GDIRI觀察丨綠城中國西安加碼

觀點指數(GDIRI) 近日，綠城中國以7.375億元成功競得位于西安高新區絲路軟件城的一宗約42畝住宅用地。

該地塊位于科技四路以南、科技五路以北、西三環以東，面積28166.4平方米（約42.25畝），出讓年限70年，容積率不超過2.5，建築密度不超過20%，綠地率不低于35%。

上半年，綠城中國已在西安摘下2宗宅地，分别是西安浐灞國際港GW1-16-8和GW1-11-9兩塊地。2宗地塊合計面積約為6.6萬平方米，拿地金額為12.65億元。加上本次高新區地塊，年内在西安共獲取3宗宅地，合計面積約9.5萬平方米，土地出讓金約20億元。

綠城中國拿地區域主要集中在高新區、灞橋區等。選擇這些區域主要是考慮人口、産業、客群定位、地塊區位、基礎設施配套等因素。

在2024半年度業績會上，綠城中國表示，會優中選優，即不僅會考慮城市，還會看區位和項目。如果沒有好的預期收益不會産生投資。觀點指數認為，綠城中國繼續加大對西安的投資，主要是基于市場的研判作出的投資決策，從半年報可窺見一二。

根據觀點指數統計，除杭州外，綠城中國在西安新增的土地數量排在其他城市前列。2024半年報顯示，北京、上海、杭州、西安等十大戰略核心城市貨值占比55%。西安被放在了戰略核心城市，顯示其對綠城中國的重要性。

上半年，綠城中國在杭州有18次開盤售罄記錄，位居杭州銷售流量榜首。而2024年上半年，西安的新項目從拿地到首開，周期由6.7個月提速至3.5個月。綠城不僅加大了對西安的投資，而且還提速建設，抓緊銷售機會。前文提到浐灞區兩個項目，即西安桂冠雙子（紫棠苑和桂月雲翠）方案批復20天，施工許可取證53天，刷新了綠城在西安的記錄。

觀點指數認為，西安房地産的市場表現在全國城市中尤為突出，這也是綠城中國加大投資的落腳點。

2024年10月70個大中城市新建商品住宅銷售價格分類指數顯示，1-10月西安90平方米及以下平均指數比上年同期多3，90-144平方米比上年同期多3.1，144平方米以上比上年同期多4.7。在70個大中城市中，西安是三個指標均同比上升的城市之一，另一個是上海。

西安官方並未披露相關的房地産數據，如果以上海數據（2024年1-10月，上海市房地産開發投資比去年同期增長6.7%。商品房銷售面積1327.74萬平方米，下降5.5%。其中，住宅銷售面積1102.57萬平方米，下降4.8%。）作為同等表現近似參考，那麼預期西安的房地産開發投資上升可能性很大。

從銷售來看，該指標是企業作出投資的重要參考，如果該地項目表現不錯，經營回正流速快，那麼投資加大的可能性将會增加。

前10月，綠城集團取得合同銷售金額約1303億元，同比下滑12.14%；合同銷售面積約445萬平方米，同比下滑13.76%。其中，歸屬于綠城集團的權益金額約為918億元。

綠城中國在月報銷售數據或半年報中並未劃分每個城市的銷售貢獻占比，不過從新增土儲的趨勢來看，占比並不會低。另外，綠城中國在歷史項目開發進程中積累了不少在西安的經驗，其在當地開發了千畝大盤-綠城全運村，還有賣得比較好的綠城紫棠苑。此前，綠城代建公司綠城管理還簽約了貝殼在西安摘得的2宗地的代建。

從其他企業來看，此前a房企在西安加大投資，獲得了正反饋，這一情況在市場不景氣的情況下比較難得。公開數據顯示，該企業在2022年于西安登頂銷售榜首。截至2023年中期，西安區域實現的開發業務收入及區域合約銷售分别為10億元、63.53億元，較去年同期增長800%、96.32%。即使在今年市場整體表現平平的背景下，西安仍位列該企業銷售表現第二佳城市之位。

正是市場表現較其他城市優異，因而吸引了不少企業加速入局。如龍湖集團、中國金茂、中國鐵建等企業。這也意味着，未來綠城中國在西安會面臨更多的同行競争。