GDIRI觀察｜天津落三子，IWG 集團沒有重資産的擴張戰

觀點指數（GDIRI） 3月13日，雷格斯Regus官微披露，近期其在天津有三大全新辦公中心項目開業，分别為雷格斯天津楓雅中心、雷格斯智慧山中心以及HQ（與雷格斯同屬IWG集團的全球辦公網絡）天津奧體中心。

這三個項目分别位于天津南站高新區、智慧山以及奧體中心，入駐物業類型分别為産業園區内寫字樓、産業園區内寫字樓以及商業綜合體。

另外雷格斯天津海泰中心和雷格斯天津清數科技園中心将于今年第三季度開業。

前者位于華苑産業區高新區軟件園，聚焦“信創+數據”産業，致力于打造創新生态與産業集群。

後者位于武清區清數科技園，對接北京數字經濟企業外溢，重點吸引數據標注、雲計算企業，同步服務武清本地大數據、人工智能等新興數字産業需求。

空間+産業

具體來看，近期新增開業的雷格斯天津楓雅中心坐落于西青區楓雅科創中心B座6層，距天津南站高鐵站及地鐵3号線僅500米，毗鄰西青智能制造産業帶，周邊聚集中電科、三六零等科技企業。項目聚焦北京外溢的科技型中小企業（如人工智能、高端裝備），以及西青本地成長型企業。

雷格斯智慧山中心坐落在濱海高新區華苑産業園智慧山西塔11層，所在的智慧山園區匯聚了衆多科技企業與産業資源，形成濃厚的創新氛圍與産業集群生态。

HQ天津奧體中心入駐物業為南開區奧城商業廣場A4座3層，屬于商業綜合體嵌入式辦公，毗鄰天津奧林匹克體育中心、天津體育館、天津圖書館，周邊市政及文化設施密集。該辦公中心由IWG集團與天津城投集團所屬市政投資公司、高速集團合作建設運營。

除此之外，IWG集團在天津現有的項目包括位于河東區高端地段的雷格斯天津嘉里匯中心以及地處傳統金融與商貿核心區的雷格斯天津金谷中心。

結合現有項目、新開業以及即将開業項目的布局，可以看到，IWG集團在天津的辦公網點覆蓋交通樞紐、體育/文化地標、産業聚集以及新興增長極。

另外可以發現，從南站的科創樞紐到華苑的研發集群，從奧體商業到武清的數字走廊，IWG集團在天津布局的新項目偏好産業園區，同時以商業綜合體作為擴張補充點，逐步形成覆蓋全城核心區域與高新産業區的辦公網絡。

基于成本優勢和政策紅利，産業園區逐步成為辦公空間服務商擴張的重要選擇。觀點指數認為，對于以IWG集團為代表的辦公空間服務企業而言，入駐産業園區辦公物業，能有效綁定産業生态，将辦公空間轉化為産業創新的基礎設施，符合企業分布式辦公、輕量化運營的需求。

同時，通過空間+産業方式實現産業資源的鍊接，也為靈活辦公行業帶來創新發展的新思路。

輕資産戰略

另外，3月上旬，IWG集團公布了截至2024年12月31日的全年财務業績報告。目前，International Workplace Group PLC 通過旗下品牌 Regus、Spaces、HQ和Signature等，在全球120多個國家運營管理近4000個靈活辦公空間，推動工作方式的創新與可持續發展。

業績報告顯示，去年全年，IWG集團全繫統收入、EBITDA、辦公網點覆蓋等多項指標創新高。其中全年全繫統收入同比增長2%至42億美元，EBITDA同比增長11%至5.57億美元。

具體來看，IWG集團全年收入增至36.9億美元。其中得益于483全新辦公中心開業，托管及特許經營業務的費用收入增長30%至7900萬美元，且簽約項目持續轉化為實際運營。自有業務部分保持相對穩定，全年收入32.22億美元；數字與專業服務業務收入略有下降2%，至3.89億美元。

同時，去年恢復盈利，集團美股收益為2.0美分，去年為每股虧損26.7美分。淨财務債務降至7.12億美元，較2023年的7.75億美元進一步減少。

規模增長上，去年IWG集團全球辦公中心網點擴張加速，管理辦公中心數從2023年的3514個增長至3989個。全年新增開業中心624個（2023年新增開業328個），其中有601個為輕資産模式，全年新簽約899個辦公中心，其中有852個，占比95%的辦公中心為輕資産模式，這也進一步驗證了IWG集團輕資産合作實現規模擴張的可能性。同時IWG集團在過去一年里優化調整了149個現有辦公中心。

其中，輕資産合作的開業項目中，合作模式涵蓋托管合作中心、可變租金中心以及特許經營中心及合資中心。

業績報告提及，2024年IWG集團托管及特許經營業務全年新增開業483個辦公中心項目，對比2023年增長108%，全年新增開業7.3萬間辦公用房。随着全新辦公中心的開業，截至去年年底，該業務已開業的辦公中心項目數增長至1116個，辦公用房增長51%至18.5萬間。

受益于新托管合作中心的增長（均為非傳統租賃協議）及現有中心的成功續約，托管合作業務規模增長至1985個中心，預計今年托管合作中心的增長勢頭将持續。

與此同時，由于新增低單價郊區中心占比上升，托管業務、特許經營及合資業務RevPAR均有所下滑，符合其戰略預期。

值得一提的是，通過管理協議、特許經營等模式實現資本輕型擴張，IWG集團資本支出得到有效控制，全年新中心資本支出同比下降27%至5100萬美元。

從其業績表現來看，IWG通過托管及特許經營業務快速擴張和輕資産戰略深化，實現了辦公網絡覆蓋、收入、盈利能力等多項指標的增長。

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