穩定基調下的靈活調整 | 2024年11月住房租賃發展報告

觀點指數 開店速度放緩，樣本企業積極調整資産組合 于觀點指數監測的樣本企業名單中，現階段已開業房量TOP10的租賃企業（含相寓）合計已開業房量已超100萬間。随着住房租賃市場發展逐步邁向成熟，長租公寓資産的關注度顯著提升。政策支持、穩定市場表現等因素吸引了更多的投資者進入長租公寓市場。

保租房REITs維持經營韌性，拟擴募資産與初始項目城市布局一致 期内招商基金蛇口租賃住房REIT正式上市，保租房REITs已上市數量增長至6單。除首發端外，已上市保租房REITs正積極推動擴募工作的開展。2022年上市的首批四單保租房REITs已于年内先後披露了擴募公告，均與初始投資項目的城市布局保持一致。

推進收購存量商品房用作保障性住房，重點城市住宅租金跌勢持續 中央及地方主要聚焦于市場供給、存量收購用作保障性住房、管理規範、優化公積金等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。租房市場上，進入傳統租房淡季，重點城市租房市場活躍度下降明顯，挂牌租金增長乏力。

開店速度放緩，樣本企業積極調整資産組合

于觀點指數監測的樣本企業名單中，現階段已開業房量TOP10的租賃企業（含相寓）合計已開業房量超100萬間。

其中中介繫相寓以及房企繫萬科泊寓和龍湖冠寓以超10萬間的開業體量位居前列。位居第二梯隊的企業包括魔方生活服務集團、樂乎集團、百瑞紀集團以及瓴寓國際，開業房量5-10萬間。

據觀點指數監測，今年以來、以萬科泊寓、龍湖冠寓、華潤有巢、招商伊敦公寓、百瑞紀集團、樂乎集團、自如資管等為代表的租賃企業積極外拓，已開業房量及管理規模穩步提升。

據萬科2024年第三季度業績報告披露，萬科泊寓期内新拓展房源8641間，新開業2465間。截至9月底，房企繫代表租賃企業萬科泊寓已開業房量增長至18.7萬間，管理房量增至24.7萬間。龍湖冠寓同樣加快市場布局，目前管理房量近16萬間。

百瑞紀集團官微披露，通過瑰悅、窩趣以及華舍3大品牌以及6條産品線，截至三季度，已開業房量增至66415套（間），儲備規模量增至97754套（間）。

另外，得益于分散式企業在房源獲取端更為便捷靈活，相寓的業務繼續保持穩定增長。截至9月底，其在管房量達到30.4萬套，對比今年年初增長3.2萬套。相寓于2024年第三季度GTV實現同比增長1.3%至54億元。

以萬科泊寓為代表的房企繫租賃企業經營活動穩中有漲。據萬科2024年第三季度業績公告披露，1-9月，萬科泊寓實現營業收入26.3億元，同比增長3.7%，前三季度實現規模與營收雙增長。

截至9月底，其出租率為94.9%。與此同時，1-9月，泊寓項目前台GOP利潤率為89.4%，自有渠道獲客占比提升至 87.6%，單房運營成本同比下降 6.2%，運營效率進一步提升。

數據來源：觀點指數不完全統計

回顧期内開店情況，據觀點指數不完全統計，報告期内樣本企業共計新開9個住房租賃項目，對比上個報告期，新開項目數環比下跌44%，開店速度放緩。進入傳統租房淡季階段，樣本企業開店積極性有所下滑。

城市布局上，上海、廣州、深圳、成都等仍是租賃企業開店的熱門城市。

期内包括萬科泊寓、融通融寓、保利和寓、雅詩閣、城家公寓、CCB建融家園以及浦發有家等在内的租賃企業有新項目落地。

新投運項目的産品類型囊括保租房、人才公寓、白領公寓、酒店公寓、大型租賃社區等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。項目體量上，新投運項目以千套以下小體量項目為主。小體量項目具有靈活和适應性強等優勢，成為租賃企業實現規模增長的重要支撐。

與此同時，期内酒店繫代表企業城家和地方國企繫代表企業浦發有家大型租賃社區項目投入使用。兩者新落地項目分别為南甯城投城家公寓社區和浦發有家康橋社區，可提供租賃房源數分别為2448套和1123套。

随着住房租賃市場發展逐步邁向成熟，長租公寓資産的關注度顯著提升。政策支持、市場表現穩定等因素吸引了更多的投資者進入。

基于此，租賃企業積極調整資産組合結構以更好地适應市場變化、提升競争力以及實現可持續發展，如期内雅詩閣、方隅公寓以及中富旅居等企業就是典型。

據凱德雅詩閣信托（CapitaLand Ascott Trust，CLAS)公告披露，計劃将天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓出售給無關的第三方，交易預計于2025年第二季度完成。

