招商蛇口奪冠，張江高科、聯東集團發揮標杆力量緊跟其後

招商蛇口奪冠，張江高科、聯東集團發揮標杆力量緊跟其後

目前産業園區市場普遍面臨經濟下行、供應飽和、空置率升高、同質化嚴重等内外部因素影響，部分企業以專業立身、穩紮穩打、主動出擊，收獲超額的“回報”。

“2024産業園區運營企業卓越表現30”，綜合考量了企業的營運、管理、品牌、商業模式等指標，盤點出一批獨具匠心，洞察行業發展趨勢，始終引領行業發展的優秀企業。

在研究成果中，涌現了招商蛇口、張江高科、聯東集團、中新蘇州工業園區、中電光谷等一批優秀的産業園區運營企業。憑借着優秀的運營能力，它們旗下的項目在市場變化中依然保持較強的競争力。

招商蛇口面對復雜多變的産業市場環境，依然堅持聚焦數智科技、綠色科技、生命科技三大新興産業，以“産業投資+孵化服務”的協同模式，通過共建創新中心承載新質生産力，進一步提升産業園的行業影響力。其博時招商蛇口産業園REIT是粵港澳大灣區首單産業園區公募REITs，目前已擴募並購入光明項目，擴募最終募集的金額為12.44億元。

張江高科同樣是産業運營的佼佼者。張江科學城已建立起以信息技術、生物醫藥、文化創意為主導産業，以人工智能、航空航天、低碳環保為新興産業的“三大、三新”産業格局。其中，集成電路産業擁有中國大陸産業鍊最完整的集成電路布局。其生物醫藥産業也是中國研發機構最集中、研發鍊條最完善、創新活力最強、新藥創制成果最突出的標志性區域。

聯東集團作為民營産業園區運營服務商的代表，無論是在開發規模、産品繫列，還是入住企業方面，都是領軍企業，並發行了我國首單民企園區公募REITs。從産業園區租戶類型上看，聯東集團産業園區項目重點服務于生物醫藥、電子信息、新能源新材料、高端裝備等戰略性新興産業企業，並致力于為處于生産提升期的中小型生産企業提供優質的園區運營和産業服務。

需要關注的是，2024年是中新蘇州工業園區開發建設三十周年，該園區不僅是中國和新加坡兩國政府間的首個合作項目，也是中國與新加坡分享工業化經驗和治理模式的重要平台。

蘇州工業園區聚焦建設開放創新的世界一流高科技園區，通過在綠色發展、生物醫藥科學和數字經濟等新興領域的合作發展，持續增強蘇州工業園區的全球影響力。

2023年以來，在戰略方向指引下，西安高新區配套公司牢固樹立産業思維，制定並加快實施“12586”戰略體繫，推進公司轉型升級。其還通過持續提升面向科技企業和科技人才的服務品質，進一步放大西安科技人才優勢，營造 “年輕人喜歡的産業社區”。

新質生産力成園區抓手，“8+9”錨定産業發展方向

據觀點指數不完全統計，截止至10月31日，共有319個産業項目錄得動态更新（含已簽約、已開工、預計完工等），其中157個項目與新質生産力有關，新質生産力也即指創新起主導作用，擺脫傳統經濟增長方式、生産力發展路徑，具有高科技、高效能、高質量特征，符合新發展理念的先進生産力質态。新質生産力主要涵蓋了戰略性新興産業、未來産業等，其中有如新一代信息技術、生物技術、新能源、高端制造、人工智能等。

據統計結果顯示，園區定位多以新能源、新材料、高端裝備等為主，其中與新能源有關的投資項目較多，共計28起。樣本企業中則有如中電光谷、臨港集團、蘇州城投等均進行了相關布局。

5月8日，中電光谷與海陵區簽約中電光谷東部智造港項目，總投資約120億元。該項目計劃用地1062畝，一期投資約30億元，将打造新能源、新材料及電子信息類産業集聚區，推動海陵區經濟與城市建設高質量發展。

4月9日，臨港集團在臨港産業區琥珀園項目現場舉行2024年綠色能源項目集中簽約暨開工儀式。此次活動涉及集中簽約光伏項目容量約50MW，總投資額約1.75億元。該批次項目預計2024年陸續開工及並網，合作夥伴包括臨港産業區、臨港航空等多家平台公司及臨港交通、三思光電等。

