GDIRI觀察丨改造福州五四北泰禾廣場 象嶼“in象”商業擴容圖謀

觀點指數(GDIRI) 12月17日消息，福州五四北泰禾廣場正式更名為“五四in象”，並由福州象嶼商業管理有限責任公司接手運營，這標志着廈門國企象嶼集團正式接盤了福州五四北泰禾廣場。

按照最新規劃，“五四in象”将聚焦于創造一個充滿活力的家庭友好型體驗商業樂園，提供全新的業态組合，為不同年齡段的消費者帶來豐富的生活方式和體驗。

據商業客了解，該項目由象嶼通過法拍方式獲得，此前11月27日，廈門象嶼集團旗下全資子公司福州象泰企業管理有限責任公司，以約5.488億元的價格成功競得了福州五四北泰禾城市廣場地下1層超市、地上1-7層集中式商業和地下1層337-456号車位、地下2層229-766号車位。

随後12月12日，福州象泰再以底價約1790萬拍賣競得五四北泰禾廣場商場地下1-2層共計336個車位，最終完成集中式商業物權統一。

資料顯示，五四北泰禾廣場位于福州市晉安區新店鎮，總建築面積約30萬平方米，總投資30億元，其中商業面積（即購物中心）約11.5萬平方米，于2013年9月開業。

該項目曾經是福州五四北區域唯一的大型商場，也是泰禾福州地區首個商業廣場，有着不錯的市場表現。

但随着持有方泰禾深陷流動性危機，該項目近年來也逐漸趨于冷清，並出于緩解資金壓力方面目的，加入了泰禾的拍賣名單。

泰禾擺上交易桌的商業項目，除上述福州五四北泰禾廣場外，還包括東二環泰禾廣場、石獅泰禾廣場等，但福州五四北泰禾廣場是泰禾首次成功轉讓的商業項目。

象嶼方面，本次出面競拍的是福州象泰企業管理有限責任公司，運營則是由福州象嶼商業管理有限責任公司負責。

據企查查信息顯示，兩者于2024年10月31日同日成立，注冊地址均為福州市晉安區福光路318号，負責運營的象嶼商業，由象嶼産業發展集團與象嶼金象集團共同注資，經營範圍包含商業綜合體管理服務、企業管理及供應鍊管理服務等。

據商業客了解，象嶼集團内部在城市開發運營闆塊，有象嶼地産集團有限公司、象嶼産業發展集團有限公司兩大核心運營企業，兩者互相平行。

象嶼地産和象嶼産業發展均涉足商業地産領域。

其中，象嶼地産旗下子公司象嶼商發，定位為“綜合型城市服務運營商”，擁有商辦運營、長租公寓、養老産業、城市更新四大産品線。

官微數據顯示，象嶼商發目前在管運營資産面積約300萬平米，布局廈門、上海、天津、江蘇等城市。該平台在商辦領域具有優勢，運營有上海象嶼大廈、廈門自貿金融中心、廈門自貿時代廣場等項目，但在零售商業領域則較少發揮。

據悉，象嶼商發目前運營有廈門島内幾何中心龍山文創園内的象嶼·龍山匯，體量在7450平方米。另外，象嶼商發擁有“嶼悅繫”商業線，目前正着力發展蘇州尹山湖嶼悅荟、上海美蘭湖文化藝術中心、福州登雲湖雲谷街區三個項目。

不久前12月2日，象嶼商發成功競得廈門·禾祥鑫天地12.8萬平方米商辦綜合體項目運營權。該項目是集商業、辦公和公建配套為一體的綜合體，擁有少量商業面積。目前未知象嶼商發将如何打造。

另一方面，改造福州五四北泰禾廣場的主角象嶼商管，屬于象嶼産發旗下。

其定位聚焦城市更新文商旅産業賽道，據介紹以“商業+酒店”兩大版塊為驅動引擎，以“投資+管理”創新合作模式，以“資産+運營”展開項目投拓、規劃設計、運營管理、品牌孵化的全鍊條運作，致力于成為綜合型城市更新運營服務平台。

象嶼商管現時逐步構建起“in象”繫商業産品線，目前運營有廈門後江in象街區、哈爾濱城嶼in象，最新接盤的福州五四北泰禾廣場是象嶼商管第三座“in象”繫商業。其他則有城嶼悅酒店、東坪山景區項目在内的少數項目。

從過往項目的運營情況來看，象嶼商管的表現不算突出，商業運營經驗尚在積累階段。

資料顯示，廈門後江in象街區前身為思明區後江埭29号園區。成功改造後，原先的廠房被升級為具有廈門古早味和後江埭街區特色的美食街。

而最新開業的的城嶼in象，由哈爾濱城市發展投資集團有限公司與廈門象嶼集團攜手打造，象嶼在其中扮演招商運營角色。

該項目位于哈爾濱市群力核心商圈，地處金鼎文化廣場原關東古巷和山水書城區域，建築面積3.3萬平方米，投入4000余萬元，定位為 “哈爾濱首個24h城市公園遊玩商業”，圍繞“夜經濟”和“首店”概念進行打造。

項目打造了“24小時嗨玩煙火巷子”“城市第三客廳”兩大主題區域，其中“24小時嗨玩煙火巷子”為室内商業街區，由原關東古巷改造而來，街區保留了原有“闖關東”的風貌，引入了夜娛、夜食、夜購相關業态的品牌。

據哈爾濱城投方面披露的數據顯示，城嶼in象全部投入運營後，将會帶動近千人就業，商業綜合年銷售額7000萬元，年拉動稅收400余萬元，項目年租賃營收近1000萬元。

由上述内容不難看出，象嶼目前的商業項目大部分都是通過城市更新方式獲取，為文化+商業的非標商業類型，不适用于統一産品線，且面積相對較小。

商業客認為，于象嶼商管而言，大型商業項目運營經驗較少，商業品牌的整體辨識度較低等，對其發展商業業務均是不小的阻礙。對此，福州五四北泰禾廣場不失為練手之作，可以通過該大型項目為“in象”繫列定下基調。

在國内商業行業表現不佳，較多暴雷企業有資産出售需求之際，象嶼這類地方國企通過收購相關項目擴大商業業務，是可行之法。

不過，雖然此次折價收購福州五四北泰禾廣場可視為抄底行為，但最終象嶼是否從這一賽道中獲得預期回報，仍有待時間檢驗。

畢竟商業不同于住宅的快周轉模式，需要長時間的精耕細作，招商資源和運營經驗對項目成功起到至關重要的作用，這對于象嶼商管而言也是不小的挑戰。

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