2025房地産卓越表現報告-市場綜述：止跌回穩

中國房地産行業在政策支持和市場需求變化的共同作用下，逐步回穩。觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，定期推出《卓越指數 • 2025房地産卓越表現報告》，持續追蹤企業在住宅開發、代建、土地、财務等方向上的作為，總結其在戰略韌性、技術創新、ESG實踐等維度上的表現，為行業提供發展參考。盤點這一年地産行業的發展走勢，從獨具一格的視角解析行業未來。

同時，相關成功匯聚成卓越指數 • 2025房地産卓越表現，如果您的企業在2025年擁有無可替代的競争力、讓資本市場青睐的表現力、獨占鰲頭的銷售案例、卓越的企業管理之道、獨特的經營模式或值得驕傲的企業品牌以及特别標志性産品……那麼，它們将進入我們2025房地産卓越表現的行列，成為行業典範與榜樣！

2024年，中央政治局會議關于房地産方面的表述明顯多于往年，政策支持也明顯更多。預計2025年至未來，持續釋放多方利好信号，房地産行業有望迎來變革性改善。

一季度，主要是發揮融資協調機制，一視同仁支持不同所有制房企的合理融資需求。二季度，設立3000億元保障房住房再貸款，持續發揮融資協調機制的作用，並且進一步研究當前市場的供需情況，提出消化存量商品住宅，允許以合理價格收回閑置土地。三季度，降低購房者門檻的政策重磅推出。四季度，止跌回穩是最大亮點。随着“924”政策實施，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長。

2025年房地産市場一方面要以止跌回穩為大前提，並在構建房地産新模式過程中，不斷輔以機制安排，控風險的同時找到房地産走出困局的突破點。

宏觀印象

關鍵詞：止跌回穩、利率下調、構建新模式

止跌回穩，促進房地産市場健康發展

2024年，房地産行業的整體政策以防範重大風險，順應新的供求關繫變化，優化增量盤活增量，加快推動構建房地産新模式，並以銷售、土地、融資、财稅等基礎性制度安排為引領，促進房地産市場健康平穩發展。

在此背景下，年内關于融資、土地、利率、稅收等各方面的相關政策陸續出台。

數據來源：觀點指數整理

一季度，主要是發揮融資協調機制，一視同仁支持不同所有制房企的合理融資需求。由協調機制将備案項目納入“白名單”，進入“白名單”的項目可以獲得資金。基于此，推動項目加快建設，盡快交付給到購房者，進一步降低因項目交付停滞而引發的風險。

二季度，設立3000億元保障房住房再貸款，持續發揮融資協調機制的作用，並且進一步研究當前市場的供需情況，提出消化存量商品住宅，允許以合理價格收回閑置土地。

自然資源部提出各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、布局和結構，完善對應商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。

其中，商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月(不含)-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度内盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動态确定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

三季度，降低購房者門檻的政策重磅推出。商業銀行的存量房貸利率下降，有助于減少提前還貸的情況。降低首付比例，從需求端降低了消費者的上車門檻。

四季度，止跌回穩是最大亮點。其中，中央經濟工作會議指出，穩住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部沖擊，持續用力推動房地産市場止跌回穩，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，推動構建房地産發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。随着“924”政策的實施，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長。

從政策的角度來看，2025年房地産市場一方面要以止跌回穩為大前提，並在構建房地産新模式過程中，不斷輔以機制安排，控風險的同時找到房地産走出困局的突破點。

12月中央政治局提出穩住樓市股市，防範化解重點領域風險和外部沖擊，穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。

回顧歷年中央政治局會議，從2018 年“因城施策”，2020年“長效機制”，到2021年“良性循環”，2022 年“防範化解風險”、“保交樓”、“房地産新發展模式”，2023 年“我國房地産市場供求關繫發生重大變化”，再到2024年"止跌回穩"、“嚴控增量、優化存量、提高質量”等提法，可以看出，領導層重視房價下跌的問題，並對新的供求關繫有了更進一步的看法，有助于推出更多推動構建房地産新發展模式的制度安排。

數據來源：觀點指數整理

2024年，中央政治局會議關于房地産方面的表述明顯多于往年，政策支持也明顯更多。預計2025年至未來，持續釋放多方利好信号，房地産行業有望迎來變革性改善。

利率下調，居民中長期貸款持續增加

年内，各城市根據市場變化調整了購房首付比例等有關信貸政策。

今年2月、7月、10月，LPR分别下調三次。其中，2月5年期以上利率下調至3.95%，7月1年期利率下調10個基點至3.35%，5年期以上利率下調至3.85%。10月1年期LPR較上月下調25個基點至3.1%，5年期以上為3.6%。利率下調有效降低了融資成本，刺激消費行為。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

