GDIRI觀察 | 招商蛇口租賃住房REIT變更資金使用比例里的“倚重”

觀點指數（GDIRI） 2月11日，招商基金蛇口租賃住房REIT發布了關于原始權益人變更回收資金使用比例的公告。

公告中披露，此前招商公寓通過本次基礎設施證券投資基金發行獲得淨回收資金共計約6.99億元。

按照原計劃，招商基金将基金所收取的淨回收資金主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、擴建項目），其中不超過30%的淨回收資金用于盤活存量資産項目，不超過10%用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發起人流動資金等。

據悉，為進一步落實《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金(REITs)項目常态化發行的通知》(發改投資〔2024〕1014 号)的要求，加快淨回收資金使用進度及效果，招商公寓在履行内部有關審批流程後，向國家發展改革委、深圳市發展改革委等監管部門就淨回收資金用途變更履行了報備程序，說明了拟變更回收資金使用比例的情況。

經過本次調整，85%的淨回收資金，即約5.94億元，将用于投資基礎設施項目，包括在建項目、新建或改擴建項目及存量資産收購。剩余15%，即約1.05億元，将用于補充流動資金，以增強企業資金流動性，保障日常運營穩定。

公告中提到，本次原始權益人僅變更回收資金使用比例，已履行規定的程序，調整後的回收資金使用比例符合回收資金使用要求。

按照相關政策要求，原始權益人發行保障性租賃住房基礎設施REITs的淨回收資金，應當優先用于保障性租賃住房項目建設，如确無可投資的保障性租賃住房項目，也可用于其他基礎設施補短闆重點領域項目建設。此次招商基金變更回收資金使用比例，是在當前經濟和政策背景下做出的戰略調整。

這也促使保租房REITs在資金用途上，基本圍繞保障性租賃住房的建設、收購、運營以及相關基礎設施領域展開。

值得一提的是，招商基金蛇口租賃住房REIT于2024年9月26日成立，並于2024年10月23日上市交易，近期其披露了上市後的首份季度業績報告。

聚焦其2024年第四季度業績公告，報告期為2024年10月1日至12月31日。在此期間，招商基金蛇口租賃住房REIT實現本期收入2068.64萬元，淨利潤為-146.6萬元。

經營活動産生的現金流量淨額為2005.64萬元，本期現金流分派率為0.92%，年化現金流分派率為4.05%。根據基金收益分配政策，90%以上合並後基金年度可供分配金額将以現金形式分配給投資者，且每年不少于1次分配。

項目底層資産包括林下項目和太子灣項目，均位于深圳市南山區，起始運營時間為2016年和2020年。2024年第四季度，兩個基礎設施項目完成約2026.84萬元的收入，稅息折舊及攤銷前利潤約1470.16萬元。

其中前者為面向人才群體的公共租賃住房項目，後者屬于保障性租賃住房項目，兩者共有租賃住房927套，配套商業15套，總建築面積約6.53萬平方米。

值得一提的是，林下項目于2024年第四季度内存在重要現金流提供方，占比超10%。該企業租戶在2021年末整租項目的部分房間作為員工宿舍，並于2024年12月25日，雙方租賃合同，企業租戶正式退租。

受該企業租戶退租影響，招商基金蛇口租賃住房REIT基礎設施項目整體出租率明顯下滑。截至2024年12月底，基金底層項目整體出租率為78.97%，在租租約平均租金單價為104.53元/平方米/月，加權平均合同剩余租期為0.55年，期末租金收繳率為98.9%，企業租戶占比為16.94%。

具體來看，林下項目報告期末時點出租率為70.37%，太子灣項目租賃住房部分報告期末時點出租率為92.86%。太子灣項目平均個人租戶占比較大，分散度較高。

底層資産的經營活動很大程度上影響着基金的表現，對于招商基金蛇口租賃住房REIT來說，在重要現金流提供方退租後，如何實現租賃項目的快速去化，保持項目穩健經營，以保障投資者的長期收益，是後續發展的重要挑戰。

同時，随着淨回收資金繼續投向基礎設施項目，或将進一步促進招商基金優化資産配置，提升項目整體效益，為投資者創造更大的價值。

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