7月23日，蘇州城投集團“新索工坊”繫列産業園之一——蘇州城投新能源産業園建設工程開工。觀點指數了解到，蘇州城投新能源産業園位于相城經開區，占地面積198畝，規劃總建築面積33.7萬平方米，容積率5.06，廠房單層高度達14米，總投資達18.5億元，計劃于2026年底竣工投運。

該項目圍繞以氫能為代表的新能源産業和以智能建造為代表的智能裝備産業鍊的核心環節進行産業布局，規劃設計獨特的高載重貨運盤道，搭建産業創新平台，打造“工業上樓”産業園標杆。

此外，新一代信息技術産業同樣是企業在園區建設、招商時關注的重點，在觀點指數統計到的相關項目投資中，中電光谷、中南高科是促進這類産業發展的主力軍。

5月11日，中電光谷與廣東河源市江東新區簽訂投資協議，計劃投資50億元打造OVU智造園（河源）。項目旨在促進江東新區成為珠三角産業轉移的重要基地，預計2024年三季度動工。

據了解，項目将圍繞河源市及江東新區“十四五”規劃要點和“五大産業”方向，以“整體規劃、分期供地、敏捷定制”策略進行開發建設和招商運營，重點打造以電子信息、先進材料、汽車配件、食品健康等為代表的産業集群。

5月7日，中南高科·成都溫江智造雲谷項目在成都醫學城正式動工。該項目由中南高科産業集團主導，致力于智能制造和電子信息産業發展，預計投産後年産值達4億元，年創稅3000萬元。該項目位于成都醫學城，占地面積82畝，建築面積9.6萬平方米，包括10棟廠房和研發辦公樓，旨在打造國内領先的智能智造産業研發生産基地。

建設與租賃並行，能源化工、汽車制造類貢獻高需求

新質生産力逐漸成為企業投資産業園項目的首選定位，與此同時，這些代表着新質生産力的園區租戶同樣為園區提供方貢獻了租賃需求。

根據第一太平戴維斯數據，近4年華東區域高標準廠房租賃需求以高端裝備、汽車制造、能源化工及新材料為主，這三類企業的需求占比達75%。

觀點指數了解到，中國新能源汽車産銷量已連續9年穩居全球第一，成為推動全球汽車産業轉型的重要力量。據中汽協統計分析，2023年我國新能源汽車産銷分别完成958.7萬輛和949.5萬輛，同比分别增長35.8%和37.9%，市場占有率達31.6%。

在新能源汽車“加速跑”的背景下，也意味着企業對于園區的需求不斷提升，一方面自建新能源汽車産業園區，另一方面則是與園區提供方合作定制建造新能源汽車産業園區。

10月30日，都江堰甯德時代新能源汽車産業園項目在聚源鎮正式啟用。該産業園項目位于聚源鎮泉水社區，總占地面積267畝，計劃總投資約2.2億元。項目包含新能源汽車展銷、新能源汽車充換電、二手汽車展銷、汽車綜合維保、都江花月市等5個功能片區。該産業園定位新能源汽車後市場服務一體化産業園，立足都江堰延伸新能源産業鍊條、提升現代服務業能級和公共效益，並輻射阿壩州、甘孜州，促進汽車消費升級，加速釋放綠色工業改造發展機遇。

10月22日，理想汽車常州零件産業園正式投入使用。該園區建築面積約9萬平方米，包含4棟單層高標準廠房，定位于汽車核心零部件生産的先進制造産業園，由普洛斯為理想汽車量身定制，並提供項目規劃投資、開發建設及園區管理運營在内的全生命周期資産管理服務。普洛斯提供滿足汽車及零部件全部供應鍊環節不同功能需求的高標準空間載體，以及涵蓋定制開發、建築設計、新能源解決方案、資産運營等在内的綜合基礎設施産業服務。

低空經濟廣布局，政策端打“輔助”

