GDIRI觀察丨平安不動産商辦資管圖景

觀點指數（GDIRI） 11月26日，位于濟南中央商務區核心區域的濟南平安金融中心項目正式開業並迎來首批企業入駐，這是繼339米的濟南雲鼎大廈後，濟南市已竣工的第一高樓，同時也是濟南CBD區域五大超高標志性塔樓中首個投入運營的項目。

項目由平安不動産100%自持運營，将PARE服務體繫融入商務日常，物業公司是第一太平戴維斯物業顧問（上海）有限公司。

項目是集5A甲級寫字樓及配套商業于一體的高端城市綜合體，于2017年2月開工建設，總投資30億元，總建築面積約22.6萬平方米，辦公體量達15.5萬平方米，地上62層，主塔樓高度達到360米，僅次于深圳平安金融中心的592米，也成為平安不動産旗下第二高的建築物。

項目定位為綜合金融總部中心，将為濟南CBD構建綜合金融産業生态圈發揮重要作用。項目已先後獲得國際LEED金級認證、中國綠建三星認證和WELLHSR 健康安全評價認證，為進駐企業提供綠色辦公體驗。

據觀點指數了解，該項目已吸引華為濟南研究所等企業，以及平安集團旗下的平安壽險、平安銀行、平安擔保等金融機構的入駐。濟南平安金融中心将持續構建金融産業生态圈，持續吸納銀行、信托、基金、保險等優質金融企業入駐，引領、推進CBD金融總部經濟的發展。

統一辦公品牌

今年7月4日，“2024平安辦公品牌發布會”在深圳第一高樓——深圳平安金融中心舉行。“平安金融中心”是平安不動産旗下的辦公業務運營平台，目前管理包括40個自營和16個股權合作的寫字樓項目，總建築面積超710萬平方米，總資産規模超千億。

管理的項目布局在包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都、重慶、長沙等在内的全國18個高能級城市，主要集中于一線、新一線及部分二線城市。

分産品繫列來看，據觀點指數不完全統計，平安金融中心”管理寫字樓項目囊括“金融繫”超甲級辦公旗艦、“财富繫”以及“大廈繫”産品。

其中位于城市CBD核心區位的“金融繫”超甲級辦公旗艦項目以深圳平安金融中心、北京平安國際金融中心、上海中國平安金融大廈、北京麗澤平安金融中心、成都平安金融中心、鄭州平安金融中心等為代表。

分布在城市次核心闆塊的“财富繫”項目包括北京世紀财富中心、廣州平安财富大廈、蘇州平安财富中心、重慶平安财富中心、上海平安财富大廈、成都平安财富中心等多個項目。

主推高性價比的“大廈繫”項目包括福州平安大廈、上海靜安廣場、上海平安大廈、大連平安大廈、合肥平安大廈等。

作為“金融繫”的代表性建築之一，深圳平安金融中心項目位于深圳市CBD金融區，由約600米高的北塔（118層）、286米高的南塔（48層）及裙樓等部分組成，總建築面積超60萬平方米，集甲級寫字樓、PAFCMALL、深圳柏悅酒店及FREESKY觀光層于一體，是大型城市綜合體。

在深圳寫字樓租賃市場低迷的情況下，深圳平安金融中心招租成績優異。據官微披露，第三季度，PAFC出租率為92.7%，刷新近30個月的歷史新高，對比去年同期實現顯著提升。租戶結構上，世界500強科技企業以大面積成功起租，為項目注入活力。

與此同時，PAFC MALL于第三季度内新簽品牌46個，新開店鋪34家，項目的商業氛圍明顯提升。

觀點指數認為，“平安金融中心”品牌發布後，平安不動産管理的寫字樓資産被納進統一品牌，有效提高平安不動産在商辦領域的品牌知名度和影響力，更好地應對市場挑戰。

商辦資管圖景

包括寫字樓物業在内，不動産是平安集團的重要投資標的之一。截至6月30日，中國平安保險資金投資組合中不動産投資余額為2074.25億元，在總投資資産中占比4.0%。