央行數據顯示，2024年四季度末，個人住房貸款余額37.68萬億元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個百分點。2024年三季度末，個人住房貸款余額37.56萬億元，同比下降2.3%。相比二季度末，貸款余額持續下降，降幅擴大0.2個百分點。四季度的政策刺激購房需求，說明提前還款額在減少。

存量住宅利率下調更為實際的作用是，降低存量房貸利率，從而有利于減少提前還貸的情況。

今年7月央行發布的《中國區域金融運行報告（2024）》提及，存量房貸利率調降後，與新發生房貸利差大幅縮小，有效緩解了居民住房貸款提前償還的現象，同時也有利于打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行為。

存量房貸利率調降直接有利于存量房貸客戶減少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消費意願和消費能力，促進消費增長。數據顯示，截至2024年末，廣東住戶部門貸款余額10.9萬元、同比增長2.6%，增速較三季度末提高0.8個百分點。2024年10月以來，個人住房貸款連續三個月實現正增長，12月當月增量為338億元，處于近三年以來的高點。

《報告》顯示，存量房貸利率降低，明顯減少了房貸利息負擔，家庭更願意增加日常消費與其他投資，政策對前期利率較高時購房的工薪階層和個體工商戶的影響尤為明顯。

政策落地後的首個季度，居民消費支出和社會消費品零售總額均出現明顯增長。從居民消費支出來看，2023年4季度，全國城鎮居民人均消費支出達到8679元，分别較1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增長8.4%，增速較上年同期提升12.3個百分點，創近七年來的新高。

由于個人住房貸款合同期限較長，存量房貸利率調整将影響整個合同期限的利息支出，預計對消費的拉動效應持續顯現。

2024全年人民币貸款增加18.09萬億元。分部門看，住戶貸款增加2.72萬億元，其中，短期貸款增加4732億元，中長期貸款增加2.25萬億元（同比下降11.76%）。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

自9月以來，住戶中長期貸款變動額分别在9月+2300億元、10月+1100億元、11月+2000億元、12月+4000億元。12月住戶中長期貸款的變動額環比增加約50%。觀點指數認為，從貸款情況來看，第四季度中長期貸款增加說明市場存在樂觀的預期。

統計局數據顯示，1月份至11月份，全國城鎮調查失業率平均值為5.1%，比上年同期下降0.1個百分點。前三季度，全國居民人均可支配收入30941元，比上年同期名義增長5.2%，扣除價格因素，實際增長4.9%。

觀點指數認為，房價預期增長以及就業率和可支配收入得到進一步改善，才是更為持續之法。

行業掃描

關鍵詞：觀望情緒濃厚、價格觸底爬升、資金承壓

信心恢復，房産消費環比上升

2024年全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。（對比1-11月收窄約3個百分點）。

按地區來看，東部地區商品房銷售59373億元，同比下降17.5%；中部地區17380億元，同比下降16.4%；西部地區17485億元，同比下降17%；東北地區2512億元，同比下降11.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從今年的月度銷售來看，2月、3月、6月、9月是銷售的高峰月份，成交量高主要是有前期政策釋放的效能，如2023年四季度公積金“認房不認貸”，普宅標準制定等，12月成交環比上升，並直接影響到今年2、3月。“517”過後，6月成交再次躍升。“924”後9月、10月、11月均比7月、8月成交量高。不過亦要看到，政策市場的行情延續時間相當有限，其他正常月份消費者的觀望情緒濃厚，決策時間長。

12月份，銷售額降幅環比進一步收窄。住房城鄉建設部會議提到，房地産市場出現積極變化，呈現止跌回穩的勢頭。數據顯示，10月、11月新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長。

另外，2024年已交付住房338萬套，完成既定目標。城中村改造擴圍至300多個城市，實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套（間）；建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套（間），一大批新市民、青年人、農民工的住房問題得到解決。

無論是從數據還是政策層面，房地産市場的信心都正在逐步恢復。

數據來源：同花順ifind，觀點指數整理

觀點指數監測的10個城市中，12月前三周商品住宅成交711.47萬平方米，環比10月前四周上升14.25%。

成交數據顯示，12月的房産消費環比上升。上海市房地産經紀行業協會披露，截至11月底，上海今年内已經成交11萬套二手房源、成交總額高達6500億元，超過2023年全年的規模。無論是成交套數還是成交量，均超過2023年20%。