在推動新質生産力發展的大背景下，低空經濟同樣是不容忽視的領域，期内華夏幸福多次布局低空經濟賽道。

8月19日，華夏幸福與中山嘉冠實業有限公司簽署戰略合作框架協議，重點基于中山嘉冠在中山闆芙鎮點點科創城的載體和産業用地，共同打造“低空經濟綜合示範基地”。

觀點指數了解到，點點科創城地處中山市南部片區闆芙鎮，是中山市南部片區交通樞紐，總規劃用地約285畝，總建築面積約72萬平方米，總投資近20億元，是集信息、交易、制造、物流、生産，倉儲、辦公研發、公寓、商業10大功能于一體的綜合性産業國，建成投産後實現産值百億級園區、成為大灣區有競争力和影響力的智能制造研發、孵化和産業化基地，受到了中山市及闆芙鎮政府的重點扶持。

9月23日，華夏幸福與新密市先進制造業開發區企業服務中心簽署合作框架協議，雙方将在新密市域内開展長期全面深入合作，共同培育低空經濟産業，打造産業鍊條體繫。此次合作旨在利用新密市的交通區位和投資環境，依托科技創新創業綜合體産業載體，打造集研發、生産、教學于一體的綜合體項目，推進新密新質生産力加快發展。

此次合作的重要性在于，将有助于華夏幸福在新密市域内開展更為深入的業務布局，結合現有産業基礎和園區場景，瞄準優質資源及重點産業，培育壯大低空經濟、數字經濟等産業，助力産業集群打造。同時，雙方還将圍繞實現新密數字經濟文化産業基地項目整體市場培育和規範有序經營開展合作，打造文化旅遊平台，創新企業數字化賦能，推動科創孵化産業升級。

據悉，2023年我國低空經濟規模突破5000億元，達到5059.5億元，增速高達33.8%。根據中國民航局的數據預測，到2025年我國低空經濟的市場規模将達到1.5萬億元，2035年有望達到3.5萬億元。

第一太平戴維斯數據顯示，低空經濟的潛在市場規模将在2040年突破萬億美金，而中國将占全球份額的20-25%。随着低空經濟被列入國家級戰略性新興産業，未來有望在物流配送、空中遊覽、醫療救援、農林植保等應用領域實現快速增長。截至2024年8月，中國低空經濟産業基金總規模近800億元。其中蘇州、北京、廣州以超百億元的産業基金領跑全國，旨在培育相應企業和成長項目。

國家和地方層面同樣支持低空經濟的發展，未來也将帶來更多的低空經濟産業園的布局。

9月3日，海南省頒布《海南省低空經濟發展三年行動計劃（2024-2026年）》，其中提及支持海口、三亞、澄邁、陵水、臨高等市縣依托産業園、商圈、大學城，開展“無人機+生活場景”物流服務，引導無人機外賣配送、急件閃送、即時零售等物流場景綜合開發。

深圳發布的《深圳市低空基礎設施高質量建設方案（2024-2026年）》指出，到2026年，将建成1200個以上低空起降設施，覆蓋載人飛行、物流運輸、社區配送及城市治理服務四大領域。11月11日，發布的《關于促進現代物流業高質量發展的工作措施(2024—2026年)》提及，做大做強物流産業集群，高質量發展現代物流集聚區，打造機場跨境電商物流集聚區、鹽田保稅冷鍊物流集聚區等若幹引領性物流高質量發展集聚區；形成低空經濟産業集聚區，到2025年實現物流運輸起降點規模突破420個。

産業集群化，建立園區“朋友圈”

值得注意的是，無論是低空經濟産業園抑或是其他定位的産業園，在招商過程中，均越發重視園區所能帶來的協同效應。如提供方通過引入産業鍊上下遊企業，增加園區租戶粘性，降低租戶退租的風險。而租賃方則通過入駐園區獲取自身發展所需的更為優質的資金、更為完善的運營服務等“一條龍”全鍊路資源。

實際上，産業集群是指在特定區域中，具有競争與合作關繫，且在地理上集中，有交互關聯性的企業、專業化供應商、服務供應商、金融機構、相關産業的廠商及其他相關機構等組成的群體。

産業集群不是企業的簡單集聚，而是以專業化分工和社會化協作為基礎，具有競争和合作關繫的企業及相關機構不斷在空間上集聚的結果。産業集群突破了企業和單一産業的邊界，具有要素共享、規模效益、産業配套等優勢，既有利于企業發展，又有利于提高整體的産業競争力。

