原報告 | 落子上海漕寶路 城投寬庭逐鹿租房江湖

觀點指數 12月10日，上海城投控股股份有限公司發布關于子公司參與設立有限合夥企業並收購漕寶路項目的公告。

公告披露，上海城投控股股份有限公司全資子公司上海城投房屋租賃有限公司，拟與上海國有存量資産盤活私募投資基金合夥企業（有限合夥）共同發起設立有限合夥企業。

合夥企業暫定名為“上海盛馨庭管理咨詢合夥企業（有限合夥）”，出資額不超過8億元，其中房屋租賃公司作為有限合夥人出資不超過6.4億元。國存盤活基金作為有限合夥人認繳不超過1.6億元，上海盛石普合企業管理有限公司作為普通合夥人認繳不超過 1 萬元。

資産底色

據悉，本次合夥企業将以自有及自籌資金通過上海聯合産權交易所參拍收購標的公司100%股權及標的公司股東華鑫置業對標的公司享有的股東借款債權，其中股權部分挂牌價格約為4.7億元，債權部分支付總額由評估基準日股東借款本息總額約4.85億元相關利息組成。

基于此，合夥企業進而投資徐匯區田林闆塊244-19地塊的租賃住房物業項目（以下簡稱“漕寶路項目”）。

圖片來源：上海城投拟收購公告

據公告披露，截至9月30日，標的公司的資産總額為14.43億元，負債總額為11.98億元，淨資産為2.45億元。

本次交易標的名稱為上海馨伴寓置業有限公司100%股權，挂牌起始日期為2024年11月25日，截止日期為2024年12月20日，股權部分轉讓底價為47009.57萬元，交易價款支付方式為一次性付款。

如完成收購，標的公司将納入上海城投公司合並報表範圍。上海城投表示，本次收購為響應國家租售並舉的住房政策，同時擴大公司租賃房運營規模，提升“城投寬庭”品牌影響力。

作為上海地方國有企業，上海城投積極承擔建設保租房的重任。據商業客了解，為響應“租購並舉”的國家戰略，上海城投于2019年8月8日發布了旗下租賃住宅品牌——城投寬庭，正式啟動租賃住宅業務。

數據來源：城投寬庭，商業客不完全統計

據商業客不完全統計，城投寬庭品牌發布五年後，首批布局的八大租賃社區包括灣谷社區、江灣社區、光華社區、浦江社區、張江社區一期、九星社區、臨港社區以及泊灣社區已全部投入運營。

上海城投積極發揮保租房建設主力軍的作用，已經建設運營8個社區、落實房源近1.7萬套、服務超2.5萬人。

旗下租賃品牌城投寬庭深耕保障性租賃住房領域，已入市項目中有七個租賃社區屬于保障性租賃住房項目，落地上海各類戰略新興産業及城市發展重點區域，保障高新産業、服務文化創意産業等區域人才安居。

與此同時，城投寬庭九星社區中推出了“新時代城市建設者管理者之家”，為城市建設者提供100張床位，月均租金不到1000元，助力不同群體的安居。

截至目前，城投寬庭已入市租賃房源合計13279套，總建築面積約56.72萬平方米，累計服務超25000名住戶。

出租率表現上，截至6月底，江灣社區和光華社區合計出租率超90%，灣谷社區出租率超90%，浦江社區出租率約75%，張江社區出租率約67%，臨港社區出租率約87%，長興島泊灣社區出租率約85%，于6月4日最新開業的九星社區期末出租率超55%。

商業客發現，城投寬庭在住房租賃産品配套上較為注重商業氛圍的打造，已成功打造租賃社區配套運營子品牌——“寬庭荟”，並在社區内配置便捷齊全的生活配套設施和活力現代的商業服務設施，滿足住戶多方位的生活需求。