從企業的銷售反饋可以看出，上海商品住宅成交勢頭較強，如中海地産上海公司對外宣布，2024年公司在上海的總銷售額突破700億元，達到約700.11億元。憑借中海·順昌玖里和中海·領邸玖序等項目，成為全國性房企中在單個城市最高銷售紀錄的保持者。

深圳房地産信息平台顯示，11月新房成交套數是今年全年最高值的月份，是2月份的10倍，接近6月、7月、8月三個月的總數。

11月深圳新建商品房成交85.24萬平方米（8734套），同比上升134.93%；其中新建商品住宅成交79.53萬平方米（8076套），同比上升187.32%。其中新建商品住房面積統計成交顯示，90平方米以下3632套，90-144平方米4245套，144平方米以上199套，比例分别為44.97%、52.56%和2.47%。

實際上，北京、廣州等一線城市成交量均有不同程度的上升，並且這樣的趨勢從一線城市向更多城市擴大。

住建部統計數據顯示，10月廣州、深圳、南京、甯波、大連、東莞等城市新房成交量同比增長超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。

分地區來看，天津、廣東、江西、江蘇等11個省份新建商品房網簽成交量同比增長超過10%；北京、上海、河北、遼甯、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陝西、甯夏等20個省份二手房網簽成交量同比增長超過10%。

觀點指數預計12月單月的成交數據環比上升，尤其體現在不少企業為完成年底目標而加大促銷力度上。為了吸引買家，不少開發商推出包括不限于特價房源、送車位券、購房補貼、家具禮包、物業費減免、返傭等優惠措施。這些舉措也延續到了2025年年後，過年前後折扣力度並未有巨大的差異。2025年2月，不少企業開始加速推貨，開啟“小陽春”節奏。

價格觸底爬升，低價市場行情修復

國家統計局發布的數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比上漲，二三線城市環比總體降幅收窄；一二三線城市同比降幅均繼續收窄。

2024年12月，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。其中，上海和深圳分别上漲0.5%和0.2%，北京和廣州均下降0.1%。

一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.8%，降幅比上月收窄0.5個百分點。其中，北京、廣州和深圳分别下降5.4%、9.1%和6.1%，上海上漲5.3%。

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為持平。同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.4個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。同比下降6.2%，降幅收窄0.3個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海和深圳分别上漲0.5%、0.9%和0.1%，廣州下降0.3%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降6.7%，降幅收窄1.3個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分别下降4.5%、3.4%、10.9%和8.0%。

二線城市二手住宅環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。同比下降7.9%，降幅收窄0.5個百分點。

二手住宅環比下降0.4%，降幅收窄0.1個百分點。同比下降8.4%，降幅收窄0.4個百分點。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

其中，10月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月下降1.2%轉為上漲0.4%，為近13個月以來的首次轉漲。2025年1月，二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲，這也是2023年6月以來的首次。

國家統計局在10月開展的針對70個大中城市的月度房價問卷調查顯示，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員占比繼續提升，分别為75.9%和60.4%，比上月分别提高17.6個和15.0個百分點。

觀點指數觀察到，商品住宅價格指數從上年2月達到最高點後，呈現波動下探，直到2024年9月才有明顯的觸底回升。到了11月，三個線級城市商品住宅價格指數同比降幅收窄，價格逐漸回暖。此前的價格下降，主要是很多企業實行以價換量的策略，提升銷售量。雖然價格的下降可以刺激消費者入市購房，但是對于企業來說可能會出現無序的價格競争，反而是不利于構建良性平穩的房地産市場。随着價格水平恢復常态水平，房企和消費者的利益更為平衡。

12月份的房地産開發景氣指數為92.78，環比上個月上升0.16個百分點，已經連續9個月回升，距離适度景氣水平最低邊界值還差2.22%。（通常情況下，國房景氣指數100點是最合适的景氣水平，95至105點之間為适度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平）

壓力暫緩，房企到位資金受益于銷售和融資改善

2024年，房地産開發企業房屋施工面積733247萬平方米，比上年下降12.7%。其中，住宅施工面積513330萬平方米，下降13.1%。房屋新開工面積73893萬平方米，下降23.0%。其中，住宅新開工面積53660萬平方米，下降23.0%。房屋竣工面積73743萬平方米，下降27.7%。其中，住宅竣工面積53741萬平方米，下降27.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