11月4日，廣州市工業和信息化局發布《廣州市推進新型儲能産業園區建設實施方案》（以下簡稱《實施方案》），以“定産業方向+建專業園區+招優質企業+促政策支撐”四核驅動，首批建設白雲區、黃埔區、花都區等3個新型儲能産業園，示範打造粵港澳大灣區新型儲能産業和新型電力繫統的制高點。在三大新型儲能産業園區帶動下，力争全市新型儲能産業營業收入到2025年達600億元以上，到2027年形成千億級産業集群，到2030年形成三千億級産業集群，到2035年形成五千億級産業集群。

其中，《實施方案》中明确提出廣州将依托三大新型儲能産業園區，發揮新型儲能制造業創新中心的引領作用，吸聚新型儲能行業龍頭企業，促進新型儲能技術創新和産學研深度融合發展，提升産業鍊上下遊協同發展水平。

觀點指數了解到，無論是傳統的園區提供方，抑或是以往的園區租戶，在建設園區初期，園區定位就有打造“産業集群化”這一目標。

7月30日，中電光谷與南京市雨花台區簽署項目投資協議，計劃總投資100億元，按照市場化運作模式，和雨花台區共同打造“南京OVU雨花智谷”項目。雙方将以此次簽約為契機，聚焦全面創新和全域高新的目標，加快推進新型工業化進程，特别是在集成電路、人工智能、高端裝備制造和新材料等領域的合作，以帶動産業鍊集群發展。

10月14日，華為全球最大研發中心練秋湖研發中心正式啟用。該園區占地約2400畝，建築面積達到206萬平方米，總投資約110億人民币，将承載涵蓋海思芯片、5G與6G無線技術、智能手機、汽車以及數字能源領域的研究。

值得注意的是，在華為選址青浦之初，相關配套的規劃已進入議程。10月8日，與華為研發基地緊鄰的西岑科創園區二期工程已經開工建設，這個占地約498畝的區域将囊括商業研發辦公樓、體育中心、水鄉公園（一期）、文化中心、幼兒園及一座九年一貫制學校等，緊密銜接華為練秋湖研發中心的入駐和配套需求。

觀點指數了解到，這個項目由長三角投資公司建設，與華為練秋湖研發中心構成西岑科創中心，是長三角一體化示範區“一廳三片”的重要組成部分。據項目負責人表示，這個項目充分考慮華為入駐後的需求，加快籌劃九年一貫制學校、幼兒園、衛生中心等項目立項，與長三角投資公司一起有序推進西岑“城中村”改造。

業績承壓，融資進程明顯加速

期内，多家樣本企業公布了2024年中期的業績情況，可以注意到部分企業的營收、歸母淨利潤均同比下降。

其中營收同比降幅較大的分别為東湖高新、電子城及中電光谷等，歸母淨利潤變化較大的則為市北高新、電子城及外高橋，企業對此的解釋大多為宏觀經濟原因導致需求收縮，進而讓業績承壓。

觀點指數了解到，電子城表示營收同比下降的原因為受項目開發交付的周期性影響，以及地産行業市場環境導致産業園區銷售及出租不及預期。

而中電光谷則表示收入下降主要是受到宏觀經濟環境、政策導向以及市場需求變化影響，導致園區開發業務收入同比下降。此外，其表示園區開發業務簽約額相比去年同期減少4.88億元，主要是辦公類園區簽約額同比減少5.89億元，制造類園區簽約額相比去年同期增加1.01億元，增長率為23%，這也與前文所提及的國家戰略方向相符。

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得37起融資事件，融資類型包括設立基金、私募債、CMBS等，其中上半年融資事件數僅8起，下半年融資進程明顯加速。

值得注意的是，10月9日，廣州高新知識産業投資集團在上交所成功發行“廣發-廣州高新知識産業投資集團資産支持專項計劃”，發行總規模9.52億元。此次發行的優先A級證券規模為6.16億元，占比64.71%，獲得AAA評級，期限為18年，發行利率為2.4%；優先B級證券規模為3.35億元，同樣獲得AAA評級，發行利率為2.5%；次級證券規模為0.01億元，未獲評級。

