GDIRI觀察 | 華潤隆地要再造一支“領展REIT”？

觀點指數(GDIRI) 12月23日，華潤隆地宣布，成功完成對香港房屋協會（房協）五個屋苑商場的收購，收購包括土瓜灣欣荣商場、長沙灣喜荟、喜韻、喜盈及喜漾共五個社區商場在内的商業零售資産包。

華潤隆地本次收購的資産包建築面積約16萬平方呎，區位條件良好，步行5-10分鐘可達港鐵站，10-20分鐘車程通達尖沙咀及港島中環等核心商圈。

項目位處成熟居住區，生活配套相對完善，附近居住人口密集，民生消費客群基數較大。目前經營情況穩健，各物業專注于服務民生需求，業态覆蓋餐飲、教育、運動及健康等，平均出租率達95%以上。

據悉，本次成功收購房協商場後，華潤隆地将以自有“Brim”品牌 ，助力新收購資産提升競争力。

收購擴容資産池

作為華潤集團旗下香港平台，華潤隆地原名為華潤物業，于2023年8月更名。值得一提的是，這是華潤隆地年内在香港第三筆資産收購。

此前兩筆收購，一是3月完成收購交割的新界葵芳匯零售基座商場，交易總額為3.1億元，項目擁有約2.2萬平方呎的總建築面積，現命名為“Brim Box葵芳荟”。

二是8月完成交割的将軍澳南區藍塘傲基座商場及車位，華潤方斥資約5.4億元收購，項目擁有超過10萬平方英尺的可租面積和約150個停車位，以“BRIM 28藍塘匯”形态運營。

除上述成功收購的物業外，市場傳聞新世界發展旗下位于尖沙咀核心地段的K11 Art Mall、太古地産旗下位于太古城中心以東的一批鋪位等，也是華潤隆地有意向收購的零售物業。

華潤隆地今年的多單收購，應該與其香港REIT上市計劃有關。去年，資本市場稱華潤方面計劃打包香港物業資産進行REIT上市，有關REIT資産将僅包括其在香港的寫字樓和零售資産，估值約達200億港元。

根據華潤隆地2023年度可持續發展報告披露，其2023年營業收入為29.59億港元，利潤總額8.48億港元，資産總額為309.42億港元。

不過據商業客了解，今年收購之前，華潤隆地在香港持有運營的零售和辦公樓資産僅有香港華潤大廈和灣仔Brim28。

由此可見，華潤隆地目前持有項目中，零售和辦公樓類資産並不多，要謀求商業REIT上市，需要不斷擴大旗下商業資産池，收購無疑是最快捷的方式。

回顧年内收購的三單零售資産，可以發現以小體量的社區商業為主。商業客認為，這與社區商業本身屬性和香港商業市場環境相關。

相比大型綜合零售物業，小體量的社區商業的收購難度會低一些；此外目前香港商業地産市場表現疲軟，相較于市中心的零售物業，社區商業因為剛需屬性，收益波動相對較小。

再則，如果上述收購物業的後續運營良好，也能向外界證明華潤隆地具備較強的商業運營能力，後續推動香港REIT上市也能順利些。

再造一支民生H-REIT

目前，華潤已在内地實現了消費基礎設施REIT上市，如若成功推動香港平台實現商業REIT上市，其資管能力和影響力将進一步提升。

而相比内地商業REITs，香港REITs在政策上及發展地域上有不少優勢，發揮空間也更大。一方面，在投資、持有、分紅三階段，香港 REITs的稅收制度享有不少優惠；另一方面香港市場允許上市REITs在不同地區布局不同類型資産，底層資産更加多元化，投資風險也更為分散化。

目前香港REITs市場上，領展的發展路徑值得華潤隆地借鑒。2005年，領展成功于港交所發行REIT，成為香港首個發行公募REIT的企業，當時的資産價值規模為 338 億港元。

而到今年9月，領展資産價值規模已經達到2340億港元，資産增長接近7倍，成為亞洲最大的房地産信托基金，更是商業REITs類中的佼佼者。

早期的領展，主要服務于香港商業地産項目的改造與運營，這也奠定了其在香港街市和民生社區商業市場上的優勢。

目前，領展持有運營香港的零售商業物業，以經營市民必需品零售的社區商場及其鄰近的停車場為主，主要包括都會、匯坊及鄰里中心。

租金組合上，領展近六成的租金收入來自于菜市場、超市及食肆，這種與香港市民生活息息相關的物業組合，為領展提供了穩定的長期收益。

對于商業REITs而言，能否實現長期可持續的增長是評價其表現的關鍵所在。這方面華潤可參考領展的經驗，即通過強化内部管理提升利潤率水平，通過現有物業的升級改造來創造增值收益。

華潤今年收購的物業，升級改造後用自有商業品牌運營這點與領展選擇一致。

據商業客了解，華潤隆地旗下Brim小區商業品牌面向小區商業民生地産，旗下新開設Brim28“匯”繫列與Brim Box“荟”繫列，分别針對不同的産品形态、客群定位和産品定位，旨在打造區域標杆性小區商業項目。

Brim28“匯”産品形态更開闊，可實現空間場景營造，發揮主題社區特色輻射多元高品質客群；Brim Box“荟”産品形态偏緊湊，聚焦鋪位打磨，強本地化，滿足地緣客群日常所需為主，目前兩條産品線均有在運營項目。

值得注意的是，即使華潤後續成功通過REIT上市，在運營香港商業項目時，也會面臨不少挑戰。

當前，香港消費模式的結構性變化，加之大灣區一體化進程的加快，港人北上趨勢強烈，並或将長期持續。市場表現方面，香港統計處數據顯示，香港整體零售額已連續多月下跌，市況較差。

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