GDIRI觀察 | 上海最高雙塔進度刷新 陸家嘴集團的超甲辦公天際線

觀點指數 近日，陸家嘴集團官微披露，由其下屬上海翌久置業有限公司投資建設的張江中區單元57-01地塊項目順利通過竣工驗收。

這意味着上海最高雙子塔即将亮相，也将成為浦東新區的地標建築。

57-01地塊項目位于上海張江科學城核心區，東至卓聞路，南至中科路，西至卓慧路，北至海科路，與地鐵13号線及21号線（在建，預計2026年底開通）學林路站相連，同時擁有空中連橋與地下連通道。

資料顯示，項目總建築面積約27萬平方米，辦公面積約16.6萬平方米，其中地上面積約19.4萬平方米，地下面積約7.6萬平方米。業态包括地上59層320米高的超高層甲級辦公樓“科學之門”西塔，以及兩棟配套商業裙樓。

西塔寫字樓與58-01地塊在建的東塔寫字樓，共同構成目前上海最高的雙塔建築。

西塔亮相

據商業客了解，張江科學之門項目是張江科學城的地標性建築，共包括8大地塊項目，總占地約0.89平方公里，總建築面積達136萬平方米。

項目自2024年開始分期交付，預計于2025年實現整體竣工交付，建成後以320米高的東西雙塔為中心，包括8座超高層建築群，涵蓋商業綜合體、文化中心、酒店、服務式公寓以及人才公寓等多城市CBD功能空間。

數據來源：上海土地交易網，公開資料，觀點指數、商業客整理

其中，張江集團及張江高科于2019年10月競拍獲得張江中區58-01、76-02、77-02等多宗地塊，總占地面積約5.82萬平方米，總建築面積約為57.52萬平方米，其中地上建築面積為42.54萬平方米，地下建築面積為14.98萬平方米。

另外，張江中區56-01、57-01、73-02、74-01、75-02等多宗地塊由陸家嘴集團旗下上海東翌置業有限公司（上海翌久置業有限公司控股股東）于2019年9月5日通過招拍挂方式競得，拿地總價約為91.01億元。

地塊總占地面積近8.99萬平方米，地上計容建築面積為51.09萬平方米，地下建築總面積為31.79萬平方米，總開發體量近83萬平方米，預計總投資額超過200億。

本次通過竣工驗收的西塔寫字樓與58-01地塊在建的東塔，共同構成目前上海最高的雙塔建築。

陸家嘴集團主導參與張江科學之門西塔及周邊5個地塊的投資開發，打造了320米高西塔、上海科技投資大廈、張江希爾頓酒店、陸悅天地商業、張江雍萃75公寓等多元業态産品，共築近83萬平方米的城市綜合體，賦能張江科學城産城融合。

其中張江希爾頓酒店預計在2025年上半年正式運營，陸悅天地大型綜合商場将在今年下半年正式開業，上海科技投資大廈已于2024年竣工交付以及陸家嘴樂居雍萃繫列租賃公寓已投入使用。

作為核心標志建築，西塔寫字樓高約320米，辦公面積約16.6萬平方米，與地鐵13号線及21号線（在建，預計2026年底開通）學林路站相連。項目已獲得LEED&WELL雙鉑金認證及綠建三星認證。

西塔項目于2019年12月24日正式開工建設，2021年12月28日完成核心筒結構封頂，2022年9月底完成外框結構封頂，2023年6月完成外立面幕牆封閉，2024年項目竣工，並于近期通過竣工驗收。

寫字樓共有59層實際樓層，大堂分别設于B1和1F，並有41F/42F的雙空中大堂，屋頂配直升機坪，超18米挑空塔冠，配有可開啟頂棚，車位數量為1025個，設有反向尋車繫統。標準層面積約3300平方米，整層得房率在60%到70%左右，標準層淨層高3.2米，首層大堂高14米，空中大堂高15.5米，配套有40部高速電梯。

其中包括28部客梯，配置了派梯繫統，雙層轎廂穿梭梯6部，2部轉換梯、2部VIP專用梯/觀光梯以及2部貨梯。

同時，西塔寫字樓項目中引入LOFFICE旗下L-HUB、L-SPACE平台，可提供靈活辦公、路演廳、會議室、接待室等多元功能的開放空間，以助力成長型企業的發展。

招商上，商業客從辦公租賃交易網獲知，西塔寫字樓出租單價為5-8元/平方米/天??，具體租金可能會因樓層、面積等因素有所不同。物業管理由陸家嘴物業負責，收費水平為38元/平方米/月（含稅）。

另外，位于西塔寫字樓西側的上海科技投資大廈租金報價在4元/平方米/天到6元/平方米/天之間，物業費為35元/平方米/月，標準層面積約2700平方米。據企業官微披露，海光雲芯集成電路設計(上海)有限公司已搬遷至該寫字樓。