企業開工建設的積極性有所增加，未來随着市場的復蘇，該指標同比降幅相信會進一步修復。

到位資金方面，2024年，房地産開發企業到位資金107661億元，比上年下降17.0%。其中，國内貸款15217億元，下降6.1%；利用外資32億元，下降26.7%；自籌資金37746億元，下降11.6%；定金及預收款33571億元，下降23.0%；個人按揭貸款15661億元，下降27.9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

觀點指數觀察到，從3月起房地産開發企業投資到位資金單月同比整體呈現遞增式上升，僅9月稍微回落，說明企業到位資金有所改善。從個人按揭貸款和定金及預收款兩個指標可以看到，1-11月環比降幅繼續收窄兩個百分點。房企從銷售端獲取的資金得到進一步修復，市場繼續延續10月、11月的行情，兩個指標的降幅将進一步收窄，房企獲得的流動性顯著增強。

2024年，住建部和金融監管總局推動合規的房地産開發項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。截至2024年12月，“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元。這為項目開工建設提供了一定的資金流，本質上是為了保交付。

央行數據顯示，房地産貸款增速回升，房企獲得的金融機構資金支持也在增加。2024年四季度末，人民币房地産開發貸款余額13.56萬億元，同比增長3.2%，增速比上年末高1.7個百分點，全年增加4125億元。人民币房地産貸款余額52.8萬億元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8個百分點。

而今年銷售縮量明顯，企業經營尤為艱難，有的企業面臨退市，有的企業還在為債務奔波。

觀點指數認為，債務重組一般只是解決償還的時間問題，對于債務本身來說還是需要“造血”機制來整體降低，比如注資或資産增值、增加業務的營收水平，形成資金正循環。這才是企業健康平穩經營的長效機制。

土地觀察

關鍵詞：冷熱分化、國企主導

土地市場冷熱分化，國企主導特征明顯

土地市場方面，2024年整體土地市場呈現出上半年冷，下半年熱的現象。

從觀點指數監測的一二三線住宅成交情況來看，自8月開始，成交面積環比上漲。12月一二三線城市成交住宅用地規劃建築面積13711.23萬平方米，環比上升95.64%。

今年很多城市土拍放開了限價和容積率等條件，引導房企建設不同需求的産品，以此來滿足剛性和改善性人群的需求。不少城市亦推出不少高質量的地塊，吸引衆多房企參拍。

土地競争激烈主要還是集中在核心區域的核心地塊，企業投資城市也十分明确，主要看中城市的去化情況。

據觀察，像上海、北京、深圳、廣州四個一線城市是不少企業的必争之地，此外杭州、南京、合肥、武漢、西安、成都、青島、長沙、廈門、蘇州等城市的地塊亦有不少被企業高溢價競得。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

注：房地産土地購置費用為房地産開發企業通過各種方式取得土地使用權而支付的費用

回顧土地收入的情況，1-12月房地産土地購置費用為35655.24億元，同比下降8.7%。以賣地收入為主的政府性基金預算收入繼續下降。财政部數據顯示，2024年國有土地使用權出讓收入48699億元，比上年下降16%，降幅較1-11月收窄6個百分點。

土地市場整體表現不如以往，市場持續走弱背後來源于銷售滞銷的影響，短期土地出讓較難改善。

數據來源：觀點指數整理

從拿地銷售比來看，2024年1-12月房企拿地銷售同比降幅明顯，其中全口徑銷售前三的保利發展、中海地産、綠城中國，2024年拿地銷售比和上年相比分别下降15、18和10個百分點。值得注意的是，同比去年，濱江集團上升6個百分點，說明年内土地拓展還是較為積極。

企業拿地方面，央國企是目前土地市場最主要的成員，包括保利發展、中海地産、華潤置地、招商蛇口、越秀地産等企業。另外，民企主要是濱江集團和龍湖集團，混改房企主要是綠城中國。

觀點指數觀察到，目前拿地的民企主要分為三類。一是頭部大型企業，這類企業經營表現相對較好，出于出貨的節奏和保持健康土地儲備的考慮，會時常關注各地方的土地供給。

二是非傳統開發企業或跨界企業。這類企業一般都有自己的主業，參與地産開發業務主要是出于增加業務營收的打算。這類企業的主業與房地産開發鍊條息息相關，在産業鍊端可以産生有效協同。企業拿地後，一般尋求代建方管理項目，從而獲得投資收益。

三是成熟的地方企業，在市場表現較差的時候，反而有更大的發展彈性。

整體來說，土地市場的順利回暖還是建立在企業銷售上升，獲得足夠的資金進行投資的前提之上。

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