GDIRI觀察 | 印象城MEGA地塊成功出讓里的臨港商戰

觀點指數(GDIRI) 近日，位于上海臨港滴水湖核心區101片區的印象城MEGA項目2宗地塊正式公告，地塊由上海滴水湖國際會議中心有限公司以總價8.91億元競得，該公司是港城集團100%持股的下屬公司。

據悉，101片區将引入印力S級商業産品印象城MEGA與甲級辦公樓産品，組成區域門戶新形象，並将先行啟動TOD商業綜合體印象城MEGA項目的開發建設。

項目緊鄰地鐵16号線臨港大道站，由港城集團、中建八局及印力集團合作開發，建設總面積超過16萬平方米，項目預計在交付土地後的12個月内開工，36個月内竣工。

印力作為此次項目的運營商，有着較為豐富的商業運營經驗，而上海也是印力布局的重點區域。

據觀點指數統計，印力在上海運營着10個商業項目，此外還有6個儲備商業項目，上述項目涵蓋了印象城MEGA、印象城、印象匯等主要産品線，還不乏龍華會等非標商業項目。

在項目獲取方式上，與上海地方國企戰略合作，是近幾年印力上海拓展項目的重要來源。目前，印力上海已成功與西岸集團、外高橋集團、浦發集團、臨港集團、港城集團等多個國資企業達成戰略合作，為其優質物業資産提供成熟、專業的全鍊條資産管理解決方案。

此次印象城MEGA項目所在的浦東臨港新片區，原先以産業著稱，現在正逐漸成為滬上的重要旅遊休閑目的地之一。

文旅資源方面，臨港擁有不少令人熟知的地標級設施，如海昌海洋樂園、上海天文館、滴水湖、南匯嘴觀海公園等，同時該片區正積極籌備創建上海市級旅遊度假區。

相關數據顯示，2024年臨港新片區全年共舉辦100余場重點商文體旅活動，開展10余場宣傳推介活動，吸引並服務約1200萬遊客，商圈客流達2023萬人次，累計銷售額達13億元。

可以看出，除常住居民外，臨港目前的商業項目主要消費客群還包括被文旅活動吸引而來的遊客。

與之對應，該區域目前的商業配套較為欠缺，尤其缺乏具備代表性的區域商業項目。據觀點指數了解，臨港此前僅有臨港萬達廣場、臨港寶龍廣場、港城新天地、臨港藍灣天地、百聯臨港生活中心等在營中的傳統商業項目，基本以滿足周邊消費需求為主，商業配套提升需求較強。

基于此，2024年以來，臨港新增了耀雪冰雪世界、城市書香商業街等11個商文體旅設施，新增商業開業面積約19萬平方米，但與上海其他新興區域相比還是較為欠缺。

為解決這一問題，相關地方國企通過戰略合作方式，引入知名商業品牌的大型綜合體項目。除上述港城集團引入、後續由印力上海負責運營的印象城MEGA外，還有港城集團、浦開集團與華潤萬象生活合作打造的臨港海港中心萬象匯，未來兩者或成為主要商業對手。

此外，龍光的藍鲸世界購物中心也是印力的競争者之一，該項目總建築面積達到13萬平方米，屬于臨港規模較大的商業中心，周邊高校環繞，有固定的消費客群。

成功的商業項目離不開商圈消費潛力、區位交通優勢、項目規劃定位及運營得當等因素。

從交通區位條件來看，印力的臨港印象城MEGA位于臨港新片區101滴水湖闆塊，交通優勢明顯，目前唯一建成的地鐵站滴水湖站在該闆塊内。項目自帶的TOD屬性，較大程度上方便了交通出行，相信對消費客群有較強的吸引力。

但競争對手華潤的海港中心萬象匯也不容忽視，該項目位于臨港新片區102和103區域的交界處，地理位置優越，可同時服務102行政生活區和103國際創新協同區，輻射範圍更廣，而華潤同樣有着較豐富的商業運營經驗。

不過就開業時間而言，先規劃建設的龍光藍鲸世界應該會率先搶占市場，該項目預計2025年開業，其余的兩個項目則仍處于前期階段。但對比印力和華潤，龍光的商業經驗要稍遜一籌。

觀點指數認為，若臨港印象城MEGA項目能順利建設開業，屆時印力在以臨港為代表的浦東區域的商業影響力将有所增強。

但對于商業運營方的印力而言，實際上也将面臨不小的考驗。該片區屬于上海新興發展區域，商業表現力相較其他成熟區域有一定差距，将更為考驗印力後續的招商規劃和運營能力。

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