GDIRI觀察丨中建智地百億地塊蓄勢

觀點指數(GDIRI) 11月20日，北京公示了中關村朝陽園北區2905-0017地塊F3其他類多功能用地項目方案。

該地塊是北京首個“住宅+産業+配套”組合地塊中的F3其他類多功能用地，于今年6月13日由中建智地聯合體以112億人民币的價格成功摘得。這個地塊刷新了北京自2021年集中供地政策以來的土拍成交總價記錄。

如今，這個組合地塊已有兩個住宅項目開盤。根據北京住建委數據顯示，9月28日，中建智地北京宸園（心意和園）取證預售14棟住宅，批準預售套數為606套。截至11月22日，已簽約套數為117套，去化率約為19.31%。簽約面積為20350.01平方米，成交均價為112698.12元/平方米，據此計算簽約金額約為22.93億元。

根據規劃，北京宸園項目由兩塊地組成。東區計劃建設6棟14層-17層143平高層戶型，總共226戶；西區則計劃建設8棟16層-25層，主推143平、165平、220平、249平四居戶型。備案價11.5萬元-13.5萬元/平方米，總價介于1500萬元-2000萬元之間。

北京宸園定位是豪宅項目，其位于東四環，距離最近的地鐵站14号線東風北橋站1公里。北上直線1.6公里有中關村科技園區電子城科技園。周邊有久隆生活廣場、頤堤港、藍色港灣、798、SKP、國貿北京華信醫院等配套。可以看到，項目區位表現並不差。周邊供應較新的競品有融創壹号院、泛海世家等。相對來說，其他項目競争壓力並沒有那麼大。

不過，開盤一個多月以來，去化率不到20%，與市場預期的有不小差距。據了解，該項目與周邊二手房相比，價格優勢並不明顯，期房需等待3年多才交付。這或許是影響因素之一。

中建智地推出了4大産品繫列，包括“宸繫”、“府繫”、“璟繫”和“印繫”，其中“宸繫”的定位最高端。2022年，中建智地在望京片區還推出了中建宸園，定位高端洋房。（中建宸園開盤兩年多還未售罄，批售套數為272套，簽約241套，去化率約為88.6%）

10月12日，中建璞園PARK（璞隐雅園），首先預售15棟住宅，批準預售套數為298套。11月18日，新發預售證，預售7棟住宅，批準預售套數為144套。前述首先推出的15棟、298套房源均價為7.8萬元-8.3萬元/平方米，總價介于950萬元-1580萬元之間。主推低密4-7層125平方米-210平方米墅質洋房。

截至11月22日，首批預售證已簽約套數為58套，去化率約為19.46%。簽約面積為9267.2平方米，成交均價為73704.49元/平方米，簽約金額約為6.83億元。

和中建智地北京宸園一樣，去化率不足20%。相比北京宸園。中建璞園PARK區位條件則要弱得多，而且相關配套也有待完善。

周邊兄弟項目中建璞園（雲溪雅園）于去年取證，主推74-125平方米戶型，簽約均價約為72000元/平方米。預售套數983套，簽約套數398套，去化率約為40.49%。可以看到，中建璞園去化銷售並不是很好，中建璞園PARK應是中建璞園的大戶型補充産品，但是基于目前的銷售表現，或未達到理想目標。

11月18日，北京市取消普通住房和非普通住房標準。即取消普通住房和非普通住房標準後，個人将購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，個人将購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。《通知》自2024年12月1日起施行。

具體來看，對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

而中建北京宸園和中建璞園PARK的大面積戶型産品較多，會因該政策獲得一定利好，提高項目的成交量。

回到中建智地本身，2021年-2023年，地産簽約面積分别為78.81、68.79、85.52萬平方米。中建智地是中建一局的房地産業務平台，地産業務收入占總營收的比例從2021年的4.49%提升至2023年的9.38%。

中建智地深耕北京多年。截至 2024 年 3 月末發行人房地産項目在建工程顯示，北京7個、海南4個、上海3個、江蘇2個、廣東1個和常州1個。在建項目累計銷售金額為381.44億元，其中北京累計銷售218.02億元，占比達57.16%。

中建北京宸園和中建璞園PARK也是中建智地今年在北京的重要項目，上文提到兩個項目簽約金額合計不到30億元，與前期買地大額投資相比，要實現整體項目的盈利和資金平衡，預計仍需要一定的時間。