GDIRI觀察丨邦泰向外

觀點指數(GDIRI) 12月17日，荊州市邦成和泰置業有限公司以7.43億元成功競得南昌紅谷灘區HGT104-12地塊，溢價率44.5%，樓面價達到13970元/㎡，創下南昌土地單價新紀錄。該地塊位于紅谷灘區鳳凰洲核心片區，占地面積36.26畝，地上總建築面積約5.3萬平方米。

荊州市邦成和泰置業有限公司是四川邦泰置業的全資子公司，成立于2023年5月15日，注冊資本2000萬元，公司實際控制人為羅勇，持股比例30%。

四川邦泰置業成立于2007年，過去的主要業務主要集中于四川。剛開始主要是做銷售代理，後續公司總部從樂山遷移至成都，則開始布局地産業務。

邦泰集團微信公衆号顯示，截至12月18日其已布局川、渝、雲、皖、湘、鄂、甘、陝、晉、桂、贛等全國11省/直轄市/自治區，36座城市，開發運營近140個項目。邦泰集團年産值逾200億元，開發面積超2500萬平方米。

大舉拿地

邦泰集團12月已經獲取了5宗地塊，分别是南昌紅谷灘區HGT104-12地塊、南甯市青秀核心區GC2024-061地塊、西安文教園闆塊地塊和西咸新區地塊以及宜賓三江新區DC-H-07-02（a）地塊。其中，邦泰集團拿下的南昌地塊屬于邦泰首進江西第一城的標志性項目。

值得注意的是，邦泰經過200多輪競價拿到的南甯市青秀核心區GC2024-061地塊，溢價率達114.72%，地塊吸引了彰泰集團、廣西恒力、盛邦集團、廣西悅恒集團、建發房産、邦泰集團等多家房企報名競拍，還有兩家來自河池和柳州的房企。

11月其在南甯拿的第二塊地，即首府南甯市青秀區長月巷以南GC2024-055地塊，刷新了青秀區鳳嶺北樓面價紀錄，拿地金額為2.79億元，溢價率達166%。

據觀點指數統計，截至12月18日，邦泰集團在全國一共拿下18宗地，規劃建築面積為140.37萬平方米，拿地金額88.45億元，其中有9宗地塊溢價成交。

整體來看，邦泰今年年内的拿地數量遠超去年。雖然拿地金額與頭部企業相差甚遠，但是在民企中無疑已是表現積極的一派。

從目前的宅地成交來看，主要還是以央國企和城投公司為主，積極拿地的民企較為罕見。從觀點指數統計的10月一二線城市住宅用地競得企業的類型可以發現，10月國企在招拍挂拿地市場位居前列。從權益拿地金額來看，期内國企、城投、民企和混改房企的占比分别為53.43%、27.83%、12.14%和6.6%。

觀點指數亦觀察到，目前拿地的民企主要分為三類。一是頭部大型企業，這類企業經營表現相對較好，出于出貨的節奏和保持健康的土地儲備的考慮，會時常關注各地方土地供給。

二是非傳統開發企業或跨界企業，如東方雨虹、南通亞倫、貝殼等。這類企業一般都有自己的主業，參與地産開發業務主要出于增加業務營收渠道的打算。當然更重要的是，這類企業的主業與房地産開發鍊條息息相關，在産業鍊端可以産生有益協同。企業拿地後一般尋求代建方管理項目，從而獲得投資收益。

三是成熟的地方企業，如邦泰集團、偉星房産、方遠地産等。這類企業的業務半徑較小，一般屬于區域深耕型企業。在整體市場表現較差的時候，反而有更大的發展彈性。

選擇向外背後

觀點指數認為，邦泰大舉拿地源于銷售上升，資金回流與投資形成了正循環。

“2024年1-11月房地産企業銷售表現·觀點月度指數”顯示，1-11月邦泰集團權益銷售金額為239.16億元，位列24；全口金銷售244.57億元，居于34；全口徑銷售面積266.07萬平方米，位列20。（2023年1-11月邦泰集團權益銷售金額為209.67億元，彼時位居44；全口金銷售219.98億元，位于55；全口徑銷售面積237.49萬平方米，排列31）。可以看到，銷售金額同比上升，排名也上升了10位左右。

據邦泰集團公衆号顯示，其年内有不少樓盤銷售較好。如今年1月20日，位于宜賓南岸大地闆塊的邦泰·譽江境，自3月2日開盤至12月11日，住宅、商業和公寓累計銷售近1300套（數據來源邦泰集團案場統計），月均約150套。位于三江新區的項目邦泰·樾府于2023年7月底首開，當周實現清盤，銷售124套。此後8個月時間，住宅1030套全部清盤，實現月均銷售約130套（數據來源邦泰案場統計）。邦泰·悅九章彩雲首開去化達51%，其中小高層當天售罄。

2020年開始，邦泰加快在雲南的布局，當地已成為除四川省外項目開發最多的一個省份。今年更是在昆明叠代産品繫，如酒店奢宅-境繫、時尚東方-悅繫、都市度假-和繫。

除此之外，前述邦泰今年獲取的18宗地塊中，位于四川大本營的僅4宗，建築面積為27.7萬平方米，大本營之外的拿地建面約占比80.27%，涉及的城市有南昌、西安、南甯、長沙、昆明、合肥等二線城市。從城市布局來說，持續向外擴張。

其中，今年邦泰首次進入南甯、長沙和南昌。3月份，邦泰集團獲南甯市青秀區民族大道85.74畝地塊，正式進駐廣西。5月份，拿下長沙市嶽麓區梅溪湖核心區地塊，以及前文所述在12月于南昌拿地，首進江西。

今年其新進廣西的首個項目南甯邦泰璟和于12月15日開盤，首開當天成交100多套，金額2.8億元。據市場數據，新進長沙的項目長沙邦泰璟和去化不及預期。

統計局數據顯示，1-11月份，全國新建商品房銷售面積86118萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅銷售面積下降16%。新建商品房銷售額85125億元，下降19.2%，其中住宅銷售額下降20%。新建商品房銷售面積和銷售額10個月同比降幅連續收窄。

随着市場的回暖，成交迎來上漲趨勢，一線城市尤其恢復迅速。不過，這也意味着競争更為激烈。邦泰選擇二線城市可以有更多的騰挪空間，其中的優勢體現在較低的土地出讓金和競品數量上。