基金收購的企業住宿資産在退出端迎來更多可能。

同時富隆智地基金在首批4單保租房REITs上市後當年年底成立，次年募集完畢。政策以及市場環境推動下，同時結合基金成立試點及首個項目收購時點來看，富隆智地基金作為專注于不動産投資的基金，或正關注公募 REITs 的發展機遇。