GDIRI觀察 | 三盤上新，深鐵加速推盤的背後

觀點指數(GDIRI) 深鐵在近30天内連推三盤，有一盤開盤售罄。據悉，這三個盤分别為深鐵閱雲境、深鐵璟城和深鐵瑞城三期。

據深鐵置業發布，11月24日深鐵閱雲境項目屬于深圳大運闆塊TOD項目，首推214套房源，開盤不足2小時内售罄，去化率達到100%，銷售金額10.77億元。

深鐵閱雲境項目本次開盤推出建築面積約96平方米至139平方米的三房和四房産品。單套最低約3.78萬元/平方米，最高約4.92萬元/平方米，銷售均價4.4萬元/平方米。

12月7日至8日，位于深圳寶安的深鐵璟城人才房項目正式開啟集中線下選房，共配售房源738套，包括建築面積約90平方米的三房戶型和70平方米的兩房戶型。其中，配售的277套三房戶型（不包含無障礙戶型）全部售罄，認購率達到100%。

本批次住房配售房源位于41棟四、五、六單元，配售均價為24000元/平方米（按建築面積計算，不含室内裝修）。深鐵璟城項目交通便利，地鐵11号線碧頭站可直達，同時，1站銜接地鐵6号線。該項目是深鐵集團集商品房住宅、可售型人才房、缤紛商業、運動公園等于一體的TOD綜合社區。

據觀察，這兩個項目去化較快的原因在于價格，深鐵閱雲境在大運闆塊比周邊均價低12%。深鐵閱雲境單套最低單價幾乎逼近當時挂牌出讓人才房的價格（出售型人才住房平均售價不得高于30400元/平方米，最高售價不得高于31900元/平方米）。深鐵璟城價格與拿地時候限價2.82萬/平方米相比目前2.4萬/平方米的均價确實做出了讓步。

而深鐵瑞城三期當日銷售不及前兩盤。深鐵瑞城三期位于深圳市光明區，于11月30日開盤，共推售264套住宅，建面約96-100平方米的改善型三房戶型，備案均價約4.21萬元/平方米。市場消息顯示，開盤去化約139套，去化率為53%左右。

深鐵加速推盤，體現在當下的開工建設速度上。10月初，深鐵花費66.65億元拿下機場東項目地塊。11月中旬開工，在14天内簽署質量安全監管協議，計劃于2027年建成，将提供高品質房源近2500套，全部采用現房銷售模式。

觀點指數認為，深鐵加速推盤的背後主要還是降低年内虧損。11月7日，深圳地鐵集團發布2024年前三季度财務報告。

報告顯示，今年前九個月，深鐵集團實現營業收入約122.96億元，較去年同期的89.62億元增長顯著；淨利潤出現大幅虧損，達到約80.74億元，創下自2015年以來同期的最大虧損記錄。

深鐵集團前三季度投資收益虧損約為48.53億元，主要源于對聯營企業和合營企業的投資損失，而上年同期則實現了約37.21億元的投資收益。

站城一體化開發是彌補虧損的方式之一。據了解，地鐵企業由于運營成本高昂，很少能夠自負盈虧，這就需要地鐵企業尋找其他業務彌補虧損。

過去，深鐵集團與萬科等房地産公司合作，在房地産高速發展階段獲得了行業上升的紅利，深鐵集團亦實現盈利。而當前，萬科承壓，下跌的壓力也傳導至深鐵集團。

深鐵依靠地鐵帶動周邊住宅和地價的上升獲得溢價。站城一體化開發亦是深鐵突圍的優勢所在。充足的“面粉”，可以讓深鐵有更多嘗試的途徑，如進一步挖掘站點周邊住宅、商業、社區、産業等業态，以點帶面豐富業務創收渠道。

深鐵官網披露，深鐵置業截至2024年9月共有32個商業開發項目及15個代建項目。總建築面積約1818.8萬平方米，在建面積約1183.92平方米。現有保障性住房項目24個（含代建），在建及交付的保障性住房達4.87萬套、學校及幼兒園44所、對外公園15個、市政道路32條、代建醫院1個。

接近年關，開發企業沖刺是即将面臨的一場大考。抓住深圳活躍的房地産市場行情，獲得更高的去化水平、提高營收，成為企業的重點方向。

深圳房地産信息平台顯示，11月深圳新建商品房成交85.24萬平方米（8734套），同比上升134.93%；其中新建商品住宅成交79.53萬平方米（8076套），同比上升187.32%。按新建商品住房面積統計成交顯示，90平方米以下3632套，90-144平方米4245套，144平方米以上199套，比例分别為44.97%、52.56%和2.47%。

11月新房成交套數是今年全年最高值的月份，是2月份的10倍，接近6月、7月、8月三個月的總數。

二手房方面，二手商品房成交76.16萬平方米（8199套），同比上升1.5%；其中二手商品住宅成交66.8萬平方米（7125套），同比上升1.52%。

深圳房中協統計，2024年第49周（12月2日-12月8日）全市二手房（含自助）錄得2390套，環比增長12.6%。二手房單周錄得量創下近200周以來的單周新高。随着深圳11月19日發布的“關于取消普通住房標準有關事項的通知”在12月1日正式施行，監測到南山、寶安等區域二手房錄得量有所增長。

面對這般行情，深鐵也許想抓緊銷售，過好年。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。