GDIRI觀察 | 首單擴募反饋意見出爐，保租房REITs擴募進展幾何？

觀點指數（GDIRI） 11月12日，上交所對華夏北京保障房REIT項目的擴募出具了反饋文件。

主要反饋問題包括：關于新購入基礎設施項目要求、運營管理安排、分層決策機制、基礎設施項目估值以及資産類型五大層面的内容。其他反饋問題包括關于重組安排、合規手續、保險金額以及财務數據方面的内容。

關于新購入基礎設施項目要求，主要依據《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則适用指引第3号 — 新購入基礎設施項目（試行）》第五條、第六條、第七條相關要求進行核查。

上交所對其新購入基礎設施項目提出了嚴格的合規性要求，觀點指數翻閱指引文件獲知，核查要點包括項目的資産質量、運營穩定性、法律合規性等方面。管理人及律師需要對本次新購入基礎設施項目申請是否符合這些要求逐條發表核查意見，以确保項目的合規性和可持續性。

入池資産

關于基礎設施項目估值問題，上交所關注的重點指標包括出租率、租金單價、清繳率、折現率、稅費以及壓力測試。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

據基金公告披露，截至3月底，華夏北京保障房REIT本次拟購入的資産朗悅嘉園項目、光機電項目、盛悅家園項目及溫泉凱盛家園項目的評估價值分别為1.57億元、1.55億元、1.15億元及4.03億元，合計8.3億元，出租率分别為95%、97%、91%以及88%。

從過往出租率表現來看，本次入池的部分項目出租率有所波動。以光機電項目為例，據華夏北京保障房披露，其主要受到配租租戶審核流程的影響。

在運營期間，部分項目的出租率還具有顯著的波動性。以光機電項目為例，2021-2023年及2024年3月31日，項目出租率分别約為95%、89%、88%和97%，據華夏北京保障房REIT披露，其主要受到配租租戶審核流程的影響。

另外，可以發現溫泉凱盛家園項目出租率表現指標相對弱一些，近三年及一季度末項目出租率分别約為84%、83%、89%和88%，明顯低于已上市保租房REITs底層項目的平均出租率水平。

華夏北京保障房REIT表示，該項目歷史出租率偏低主要是項目房屋戶型面積較大，租戶選房意願受到一定影響。經過趸租調配後，截至4月末，項目出租率約為96%。

後續預計北京市住建委将繼續在趸租調配方面對本項目配租工作進行支持，另外考慮項目本身，華夏北京保障房REIT指出本次評估出租率按照93%假設。

上交所披露的反饋文件中指出需對溫泉凱盛家園項目未來出租率參數設置的合理性發表明确意見。

據華夏北京保障房REIT披露的購入基礎設施項目招募說明書披露，本次入池的資産均屬于公共租賃住房項目，在基礎設施基金成立後，基礎設施項目仍将按照北京市公租房管理規定運營。基礎設施項目已經納入北京市公租房統一管理範圍，其租金定價標準、租戶入住資格、配租工作安排等方面遵從北京市公租房管理規定。

資産類型上，上交所反饋意見中提出需說明本次新購入基礎設施項目認定為公共租賃住房項目的政策依據，配租對象、租金標準等是否符合相關政策要求。

集體擴募

值得一提的是，華夏北京保障房REIT不僅是首批上市的保租房REITs，同時也是保租房REITs領域中首個啟動擴募流程的産品。

據觀點指數了解，早于2024年5月23日，華夏基金發布《關于決定華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金拟擴募並新購入基礎設施項目的公告》，華夏北京保障房REIT擴募工作正式拉開帷幕。

基金管理人拟購入的基礎設施項目暫定為北京市房山區朗悅嘉園項目、通州區光機電項目、大興區盛悅家園項目、海澱區溫泉凱盛家園項目。

9月20日，華夏基金發布公告表示，華夏北京保障房REIT已正式向證監會提交基金變更注冊請示，向上海證券交易所提交基金産品變更暨擴募份額上市申請。申請事宜于9月24日獲證監會和上交所受理。

11月12日，華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金項目狀态更新為“已反饋”。

值得注意的是，11月4日，華夏基金向中國證監會提交了《關于華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金變更注冊的請示》、向上海證券交易所提交了《華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金産品變更暨擴募份額上市申請》及相關申請文件。

11月13日，華夏基金華潤有巢REIT産品變更暨擴募份額上市申請事項已獲得中國證券監督管理委員會和上海證券交易所受理。

據華夏基金華潤有巢REIT披露的2024年度第一次擴募並新購入基礎設施項目招募說明書顯示，本次拟購入基礎設施項目為位于上海市闵行區的有巢馬橋項目，已獲得“上海市人才安居工程項目”、“闵行區首批人才驿站試點項目”、“闵行區保障性租賃住房項目”等多項認定。

項目2022年8月開始運營，于2023年3月正式開業，由8棟地上15層的租賃住房、地上1層的商業及地下1層的地下車庫組成，共776個車位（其中人防車位246個）。

來源：有巢馬橋項目資産自運營以來收益情況，基金公告

截至6月底，項目可出租房間數為2475間，已出租2381間，出租率為96.2%；配套商業可出租面積為1291.86平方米，已出租面積為1145.54平方米，出租率為88.67%。車位已出租691個，租金為200元/月/個。

對于2023年馬橋項目淨利潤出現負值，華夏基金華潤有巢REIT表示主要原因包括初始運營成本較高和收入較低兩個方面。

作為首單由市場化機構運營的保租房REITs，華夏基金華潤有巢REIT擴募進程更進一步。

目前，華夏北京保障房REIT與華夏基金華潤有巢REIT擴募事宜尚需通過國家發展和改革委員會推薦、中國證監會準予基金變更注冊、上海證券交易所審核，並經基金份額持有人大會決議通過後方可實施。

包括華夏北京保障房REIT在内， 2022年上市的四單保租房REITs也正在積極推動擴募工作的開展，于今年内先後披露了擴募公告。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

年内已發布擴募公告的保租房REITs包括華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT，基金初始投資的基礎設施項目集中于單一城市的布局，促使其收益和風險在一定程度上依賴于特定城市的經濟環境和租房市場表現。

上述四單拟擴募的保租房REITs在首次擴募時保持了與初始投資項目的城市布局一致，拟入池資産分别位于北京、上海、深圳及廈門。這些項目擴充了保租房REITs基金對單一城市各區域的覆蓋，可分散資産組合的風險。

目前擴募項目已獲批上市的公募REITs包括華安張江産業園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創新鹽田港倉儲物流REIT以及博時招商蛇口産業園REIT。首批四單公募REITs擴募項目的上市，讓市場看到了公募REITs發展的更多可能性，為後續資産購入提供了可參考的路徑。

今年以來，公募REITs市場首發端和擴募端的發展愈加火熱。包括上文提及的保租房領域的基礎設施REITs在内，新能源、園區基礎設施等公募REITs也在積極推動擴募落地。舉例來說，4月1日，中航京能光伏封閉式基礎設施證券投資基金擴募發售項目狀态更新為 “已受理”，這是今年公募REITs市場第一單獲受理的擴募項目。

随着公募 REITs 市場的不斷發展，擴募機制持續完善，未來會有更多的項目加入擴募行列，推動實現資産組合多元化，增強公募REITs成長空間和經營活力。