目標物業為高新智創園，涵蓋辦公、商業、公寓及酒店業态，包括園區12棟物業及配套車位，評估價值約為17.29億元。

據觀點指數不完全統計，這種以園區為背景發行的CMBS融資案例較少，今年只有寥寥幾筆，如今年5月28日，陝西省首單産業園CMBS成功發行，發行金額3.95億元。

相比債券等直接增加杠杆的融資方式，CMBS是将物業所有權轉移並進行融資，這樣可以很好地避免持續拉高負債，還可以盤活存量資産。

從融資利率角度來看，這筆CMBS的票面利率為2.4%。縱觀廣州高新知識産投的其他債券，如公司債、中期票據等，其票面利率均高于CMBS的票面利率，且融資期限也較短。

融資加速的背後也有政策的支持，期内發布的政策不僅僅支持未來産業的發展，同時還拓寬了中小企業的融資路徑。

10月17日，武漢東湖高新區在新聞發布會上正式對外發布《促進未來産業發展實施方案》。該方案以創建國家未來産業先導區為目標，依托國家定位特殊、武漢科教特長、光谷産業特色“三特”原則，計劃通過7大要素和8大行動，推動6G通信、量子科技、腦機接口等9大賽道的未來産業發展。預計到2027年，未來産業規模将突破500億元。

10月16日，北京市經濟和信息化局發布《北京市關于促進專精特新企業高質量發展的若幹措施（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。該措施旨在拓寬專精特新企業的直接融資渠道，提高企業上市審核效率，促進科技創新和高質量發展。

征求意見稿提出，北京市将落實"千帆百舸"專精特新中小企業上市培育工程，持續推進"挂牌倍增"行動，支持"專精特新"專闆建設，對獲得股權融資的入闆企業擇優支持。同時，北京市将支持專精特新企業在全國中小企業股份轉讓繫統挂牌，快速申報北京證券交易所，提高企業首次公開發行上市的審核效率。

此外，北京市将充分利用金融資産投資公司股權投資試點政策，促進專精特新企業的科技創新。市區兩級政府投資基金也将支持專精特新企業發展，聚焦重點産業鍊融資需求，開展"一月一鍊"投融資路演活動。

“耐心”是産業資本DNA，新興産業成投資熱門

縱觀報告期内的融資情況，可以發現設立産業基金同樣是企業融資的重要選擇。産業基金作為耐心資本的一部分，以小投資撬動大行業，于此戰略性新興産業得以繁荣發展。

8月13日，凱德投資宣布其第六支在岸人民币募資産品——凱德投資中國産業園人民币基金III期（China Business Park RMB Fund (CBPF) III）完成首輪募集，初始承諾股本為12億元人民币，将投資于中國的産業園區領域。

觀點指數了解到，凱德投資已鎖定一家境内大型機構投資者為該基金的錨定投資人。該封閉式基金完成全部投資後，預計将為凱德投資的基金資産管理規模（FUM）增加20億元人民币。凱德投資将重構騰飛蘇州創新園項目的資本結構，将其作為種子資産注入CBPF III，凱德投資将繼續負責該項目的資産管理，獲得經常性費用收入。

騰飛蘇州創新園位于著名的蘇州工業園内的獨墅湖科教創新區，自2011年開園以來，已吸引衆多國際和國内生物醫藥、信息技術企業入駐。該項目總建築面積約為170,800平方米，包含4幢中層和11幢低層獨棟辦公樓，毗鄰蘇州地鐵2号線，坐擁完善的便利設施及服務配套。騰飛蘇州創新園荣獲LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）金級認證。

甯德時代是一家主要從事動力電池及儲能電池的研發、生産及銷售，以推動固定式化石能源替代、移動式化石能源替代，並以電動化+智能化為核心的新能源創新科技公司，其不僅是産業園區的租戶，同時也是産業園區的建設者。

報告期内，甯德時代積極參與股權投資基金的募集，這些基金不僅專注于新能源、高端制造等産業上下遊領域，為産業鍊上下遊企業提供金融服務。此外，甯德時代參投的部分基金還面向物流行業。

9月30日，天眼查信息顯示，珠海隐山現代物流産業股權投資基金發生工商變更，衡陽市财信産業投資基金合夥企業退出合夥人行列，新增甯德時代、中華聯合人壽保險股份有限公司、北大方正人壽保險有限公司等是合夥人。

珠海隐山現代物流産業股權投資基金成立于2017年6月，執行事務合夥人為普洛斯股權投資管理有限公司、珠海普郵投資咨詢有限公司，出資額約84億元人民币，經營範圍：以私募基金從事股權投資、投資管理、資産管理等活動。