資産證券化

據商業客了解，城投寬庭首個入市的灣谷社區屬于自有商辦樓改建為租賃房項目，可提供租賃房源數852套，房間戶型包括一房到三房産品。

首個投運項目以存量改造方式布局租房市場，後續城投寬庭實現管理規模擴充主要依托新建租住産品，如定向招拍挂方式獲取R4租賃用地、配建租賃用地以及自持租賃用地等。

數據來源：公開資料，商業客不完全統計

據商業客不完全統計，于2018年到2021年期内，上海城投共計拿下7宗R4純租賃用地，其中已有多個項目已成功投入運營，具體項目信息可詳見上文分析。

可以發現，包括本次計劃購入上海漕寶路項目在内，上海城投主要通過購置資産、存量改造以及自建租賃住房物業等市場化方式推進住房租賃項目的建設，並長期持有進行運營管理實現管理規模增長。目前在營八大租賃社區已完成上海四大區域楊浦區、浦東新區、闵行區以及崇明區的布局。

由此可知，城投寬庭項目采用直營直管模式，規模擴張方式以重資産模式為主，多個租賃社區項目從土地獲取到項目竣工交付，全程參與並主導。

同時，上海城投在住房租賃資産退出端已有實質性的進展。

今年1月，上海城投以旗下江灣社區及光華社區作為底層資産成功發行了國泰君安城投寬庭保租房REIT，成為長三角區域企業首單保租房REITs項目，同時也是住房租賃市場上發行規模最大的保租房REITs。

基金原始權益人為上海城投房屋租賃有限公司，即上文提及的拟收購參與方之一，基金管理人、資産支持證券管理人為國泰君安。

項目底層基礎設施資産為位于上海市楊浦區的保障性租賃住房江灣社區和光華社區，定位是面向上海新市民、新青年的高質量保租房項目，合計為市場供應近3000套租賃住房，建築面積約16.94萬平方米。

10月24日，國泰君安城投寬庭保租房REIT披露了2024年第三季度報告。基金于第三季度單季度營業收入4404.99萬元，淨利潤為1953.87萬元，兩項指標均位居5單保租房REITs首位。

第三季度的可供分配金額為3266.74萬元，本年累計9609.1萬元。實際分配金額方面，本期分配6500.99萬元，本年累計亦為6500.99萬元。

基金初始投資的江灣社區項目及光華社區項目主要經營模式為通過自有保障性租賃住房及配套商業租賃、停車場經營等獲取經營收入。報告期内，兩個項目合計實現營業收入4358.37萬元，基礎設施資産保持平穩運營，租戶結構穩定、分散化程度高。截至9月底，項目公司租金收繳率為99.69%。

基金的成功發行有助于上海城投集團實現輕重資産分離，建立資産上市通道，滾動擴大保租房投資規模。

另外，2022年6月，上海市首單長租公寓CMBS産品西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資産支持專項計劃成功發行，項目優先級發行規模10.8億元，評級為AAA，産品期限12（3+3+3）年，發行利率3.20%。

該資産證券化産品以上海楊浦區的城投寬庭灣谷社區作為標的資産，社區的租金收入作為償債來源。該物業位于上海灣谷科技園内，具有一定的區位優勢和穩定的租賃需求。

通過該專項計劃，上海城投實現了灣谷社區資産的提前變現，将未來的租金收益一次性或分期轉化為當前的現金流入，從而達到了資産退出的效果。這也有助于上海城投優化資産負債結構，提高資金使用效率，将回籠的資金用于其他項目的投資或業務發展，增強了企業的資金實力和市場競争力。

上海城投最新2024年中期報告數據顯示，今年上半年，灣谷社區半年度租金收入達2736萬元，截至6月底，項目出租率超90%，運營保持穩定。

以灣谷社區可出租房間數892套簡單計算，可以發現該社區的房間平均租金水平約為5680元/套/月。

總結來看，本次上海城投拟投資的漕寶路項目将有助于其擴大租賃住宅業務規模，通過長期持有運營的住房租賃資産，上海城投可以實現穩定的租金收入和資産增值來獲取長期收益。

同時，上海城投在住房租賃資産證券化的突破也為其持有運營的住房租賃資産在退出端創造更有利的條件。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。