該類投資以物權投資為主（包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業），采用成本法計量，在不動産投資中占比79.1%，主要投向商業辦公、物流地産、産業園、長租公寓等收租型物業。

上文提及的平安不動産是平安集團旗下專業的不動産投資及資産管理平台，業務涵蓋寫字樓、商場、租賃住房、酒店、康養、産業園區等不動産領域。觀點指數從天眼查獲知，平安不動産有限公司于1995年成立，注冊資本為211.6052億元。

數據來源：天眼查，觀點指數整理

目前，公司的股東包括中國平安人壽保險股份有限公司持股、中國平安财産保險股份有限公司持股以及深圳平科信息咨詢有限公司持股，最終控股股東為中國平安集團。

截至6月底，公司總資産為1193.29億元，對比去年年末增長12.28%，總負債為713.38億元，股東權益為479.91億元。

今年上半年，平安不動産實現營業總收入3.65億元，同比下滑32.77%，利潤總額為6041萬元，同比下滑92.4%。

截至6月底，平安不動産投資性房地産余額約為13.33億元，對比去年年末的19.28億元下降30.87%，主要是由于子公司出表，導致投資性房地産減少。

來源：平安不動産有限公司公司債券中期報告（2024年）

分業務闆塊來看，今年上半年平安不動産資産管理業務闆塊營業收入對比去年出現波動，收入占比從77.66%至54.59%，主要是受到行業景氣度等因素影響，公司的資産管理費收入、投資顧問費收入、投資管理費收入和财務顧問費受到拖累。

不動産投資業務闆塊營業收入同比上升 36.67%，主要是去年下半年同一控制下收購的子公司在今年上半年産生收入並拉動。

平安不動産公司業務包括資産管理和不動産投資兩大闆塊。其中資産管理業務主要包括不動産資産運營管理、工程管理、項目投資顧問等；不動産投資主要包含股債權投資、商業物業、康養、海外投資等業務。

不動産資産運營管理業務的上遊企業主要是平安壽險、平安産險，平安不動産主要管理寫字樓、商業綜合體、酒店、租賃住房等。

針對商業物業的投資，平安不動産投資及管理物業聚焦于核心城市的寫字樓物業，通過自有資金或集團内的保險資金進行寫字樓項目的投資建設，部分項目自持並進行運營管理，部分項目在中後期由中國平安集團其他成員企業運用保險資金或市場其他第三方受讓的形式，完成項目退出，同時平安不動産繼續受托對已轉讓産權的項目進行運營管理；或平安不動産整租物業後對物業進行裝修改造、招商招租來獲取長期穩定的收益。

來源：平安不動産有限公司2024年跟蹤評級報告

其中，截至2023年末，平安不動産的主要商業投資項目詳見上圖。圖表中提及的濟南平安金融中心已于11月26日正式開啟運營，除此之外，平安不動産還将在長沙、天津等地有新項目布局。

值得一提的是，2022年下半年，南昌平安金融中心因資金問題停工。平安不動産有限公司2024年跟蹤評級報告中披露了該項目的後續投資金額。截至2023年末，該項目累計已投資9.82億元，2024年和2025年項目投資金額分别為2.25億元和2.11億元，這或許預示着項目有望復工。

從規劃方案來看，南昌平安金融中心項目建設用地面積52372.62平方米，總建築面積369130.54平方米，其中地上總建築面積262871.9平方米，項目業态包括超高層辦公樓、五星級酒店、商業MALL等。

作為平安集團旗下專業的不動産投資及資産管理平台，平安不動産深耕不動産領域，持續為險資提供不動産相關的資産配置與管理服務。近年來，其新增的投資主要為收租型物業（涉及康養及長租公寓等業态），未來營收結構仍以資産管理費收入為主。

随着公募REITs擴容至消費類基礎設施，平安不動産在探索不動産投資與金融創新的結合上有更大的可能性。同時，平安金融中心品牌的發布将助力平安不動産在商辦領域大展拳腳，實現商辦資産的變現和長期投資獲益。

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