9月23日，福建時代澤遠股權投資基金合夥企業在福建省成立，出資額達到50.86億元。該基金将專注于新能源和高端制造等産業領域，通過股權投資和資産管理為福建省内的優質企業提供資金支持，助力企業發展壯大。同時，該基金的成立也将進一步促進福建省内産業的轉型升級，為地方經濟發展注入新的活力。

觀點指數了解到，甯德時代還募集美元基金，用于投資全球供應鍊。

7月19日，資本市場消息顯示，甯德時代正在與海外主權财富基金、全球超級家辦、石油和天然氣公司和汽車巨頭等進行洽談，拟募集15億美元（約合人民币109億元）的産業投資基金，用于投資全球供應鍊。該基金将由Lochpine Capital Limited資本管理，總部位于香港，成立于2023年8月，最初以CATL Capital的名義注冊成立，在今年5月已經更名。

城投換擋産投，創新和可持續性是關鍵

2024年以來，一衆城投更名為産業類國企，又或直接新設立産業公司，正在加速轉型的步伐。

觀點指數了解到，城投改名潮短期來看是為了應對融資困境和适應政策要求，長期來看則是從傳統的基礎設施建設和土地開發，轉向更具創新性和可持續性的産業投資。

融資方面，由于地方政府融資平台的債務風險受到嚴格監管，城投公司試圖通過改名和轉型，繞開融資限制，提高發債成功率。

産業轉型方面，城投的轉型有助于城投公司适應國家經濟結構調整和産業升級的大背景，更好地服務于實體經濟的發展。此外，産投公司還可以更加靈活地參與新興産業的投資，支持高科技和高附加值産業的發展，從而推動城市經濟結構的優化和質量的提升。

“國辦發〔2023〕35号”文即《關于金融支持融資平台債務風險化解的指導意見》中的城投新規，指向“335指標”，即城投非經營性資産占總資産比重不超過30%，非經營性收入占總收入比重不超過30%，财政補貼占淨利潤比重不超過50%。

只有滿足“335指標”，城投才可以被認定為産業類國企，從而在公開市場融資，降低融資成本。然而單純的更名並不能實質性解決城投公司的轉型問題，即便短期能獲得融資空間，但若要實現真正、長久的轉型，城投公司需要做的還有很多。

在業務模式上，城投公司需要從傳統的土地财政模式，轉變為以産業投資和運營為主的業務模式，挖掘新的增長點。推進這個轉變，就需要結合國有資本投資、運營公司去改革，通過資産重組、資本運作、投資並購、基金管理、金融服務等方式建立起立足于當地的“産融結合”平台。

此外， “國辦發〔2023〕35号”文還提及嚴格控制新增債務與穩妥處置存量債務，包括規定高風險地區城投不得境外發債新增融資、化債計劃的截止日期等，這也給城投公司帶來壓力。據企查查數據顯示，今年以來（截止至10月31日），共有327家城投公司宣布退出政府融資平台。

産業園REITs加速上新，擴募計劃進行中

報告期内，共有多只産業園REITs申報，其中包括廣發成都高投産業園REIT、中信建投沈陽國際軟件園REIT、中金亦莊産業園REIT、招商科創孵化器REIT。

這些申報的産業園REITs不僅僅是含有各行業租戶的傳統産業園，還是有着細分類别的産業園，其租戶組合更加集中，大多為産業鍊上下遊的企業。

中金亦莊産城REIT的底層資産則為産業園區大類中的工業廠房，具體為高端汽車及新能源汽車關鍵零配件産業園。

觀點指數了解到，中金亦莊産城REIT的項目租約以長期限為主，合同期限5年及以上的租賃面積占比為93.81%。在租賃合同到期日分布方面，2025-2027年到期比例為15.96%，2028年到期比例為21.59%，2029年及以後到期比例為62.45%。

截至2024年3月31日，基礎設施項目的租戶主要分布在汽車制造業、科技推廣和應用服務業、電氣機械和器材制造業、軟件和信息技術服務業和專用設備制造業，聚焦高端汽車及新能源汽車制造上下遊行業，租賃面積占比分别為52.50%、39.33%、3.29%、2.68%和2.20%，與經開區培育戰略性新興産業、打造高精尖産業陣地的發展政策高度契合。