科學之門西塔及上海科技投資大廈占據張江科學城核心區域，依托區域産業集群的積累，項目将持續吸引各知名投資機構、産業基金、科技研發等企業入駐。

同時，陸家嘴集團依托上海科技投資大廈低區，連通科學之門西塔低區和塔冠，設立股權投資集聚區，将引入重點投資機構，基金及被投企業。

“大朋友圈”

據陸家嘴集團2024年第三季度房地産業務主要經營數據公告披露，截至三季度末，其持有的主要在營物業總建築面積為341萬平方米。

其中甲級寫字樓物業規模占比居首，持有總建築面積為207萬平方米；高品質研發樓總建築面積為33萬平方米，商業物業的總建築面積為61萬平方米，酒店物業的總建築面積為27萬平方米，租賃住宅物業的總建築面積為13萬平方米。

據商業客了解，陸家嘴集團持有的甲級寫字樓物業集中在上海，覆蓋陸家嘴金融城、前灘、張江、川沙、臨港等多個區域。

目前上海辦公市場仍處于階段性調整期，戴德梁行數據顯示，截至2024年四季度末，上海全市甲級寫字樓平均空置率小幅提升至22.37%，辦公月租金下滑至223.33元/平方米/月。

需求端，第四季度上海甲級寫字樓最主要的辦公租賃需求行業為專業服務業，租賃面積占比達26%，其次是零售商貿類企業，金融和TMT公司緊随其後。

受辦公市場環境影響，陸家嘴集團寫字樓經營活動同樣面臨一定的壓力。截至2024年9月底，其位于上海的成熟甲級寫字樓（運營一年及以上）的平均出租率為83%，和2023年底持平。平均租金為7.75元/平方米/天，對比2023年底下滑2.76%。位于天津的甲級寫字樓項目，則平均租金單價長期維持在3.45元/平方米/天。

收入端，2024年上半年，陸家嘴集團旗下的甲級寫字樓與高品質研發樓租賃流入為16.76億元，同比減少10%。同時，2024年1-9月，陸家嘴集團房地産租賃現金流入32.05 億元，同比下降8%，權益租賃現金流入26.31億元，同比下降8%。

從數據來看，在價格策略以及企業運營管理的加持下，陸家嘴集團在上海的甲級寫字樓出租率保持穩定，長期維持在83%，寫字樓整體租金收入出現輕微下滑，租賃活動面臨一定的壓力。

受市場競争加劇影響，重點城市辦公租賃價格承壓，部分租賃客戶承租能力有所下降，寫字樓業主積極調整經營策略，其中包括靈活租金策略、提升寫字樓的軟性服務等以應對市場的波動，陸家嘴集團也不例外。

2024年3月，陸家嘴集團正式發布“陸家嘴大朋友圈”戰略，並正式推出了陸家嘴辦公品牌L OFFICE的全新形象。

據了解，陸家嘴辦公推出“FOR L”品牌價值生态體繫，通過“Lead品質引領”、“Limitless強勢資源”、“Link空間聯結”以及“Long-termism多維服務，打造L OFFICE，為陸家嘴辦公及産業園的企業客戶提供運營服務解決方案，助力企業發展。

同時，依托“大朋友圈”推出企業會員權益平台L CLUB，實現對陸家嘴入駐企業的賦能。

據企業官微披露，2024年全年，陸家嘴集團辦公物業在租客戶約1200家。其中陸家嘴金融城在租客戶約800家，包括有世界500強企業14家，全年平均出租率為88%。另外，前灘國際商務區在租客戶約400家，包括世界500強企業16家，全年平均出租率為93%。

針對陸家嘴科學之門項目，L OFFICE 陸家嘴辦公推出“一陸向新”企業搬遷賦能計劃，為企業提供辦公解決方案，助力企業縮短辦公選址周期。同時，2024年里推出定制化裝修服務，全年服務面積約6000平方米，2025年預計服務面積15000-20000平方米。

與此同時，包括科學之門西塔項目在内，L OFFICE 陸家嘴辦公在多個項目落地LHUB、LSPACE平台，集共享辦公、共享會議室、多功能廳、會客廳等豐富場景于一體，為企業打造多元化、增值服務空間。

其中，前灘世貿中心一期LHUB和前灘匯LHUB在2024年累計接待約35000人，

同時，陸家嘴世紀金融廣場LHUB預計在今年内亮相。陸家嘴世紀金融廣場LSPACE在2024年的出租率約為85%，前灘世貿中心一期LSPACE出租率約95%，前灘匯LSPACE 即将入市。

為應對辦公市場挑戰，陸家嘴集團應變而變。在商業地産租賃業務端，陸家嘴集團持續優化資源配置和管理服務，提升長期持有的核心資産運營的同時，也推進部分辦公樓宇的轉讓，實現資産的有序流動。

2024年1-9月，通過出售辦公項目富匯大廈B棟及C棟和由由燕喬大廈，其簽約面積為4.66萬平方米，權益簽約面積4.59萬平方米，合同銷售金額27.32 億元，權益合同銷售金額27.18億元，陸家嘴集團實現辦公項目銷售現金流入25.69億元，權益銷售現金流入25.55億元。

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