GDIRI觀察丨濱江杭州城外

觀點指數(GDIRI) 11月末，南京土拍總共出讓5宗宅地，其中建邺區1宗、鼓樓區1宗、江北新區3宗。5宗地塊均成功出讓，總成交價51.5億元。不同于以往"國家隊"或當地城投拿地，民企也在積極參與。

其中，濱江集團公司控股子公司南京濱江房産開發有限公司以13.51億元競得南京市江北新區鳳滁路以東、天浦路以北(NJJBd030-11-13)地塊，規劃面積49066.61㎡，容積率≤1.6，目前公司在上述地塊項目中所占的權益比例為40.78%。

據觀點指數了解，這是今年濱江集團在杭州以外的城市競得的第1宗地，也是浙江省外第1宗。近年來，濱江集團的拿地動作集中在浙江，尤其是杭州。

2021年，濱江集團新增土地儲備項目38個，其中在浙江省的8個地級市共獲取35個項目，南京項目2個（並購）。2022年，新增土地儲備項目41個，其中甯波1個、金華2個、杭州38個，在南京沒有新增項目。2023年，公司新增土地儲備項目33個，其中甯波1個、南京1個、湖州2個、金華2個和杭州27個，南京的項目也是並購而來。

2024年半年報顯示，濱江集團累計的土地儲備總建面為1289.53萬平方米，剩余可開發的為69.53萬平方米。在土地儲備中，杭州占比66%，浙江省内非杭州的城市包括金華、湖州、甯波等二三線城市占比25%，浙江省外占比9%。

2024年1-10月，濱江集團獲取的14宗地塊均在杭州。觀點指數2024年1-11月房地産企業新增土地儲備報告顯示，濱江集團1-10月新增的土儲為111.61萬平方米，排名第十。拿地權益金額達217.7億元，排名第六。

截止2024年上半年，濱江集團經營活動現金流淨額較去年同期下降105.04%，主要由于維持較強的拿地力度，且購買商品、接受勞務的支出相對穩定。相較其他房企，濱江集團年内拿地積極，並且對杭州市場較為青睐。11月，濱江集團在杭州又新增2宗地塊，合計建面約4.6萬平方米，土地總價約53.34億元。

濱江集團深耕的杭州市場去化周期低于其他城市。據同花順ifind數據顯示，今年截至10月末，30個城市商品住宅去化周期平均值為22.71個月，其中杭州去化周期為9個月，是30城中的最低值。而北京為32.9個月、上海14.2個月、廣州25.4個月以及深圳26.8個月。

銷售表現上也進一步印證了這一點。上半年，同樣深耕杭州的a房企在杭州有18次開盤售罄記錄。濱江集團官微披露，濱運錦繡里作為集團在運河灣單元開發的"濱水生活大盤"，建面約99-169平方米，首開即罄。10月27日，潮語映月軒正式首開，共計107套房源，484組客戶搖号，中簽率僅22%，當日車宅雙罄。

本次土拍南京拿地，體現了濱江集團對投資杭州城外市場的信心在加強。

2024年1-10月房地産企業銷售表現·觀點月度指顯示，10月前100房企實現單月權益銷售3241.63億元，單月環比上升111.12%，同比上升6.79%。

南京網上房地産數據顯示，10月，商品房網簽成交為今年以來月度的最高值，環比增長37%，同比增長16.1%。其中，商品住宅成交環比分别增長2.1%、9.2%，同比分别下降5.6%、增長1%。商品住宅成交均價回升至今年以來的月度第二高位，環比上漲19.8%，同比上漲14.6%。

二手房方面，10月南京市二手房成交96.97萬平方米，恢復到"517"新政後的水平，環比增長31.2%。其中二手住宅交易9998套（日均323套），成交面積90.82萬平方米，環比增加33.7%；二手住宅成交均價環比上漲3.5%，呈現出企穩回升的向好态勢。

截至上半年，濱江集團主要在售的項目里，位于杭州的有71個，浙江省内（杭州除外）的有23個，主要分布在甯波、金華、嘉興等。浙江省外的項目，有南京翡翠上城、南京嘉品（濱江·嘉品項目，這是杭州濱江首進南京市場的項目；蘇州錦麟壹品；濱江愛義南方大廈（商業））。