此外，招商科創孵化器REITs的底層資産項目為細分業态中的3處孵化器類産業園，即上海張江國家自主創新示範區楊浦園内的國定路1号樓、國定路3号樓以及灣谷園B5号樓，3宗底層資産均毗鄰楊浦區大創智創新創業示範區、復旦大學邯鄲校區和江灣校區。

據其招募說明書披露，國定路1号樓入駐租戶共82家，租戶主要分布在專業服務、信息技術等行業；國定路3号樓租戶共16家，主要涉及專業服務、信息技術等行業；灣谷園B5号樓租戶共21家，同樣主要分布于專業服務、信息技術等行業。

中信建投沈陽國際軟件園REIT是首單由東北地區企業發起的公募REITs項目，項目底層資産為建築面積共計約20.12萬平方米的研發辦公類産業園。

截至2024年第三季度，該園區已投入使用面積約103萬平方米，入駐企業1655家，其中國家級技術企業約合337家。項目内包括沈陽國際軟件園昂立信息園、沈陽國際軟件園一期和沈陽數字經濟産業園合計三個園區。“産城園區評論”獲悉，中信建投沈陽國際軟件園REIT初始投資的基礎設施項目分别位于沈陽國際軟件園昂立信息園内的昂立信息園A、B座項目，位于沈陽國際軟件園一期内的軟件園D、E區項目，以及位于沈陽國際軟件園一期内的軟件園B、F區項目。

而對于廣發成都高投産業園REIT，其底層資産為成都天府軟件園一期項目和盈創動力大廈項目。據悉，項目租戶行業分布主要集中在信息傳輸、軟件和信息技術服務業，以及租賃和商務服務業、科學研究和技術服務業三個行業，占比分别為 59.89%、 15.80%及 11.29%，合計 86.97%。

此外，11月4日，華泰南京建邺REIT發布公告稱，宣布公衆投資者發售部分提前結束募集並進行比例配售。其公告還表示，華泰南京建邺REIT原定募集期限為2024年11月4日至2024年11月6日。由于公衆投資者累計有效認購規模超過初始募集規模上限，基金管理人決定提前結束募集，将2024年11月4日設為最後認購日。此次募集遵循全程比例配售原則，對于未确認部分的認購款項，将在募集期結束後退還給投資者。

觀點指數了解到，華泰南京建邺REIT是南京市首單獲批的産業園類基礎設施公募REITs項目，其底層資産為南京市建邺區國際研發總部園4棟科研設計用房中的部分建築，地處南京主城西南部、人口結構最年輕的城區，高新技術産業聚集，公共配套設施齊全，交通網絡密集，可租賃面積11.92萬㎡。

報告期内，華安張江産業園REIT、國泰君安臨港創新産業園REIT、華夏合肥高新REIT均宣布擴募計劃。

9月26日，華夏基金管理有限公司發布公告，宣布華夏合肥高新創新産業園封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏合肥高新REIT”）計劃進行擴募，並新購入基礎設施項目。

觀點指數了解到，華夏合肥高新REIT于此次擴募新購入的資産為合肥高新區創新産業園二期 F1、F3、F5（簡稱“高新睿鑫資産”）和集成電路標準化廠房項目（簡稱“高新君晟資産”）。交易對方為合肥高新股份有限公司，項目位于合肥高新區，是國家科技創新型試點示範區的核心地帶，資金來源主要為擴募發售份額的募集資金。

9月27日，國泰君安臨港創新産業園REIT表示旗下國泰君安臨港創新産業園REIT拟新認購第2期資産支持專項計劃的全部資産支持證券，並最終投資于位于上海市浦東新區秀浦路2555号的漕河泾科技綠洲康橋園區（一期）1、2、8、11-14幢、漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-1）15、18-25幢、漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-2）28-33幢（合稱“康橋項目”）。11月19日，上交所信息顯示，國泰君安臨港創新智造産業園REIT動态更新為“已受理”。

9月27日，華安張江産業園REIT管理層則表示，張江高科和張江集團是浙江科學城的兩大開發主體，原始權益人目前持有大量園區物業，是未來華安張江産業園REIT的一些儲備項目。此外，公司非常重視華安張江産業園REIT這個發展平台，會擇機進行擴募計劃，希望通過持續擴募來提升規模以及産品流動性，以及分散投資的集中度。