産業園區暨基礎設施市場綜述：打造需求引擎

北京市場淨吸納量錄得新低，TMT行業成需求引擎

2024年，産業園區更加注重産業提質升級、數字化轉型、綠色生态、創新招商、強化服務、産業集聚、區域合作及人才培養。随着全球經濟的不斷演進與中國經濟的高速增長，産業園區作為推動産業集聚、促進經濟轉型升級的重要載體，正逐步從傳統的粗放型發展模式向精細化、智能化、綠色化方向轉變，以适應新時代的發展需求。

新增供應與淨吸納量方面，相比前兩季度，第三季度北京、上海、深圳的新增供應均有所下滑，但淨吸納量較前兩季度下降。

其中值得注意的是，三季度北京商務園區市場淨吸納量錄得歷史新低-6.3萬㎡，據悉是以TMT為主的企業因組織架構、業務等方面的調整繼續出現面積整合騰退的現象所致。

據世邦魏理仕數據，從北京的分子市場來看，全市僅中關村軟件園和順義錄得正吸納，電子城受到互聯網遊戲企業大面積整合騰退的影響，豐台科技園及亦莊經開區受到新租放緩、已有租戶到期不續或整合收縮的影響，三個子市場淨吸納量均低于-2萬平方米。

從商務園區的需求行業來看，北京、上海商務園區需求最高的領域為TMT行業，新租需求占比分别為49%、33%；從前三季度的數據來看，北京及上海商務園區市場的新租需求來自TMT行業的租戶占比也較高。TMT行業也即是指未來電信、互聯網以及信息技術這三種融合所産生的行業，作為新質生産力中的其中一部分，也引領着産業園區往新方向發展。

目前，加快形成和發展新質生産力已成為我國現代化産業體繫建設的重要戰略需求，對産業園區的産業集群發展提出了更高的要求，園區一方面要加快發展新興産業、未來産業，另一方面也要大力推動傳統産業的轉型升級，在激發傳統産業轉型中迸發新質生産力。

在供應工業用地方面，2024年5月，廣州發布《廣州市關于優化空間載體支撐制造業高質量發展的實施意見》《關于推動工業用地高效利用的若幹措施》、《關于支持工業廠房建設的若幹措施》、《關于加快工業園區高質量發展的若幹措施》等“1+3”政策。

政策中明确廣州今後将加大工業用地儲備和供應力度，至2028年，每年工業用地供應量不低于10000畝，並計劃打造特色標杆工業園，推動低效工業園的改造提升，以及村鎮工業集聚區的更新改造，此外，該政策提出将加大廠房供給，推動“工業上樓”，在白雲、黃埔、番禺、增城、從化、南沙區推動建設一批只租不售、用于工業發展的試點廠房，並鼓勵企業利用自有存量用地建設可租可售的産業保障房。

這些措施将為廣州市的中小微制造業企業提供強有力的發展動力和保障。

而對于工業用地稀缺的北京，2024年2月北京發布《北京市工業用地先租後讓指導意見（試行）》，明确以先租後讓方式供應的工業用地，租賃年期一般不超過5年，出讓年期與租賃年期之和一般不超過20年。重大項目經市政府批準後可适當延長，最長租讓年期不得超過土地使用權出讓用途法定最高年限。

市場租金下降明顯，三季度深圳空置率改善

據觀點指數統計，前三季度北京、上海、深圳的産業園區市場租金下降明顯，其中北京區域的租金報價從一季度的155.8元/㎡·月下降至三季度的150.8元/㎡·月，降幅達3.21%。與此同時北京、上海的空置率表現卻“不盡如人意”，依然保持持續攀升或維持穩定的趨勢。

相對而言，深圳由于産業園市場第三季度並未錄得新增供應入市，整體市場空置率明顯改善，環比下降2.7個百分點至13.2%。

據世邦魏理仕，市場平均租金環比下降0.7%至每月每平方米89.8元。廠房子市場受個别項目的價格調整影響，租金環比下降0.8%至每月每平方米45.1元。研發辦公子市場則因個别項目退租影響，租金微跌0.2%至每月每平方米72.1元。而工業辦公樓市場中，業主以價換量的模式持續，令平均租金環比下降1.2%至每月每平方米138.6元。

此外，也可注意到，不斷下調的租金並未如期帶來下降的空置率，後者依然保持平緩上升的趨勢。觀點指數認為，除了以減少新增供應這種方式來降低空置率外，也可從園區招商入手，通過打造産業集群效應增加租戶粘性，進而從根源上解決空置率問題。

具體來看，産業園區對于租戶的選擇同樣重要，例如根據區域确定不同的産業定位，並符合當地産業結構的實際需求。例如，定位于高新技術的産業園區，應重點吸引科技創新型企業，這種精準的園區定位有助于提高招商效率，減少盲目招商的成本。

若想更多優質企業入駐，則需要園區具有較好的客戶資源及管理能力，如IWG集團與湘潭高新集團的合作，抑或是發揮出“鍊長”職能，帶動一大批産業鍊上下遊的企業集體入駐。