GDIRI觀察 | 接盤宋衛平？綠城服務2.23億收購杭州健成乾坤

觀點指數(GDIRI) 12月23日，綠城服務公告宣布，其附屬公司杭州椿悅企業咨詢管理有限公司（買方）與杭州憶錦投資有限公司（賣方）訂立股權與債權轉讓協議，以總代價約2.23億元收購杭州健成資産管理有限公司25%的股權及股東貸款，其中股東貸款代價為1.75億元。

同時，綠城控股同意自賣方單獨購買杭州健成15%股權及相關股東貸款，預計将于上述收購事項完成的相同時間或前後完成。

以上兩項收購事項完成後，杭州憶錦投資最終徹底退出。綠城服務僅持有杭州健成45%的股權，其它55%的股權将由壽柏年先生、夏一波女士及宋衛平先生最終通過浙江綠醫資産管理及綠城控股控制，共同成為單一最大股東。

而杭州健成間接持有位于杭州余杭區的一處康養服務設施100%的權益（投資項目），原定自行投入運營並自負盈虧，但經過戰略權衡，該投資項目調整為收租模式，将物業整體出租給政府機構預期作醫院運營及使用。

誰退出？

此次收購前，杭州健成由買方（杭州椿悅）、浙江綠醫資産管理及賣方（杭州憶錦投資）分别持有20%、40%及40%的權益，並由三方按各自持股權益比例向杭州健成提供了股東免息貸款共計7.08億元。

根據公告，綠城控股将介入此次交易，收購賣方杭州憶錦投資所持目標公司剩余的15%權益及相應的股東貸款，至此杭州憶錦投資所代表的利益方完成退出。

資料介紹，綠城控股及浙江綠醫資産管理兩家公司均由壽柏年、夏一波及宋衛平最終控股，其中，綠城控股亦持有浙江綠醫資産管理13.3%的權益。

與此同時，宋衛平與夏一波為夫妻關繫，兩人同為綠城服務實際控制人，透過Orchid Garden Investment Company Limited持有該公司32.24%的股權；壽柏年為綠城服務非執行董事，其透過Lily International Investment持有Orchid Garden Investment Company Limited 39%的已發行股份。

退出方杭州憶錦投資由南京路凱企業管理合夥企業（有限合夥）與浙江綠城建築産業有限公司分别持股54%及46%。

其中，南京路凱由陳元元（即一名個人）及杭州路凱分别擁有99.9%及0.1%的股權。浙江綠城建築則由綠城房地産集團（綠城中國的全資附屬公司）及浙江綠城生活科技（綠城房地産集團的全資附屬公司）分别擁有90%及10%的股權，即該公司為綠城中國所有。

需要說明的是，綠城中國的第一大股東為中交集團，持股比例為28.97%。股權變化發生在2014年12月，彼時中交集團以60.13億港元的價格從綠城創始人宋衛平及其他股東手中收購了24.288%的股份。2015年5月，中交集團通過其子公司進一步增持了綠城中國的股份。

另外值得注意的是，陳元元也是綠城中國的内部人士。相關資料介紹，其為綠城建築科技集團旗下浙江建安公司總經理、綠品檢測公司總經理。而綠城建築科技集團是綠城中國"綠城+"闆塊的核心成員。

如此看來，此次交易的背後是宋衛平所代表的綠城服務方接手了綠城中國退出的投資項目權益。

各自所得

實際上，杭州健成在2018年成立時便有綠城服務的身影。至2021年10月21日，綠城服務又通過附屬公司浙江綠城生活服務以代價2200萬元收購其20%的股權，彼時有觀點認為，這實質上是宋衛平夫婦與壽柏年進一步增加在杭州健成的"籌碼"。

當時的賣方為杭州醇臻投資有限公司，資料介紹，該公司主要從事實業投資及投資管理服務。在交易前，杭州醇臻投資由杭州石米投資管理合夥企業與杭州欣亞企業管理咨詢有限公司各自持股99%、1%。

其中，前者最終由高煜明與林偉分别擁有51.49%及48.51%的權益；後者最終由陳巧巧與黃迪姮分别擁有70%及30%的權益。于公告日前，綠城服務執行董事陳浩以及其園區生活闆塊業務投資管理部門負責人、獨立非執行董事吳愛萍的聯繫人呂函遙作為推薦人員分别擔任賣方杭州醇臻投資的董事及經理。

企查查顯示，在完成交易使命後，杭州醇臻投資已在2023年3月8日完成注銷。

據彼時公告，杭州健成從事資産管理、投資管理及物業租賃業務，主要透過浙江康譽（持股45%）于一幅位于杭州的土地，開發及建設若幹康養服務設施，包括用作預防、復康、教學及科研用途的綜合設施，並将擁有投資項目100%的權益，可獨占、排他的占有、使用、收益及經營投資項目。

因而綠城服務認為，收購事項作為對固定資産的投資，可以優化現有投資組合；同時，能夠在投資項目的物業管理服務和落地開展園區産品及服務帶來潛在的優先機會，增加類似服務的經驗。另外，有助于打通集團從事健康管理、小區居家養老服務到醫療服務的生态鍊。

此次收購公告稱，該投資項目已完全建成，並已與承租方杭州市余杭區衛生健康局簽訂租賃協議，将整體出租給政府機構，預期作醫院運營及使用。

這樣做對杭州健成及其股東有兩個方面的好處，一是無需再承擔投資項目後續裝修的潛在投資成本，該部分将由承租方予以承擔；二是無需再承擔自營醫院過程中的營運風險，能獲得穩定且可預期的租金收益。

杭州健成的财務數據顯示，此前並未有經營活動，截至2024年10月31日的未經審核資産淨值及未經審核資産總值分别為1923.1萬元及7.87億元，股東無息貸款是主要的資産構成。而最新的租賃協議在今年7月末簽訂，即綠城服務獲得的是剛進入收益期的投資項目。

來源：企業公告

與此同時，綠城中國作為退出一方，不僅将獲得股權溢價，還可快速收回股東無息貸款。以本次交易25%股權及對應無息貸款總對價2.23億元計算，剩余杭州健成15%的股權及對應無息貸款可獲得的對價約為1.33億元，這将使其最終收獲3.56億元左右的現金流。

依照公告，綠城服務方面拟透過内部資源為收購事項提供資金，且須于簽訂股權與債權轉讓協議日起計10日内支付收購事項的代價。

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