GDIRI觀察 | 平安險資的200億養老“煥新實驗”

觀點指數（GDIRI） 2025年初，上海靜安和深圳福田的頤年城項目即将投入運營，標志着中國平安首個高端養老品牌“平安臻頤年”旗艦項目取得重要進展。

據觀點指數了解，早在2012年平安便以桐鄉養生養老綜合服務社區試水地産開發式養老，但同質化的商業模式難以滿足品質升級的需求，早年已投入50多億元的康養項目，僅收獲每年3000萬-4000萬元量級的租售收入，主要來自康養公寓及其配套設施的租售收入，也驗證了傳統路徑的局限性。

時隔13年，平安再次開啟一場養老資本運作的城芯“煥新實驗”，重注200億元打造“平安臻頤年”品牌，通過“超高端定位+重資産投資+高淨值客群綁定”重塑養老邏輯。

後發與突圍

作為保費業務規模領先的險資企業，2024 年平安壽險保費收入達 5029 億元，實現 7.8%的高增長。在險資資源的支撐下，中國平安形成了一定的長期重投資能力。

雖然平安臻頤年品牌于2021年5月才進入養老市場，在養老領域布局時間較泰康之家（2010年成立）晚十余年，但其後發定位呈現出顯著的差異化特征。

泰康通過“中郊大型社區”模式搶占先機，光大養老通過“公建民營+輕資産”快速擴張，而平安臻頤年選擇從“城芯超高端”中心優勢核心地段突圍。“延遲”入場反而讓其能基于市場的需求變化調整戰略，避開與其他企業的直接競争，形成錯位發展。

平安還将CCRC（持續照料退休社區）的客群年齡門檻降至40歲，較其他養老機構提前20-30年，瞄準高淨值人群，服務涵蓋全生命周期，強調“多世代共生”的社區概念。

此外，平安采用“重資産投資+高保費産品”雙輪驅動模式。據觀點指數統計，其單床投資高達315萬元，遠超同行業平均水平。平安通過将保險銷售與養老服務深度綁定，客戶購買1888萬元保險産品即可獲得城芯康養社區的優先入住權益，實行保險銷售與養老服務捆綁模式。

數據來源：中國平安，泰康之家，光大養老等企業項目信息，觀點指數整理

城芯與煥新

預計于近期開業的深圳頤年城·福田項目，坐落于深圳福田“城芯”，近 15 年該區域無新增居住用地，亟需實現稀缺土地資源的高效盤活與價值重塑。

據觀點指數觀察，該項目地塊原為八卦嶺平安總部大廈，總建築面積約3.75萬m²，始建于1995年，曾是平安集團早期總部。

根據規劃，該大廈于2015年啟動拆遷，原址拆除重建為平安科技大廈，建築面積提升至6.58萬㎡，定位為智慧型辦公綜合體，原計劃引進金融、科技型企業。

然而，深圳甲級寫字樓市場近年持續承壓：2024年全市空置率達26.6%，仍處于高位，租金同比下滑9%至159.1元/㎡/月，連續十個季度下跌。

國内康養需求旺盛的時代背景下，促使平安險資選擇逆周期布局。

面對辦公市場的疲軟，平安險資将原科技大廈煥新定位為深圳頤年城·福田，選擇将物業功能轉向康養。這一轉變既可能規避寫字樓過剩的風險，又希望順應大灣區老齡化加速及政策支持險資康養的趨勢，盡可能抓到深圳高淨值客群的養老需求。

數據來源：中國平安，觀點指數整理

頤年城·福田規劃打造了430套養老公寓，戶均面積達153m²，定位為超高端适齡康養。其配套除去基礎養老需求以外，也提供書吧、室内高爾夫、适老 SPA、空中花園等生活設施。同時，因為項目緊鄰福田CBD，周邊醫療資源較為豐富。

此外，上海項目頤年城·靜安8号，其前身是 2000 年作為平安上海辦公地點投入使用的建築，資産歸屬平安不動産所有。為将其改造為适齡康養社區，平安對外立面進行裝修，並進行了全面的适老化改造，包括5000 萬元用于機電及智能化升級等，希望成為一個智能養老環境。

貢獻與轉化

據平安人壽康養事業部介紹，自“平安臻頤年”高端康養産品推出以來，帶動的相關保單收入已超200億元，發展勢頭強勁。

同時，中國平安每季度的報告中發布新業務價值（NBV），旨在衡量壽險新業務保單預期收入未來利潤現值，新業務價值率可視為壽險新保單的利潤率。

根據觀點指數統計，2021年至2024年第三季度，平安居家及高品質康養社區入住養老權益對壽險新業務價值（NBV）的貢獻占比從3%大幅提升至39%，2024年第三季度首次以39%的占比超過醫療健康權益（同期醫療權益占比31%）。

具體來看，2021年至2024年第三季度期間的養老權益貢獻壽險新業務價值分别達到了11.4億、37.5億、111.9億、182.8億，累計實現新業務價值343.6億元。這一增長速度遠高于醫療權益，養老權益已成為推動NBV增長的核心動力。

數據來源：中國平安财務報告，觀點指數統計

觀點指數整理發現，平安險資在建及儲備項目中包括了深圳頤年城·蛇口（總投資12.4億元）、杭州頤年城（總投資20.2億元）、廣州頤年城（總投資19.3億元）。

平安在深圳、杭州、廣州的“頤年城”項目單方投資高達21,791-35,413元/m²，土地性質涵蓋醫療衛生、商業、文化娛樂酒店用地，合計總投資超50億元。

除去土地成本，其建安成本為19,500-20,000元/m²，已達到超高端星級酒店成本水平，在重資産運作高投入之下，價值的高效轉化是面臨的一個課題。

觀點指數基于平安壽險新業務價值率，測算深圳、杭州、廣州城市在建項目，若投入使用後入住率達到53%-73%，其産生的保費利潤将足以覆蓋項目前期投入的資金成本。與傳統地産開發模式相比，平安所采用的“高保費 + 養老權益”的模式在資金回籠速度和效率方面有一定的優越性，並希望在降低資金沉澱風險，提升資産運營效益方面達到初衷。

數據來源：中國平安，中國土地市場網，觀點指數整理測算

平安構建"超高端康養社區+居家普惠醫療"雙軌服務模式。然而，如何在險資布局養老産業的過程中妥善化解重資産項目的資金沉澱難題，此次城芯 “煥新實驗” 的成效如何，均有待高端市場開業後的實際運營來給出答案。

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