項目位于天津市和平區，于1998年投入運營，可提供185個租賃單元，是雅詩閣進入中國市場的首家物業。

交易達成後，CLAS于内地持有的項目變更為蘇州馨樂庭星海公寓酒店、武漢馨樂庭沌口公寓酒店、大連盛捷天城服務公寓及沈陽盛捷和平服務公寓。CLAS表示，通過剝離天津盛捷奧林匹克大廈服務公寓等成熟物業，不斷重組 CLAS 的投資組合，並将收益重新部署到更優化的用途。

與此同時，期内由上海中富旅居集團聯合新加坡城市發展集團（CDL）與中新智地發起的國内企業住宿資産基金“富隆智地基金”，成功收購位于上海松江區江田東路185号的租賃住房項目。

據了解，富隆智地基金委托中富旅居集團對項目進行全面升級改造並負責後期的運營管理。收購項目将于2025年改建成包括2137間房間，近5000平方米配套商業的大型産業園住宿社區“樂璟智慧科創生活社區”，預計可容納逾4000人。

保租房REITs維持經營韌性，拟擴募資産與初始項目城市布局一致

住房租賃市場穩步增長的同時，保租房REITs市場首發端和擴募端的發展愈加火熱。

10月23日，招商基金蛇口租賃住房REIT（180502）于深交所正式上市，至此，保租房REITs已上市數量增長至6單。

保租房REITs表現上，除了剛剛上市的招商基金蛇口租賃住房REIT外，其他五單已先後披露了2024年第三季度的業績報告。從數據上看，保租房REITs繼續展現出穩健的經營管理能力。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

基金收入層面，2024年第三季度，5單保租房REITs合計收入約為1.16億元，環比提升1.17%。

具體來看，紅土深圳安居REIT單季度收入為1367.06萬元，環比下跌0.62%。其余四單保租房REITs收入端均實現環比增長，環比漲幅區間為0.96%到1.82%不等。

其中國泰君安城投寬庭保租房REIT以單季度4404.99萬元的收入居首，環比上漲1.42%；其次是中金廈門安居REIT，單季度收入為2000.77萬元，環比上漲1.82%。

盈利能力上，第三季度，5單保租房REITs合計實現淨利潤約為4431.81萬元，環比增長3.42%；合計實現經營性現金流金額8841.06萬元，環比增長28.41%。

紅土深圳安居REIT淨利潤指標環比下跌2.96%，數值為608.12萬元；國泰君安城投寬庭保租房REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華夏基金華潤有巢REIT的淨利潤均實現環比增長，漲幅分别為4.5%、5.5%、0.76%以及13.82%

其中華夏基金華潤有巢REIT淨利潤環比漲幅居首，觀點指數從基金業績公告獲知，這主要是由于期内其展現出較強的成本管理能力。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

5單保租房REITs于第三季度的EBITDA合計為8521.79萬元，環比提升2.03%。具體來看，除紅土深圳安居REIT外，其余四單保租房REITs産品EBITDA指標環比均實現不同程度的增長。

得益于5單保租房REITs穩健的經營表現，基金在分紅上仍保持穩健。第三季度，5單保租房可供分配金額合計8501.39萬元。

項目經營層面，第三季度底層項目出租率表現分化。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

截至第三季度末，已披露第三季度業績表現的五單保租房REITs共計12個底層項目，平均出租率為95.43%，對比第二季度末下滑0.58個百分點，對比第一季度減少0.84個百分點。平均出租率數值繼續維持高位，但對比前兩季度出現輕微下滑。

對比第二季度，50%的底層項目出租率出現下滑，其中包括有巢泗泾項目、文龍家園項目、熙悅尚郡項目、安居百泉閣、保利香槟苑以及鳳凰公館，下滑幅度在0.41個百分點到5.25個百分點之間。

有巢東部經開區項目、園博公寓、珩琦公寓、安居錦園、江灣社區以及光華社區項目出租率對比第二季度均實現上漲，漲幅為0.06個百分點到3.4個百分點不等。

具體數據上，12個底層出租率區間為90.3%-99.71%，出租率實現高位運行，項目經營穩定。

與此同時，第三季度底層項目租金收繳率繼續維持高位，5單保租房REITs租金收繳率區間為97.66%到100%不等，為租賃企業帶來持續穩定的現金流。

盡管部分基礎設施資産項目出租率出現下滑，但多數項目出租率數值繼續維持高位，保租房REITs在第三季度依然保持了穩健的業績表現。

除此之外，保租房REITs正積極推動擴募工作的開展。2022年上市的首批四單保租房REITs已于年内先後披露了擴募公告。

其中華夏北京保障房REIT和華夏基金華潤有巢REIT擴募相關文件均已提交至中國證監會與上海證券交易所。

11月12日，上交所對華夏北京保障房REIT項目的擴募出具了反饋文件。主要反饋問題包括：關于新購入基礎設施項目要求、運營管理安排、分層決策機制、基礎設施項目估值以及資産類型五大層面的内容。其他反饋問題包括重組安排、合規手續、保險金額以及财務數據方面的内容。

另外，11月13日，華夏基金華潤有巢REIT産品變更暨擴募份額上市申請事項已獲得中國證券監督管理委員會和上海證券交易所受理。

據華夏基金華潤有巢REIT披露的2024年度第一次擴募並新購入基礎設施項目招募說明書顯示，本次拟購入基礎設施項目是位于上海市闵行區的有巢馬橋項目。

觀點指數從基金公告獲知，兩者拟購入基礎設施項目總體運營良好，現金流穩定。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

目前，已發布擴募公告的四單保租房REITs均已對外披露拟擴募的資産。值得注意的是，華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、紅土創新深圳安居REIT以及中金廈門安居REIT的拟入池資産分别位于北京、上海、深圳及廈門，均與初始投資項目的城市布局保持一致。

這些項目擴充了保租房REITs基金對單一城市各區域的覆蓋，可分散資産組合的風險。

推進收購存量商品房用作保障性住房，重點城市住宅租金跌勢持續

政策層面，期内中央及地方主要聚焦于市場供給、存量收購用作保障性住房、管理規範、優化公積金等方面，出台新規或舉辦相關工作會議，以推動住房租賃市場的發展。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

期内，财政部發布關于提前下達2025年部分中央财政城鎮保障性安居工程補助資金預算的通知。其中提及确定區域績效目標時，應結合房地産市場形勢和保障性安居工程實際需求，統籌考慮存量和增量，支持更多通過消化存量房的方式籌集保障性住房。

同時，央行發布的2024年第三季度中國貨币政策執行報告中提到，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，支持盤活存量閑置土地，促進房地産市場止跌回穩，推動構建房地産發展新模式。

據觀點指數了解，收購存量商品房用作保障性住房是黨中央、國務院作出的重要部署，目前已有多個城市積極響應，包括廣州、武漢、南京、鄭州、深圳、長沙等重點城市，推動收購存量房用作保障性住房工作的開展。

期内鄭州住房保障和房屋租賃中心發布的《關于征集收購存量商品房用作保障性住房項目的公告》中提到，收購房源要求包括房源類别、項目區位、戶型面積、手續辦理四大點。收購主體為河南鐵建投城市建設發展集團有限公司、鄭州城市發展集團有限公司。收購價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限。

另外，租賃需求上，期内包括青島、成都、太原、海南、合肥等在内的多城針對公積金優化頒布了相關的政策文件。其中為了支持租房群體，提高公積金的使用效率，多城簡化了租房提取公積金的手續。

市場供給端，據全國房價行情網數據，10月全國住宅挂牌出租66.5萬套，供給量環比下降4.86%，普通公寓挂牌出租9697套，環比下降7.65%，進入租房市場淡季，業主挂牌積極性出現下滑。

數據來源：同花順，觀點指數整理

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金走勢情況。

同花順數據披露，10月50城住宅租金繼續延續下跌走勢，平均單價為32.69元/平方米/月，環比微降0.79%，同比下滑1.5%。一線城市住宅租金平均單價為93.91元/平方米/月，環比下降1.13%，同比下降0.9%。

具體城市租金表現上，北京、上海及深圳三城住宅租金均超90元/平方米/月，明顯高于其他城市。杭州、廣州位列第二梯隊，租金單價均超60元/平方米/月。

其中，36個重點城市租金出現環比下跌，環比變動區間為-4.16%到-0.08%之間；14個重點城市租金實現環比上升，環比變動區間為0.15%到4.38%不等；50城租金變動幅度均在5%以内，

一線城市北京、上海、廣州及深圳四城延續跌勢，環比跌幅從-2.46%到-0.26%不等。整體來看，進入傳統租房淡季，重點城市租房市場活躍度下降明顯，挂牌租金增長乏力。