2025上市企業卓越表現(地産G30+) 華潤中國保利分列冠亞季軍

中國房地産行業在政策支持和市場需求變化的共同作用下，逐步回穩。觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，定期推出《卓越指數 • 2025房地産卓越表現報告》，持續追蹤企業在住宅開發、代建、土地、财務等方向上的作為，總結其在戰略韌性、技術創新、ESG實踐等維度上的表現，為行業提供發展參考。盤點這一年地産行業的發展走勢，從獨具一格的視角解析行業未來。

同時，相關成功匯聚成卓越指數 • 2025房地産卓越表現，如果您的企業在2025年擁有無可替代的競争力、讓資本市場青睐的表現力、獨占鰲頭的銷售案例、卓越的企業管理之道、獨特的經營模式或值得驕傲的企業品牌以及特别標志性産品……那麼，它們将進入我們2025房地産卓越表現的行列，成為行業典範與榜樣！

住宅開發上市公司表現

華潤置地、中國海外發展和保利發展分列冠亞季軍

随着中國房地産行業全面進入存量時代，房企着重“降杠杆、控風險、提質量”。

2025上市企業卓越表現(地産G30+)，綜合評估地産開發、商業地産、新經濟地産三大類上市主體的營運、财務、品牌、管理、模式與創新表現，對過去一年表現突出的企業予以肯定。

在地産開發類研究成果中，華潤置地、中國海外發展和保利發展居于前列。

其中，華潤置地在過去的一年里積極應對市場形勢變化，通過降本提質增效保障現金流安全，在維持業績穩定增長的同時，償債能力和信用表現指標上均處于領先水平。

2024年，其維持較低的淨負債率，大幅低于行業平均值。盈余現金保障倍同樣較高，反映了良好的償債能力。得益于穩健的财務表現，華潤置地國際信用評級保持穩定。其中，穆迪維持華潤置地Baa1信用評級，展望從負面上升到穩定。

2024年，中國海外發展繼續維持健康的财務表現和強勁的成本優勢。中國海外發展償債壓力較低、償債能力較強。此外，公司中期持有銀行結余及現金1002.4億元，加之經營性現金繼續為正，覆蓋了經營開支，在全面進入存量時代的背景下，極大增強了抗風險能力和戰略轉型的靈活性。

和行業大部分企業去杠杆的趨勢不同，保利發展在2024年以較低的成本提高了債務融資規模。根據市場數據，其融資規模從2023年的437.36億元上漲到2024年的617.23億元，加權平均票面利率從2.83%下降到2.47%。其有效利用外部低利率的融資環境和自身較低的融資成本，優化了債務就結構，降低了資金成本。借此，其在一二線城市擴大土儲金額，優化土儲質量，顯著提升了公司未來盈利水平預期。2024 年 4 月，保利發展宣布，境外債券已全部清償完畢，是目前頭部房企中極少将境外美元債全部清償的房企，增強了投資者和市場的信心。

供需政策加碼支持去庫存，融資環境改善，市場止跌回穩

白名單機制為保交樓提供穩定資金支持：2024年1月12日，住房和城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》，協調機制負責定期組織各方會商，根據房地産項目的開發建設情況及項目開發企業的資質、信用、财務等情況，提出可以給予融資支持的房地産項目名單。

白名單機制在2024年為房地産項目建成交付提供了充足穩定的資金保障，根據2025年1月23日國新辦新聞發布會上金融監管總局通報的數據，截止2024年底，商業銀行房地産“白名單”項目貸款金額為5.03萬億元，超過了4萬億元的預期目標，截止2025年1月23日，房地産融資協調機制已經支持了1400萬套住房建設交付。

大規模專項債計劃穩住市場預期：2024 年 11 月 7 日，自然資源部發布《關于運用地方政府專項債券資金收回存量閑置土地的通知》，明确了專項債收購閑置土地的流程和重點。2024 年 11 月 8 日，十四屆全國人大常委會第十二次會議批準增加地方政府債務限額 6 萬億元，用于置換存量隐性債務。同時，明确從 2024 年開始，連續五年每年從新增地方政府專項債券中安排 8000 億元專門用于化債，累計可置換隐性債務 4 萬億元。

上述政策共同發力，有效減輕地方政府的化債壓力。地方政府可利用專項債資金進行土地收儲和商品房收儲，幫助房企縮短項目的去化周期，加速資金回籠，快速獲得資金，改善現金流狀況。同時，政策的出台，也增強了市場信心，緩解金融機構對房企的擔憂，改善了房企的融資環境。

第四季度一線城市成交量顯著回暖，價格跌幅收窄，行業GDP同比增長2%（24年全年-1.8%）。（1）控制增量，消化存量：供給端，住宅開發投資金額全年維持下降趨勢，住宅新開工面積53660萬平方米，同比下降23%，需求端，新建住宅銷售面積81450萬平方米，同比下降14.1%。（2）邊際價格企穩：北上廣深四個一線城市的房地産新房成交價格整體走勢較為平穩，同比變動幅度較小，環比則呈現微漲态勢。二手房價格同比微跌，跌幅收窄。

盈利能力趨于穩定，兩極分化現象減弱

整體上看，上市房企盈利能力有一定程度的改善。樣本房企股東權益回報率指標維持穩定，2023年為-12.57%，2024年-12.23%，投入資本回報率從-2.55%小幅下降到-3.54%，銷售毛利率從16.02%下降到14.57%。盈利質量方面，盈余現金保障倍數從9.68大幅下降到1.23。

從股東權益回報率的分布上看，2024年上市房企盈利能力表現趨同並且趨勢並不樂觀。

按企業性質分組後的統計數據顯示，央國企在股東權益回報率和銷售毛利率上表現好于非央國企，投入資本回報率則不入非央國企。

償債壓力上升，償債能力減弱

樣本房企2024年淨負債率從109.91%上升到132.52%，已獲利息倍數從5.51下降到2.67，經營活動現金流/帶息債務從0.08下降到0.01，速動比率持平，2023年0.52,2024年0.52。數據顯示，上市房企償債能力沒有改善，在盈利能力下滑趨勢下，償債壓力依然很大。

從淨負債率分布變化上看，2024年樣本房企整體淨負債率有上升趨勢。

觀察不同性質企業的償債能力指標變化，央國企在三個指標上的表現都好于非央國企，但是差距並不明顯。

融資規模和成本同時下降，第四季度成本加速降低，央國企占比大幅上升

國資背景和穩健經營的上市公司利用自身信用優勢，在利率下行背景下積極優化債務結構，通過降低短期債務占比、高息債務置換、尋求多元化融資渠道等方式減小短債壓力，降低融資成本。這些優質企業憑借自身優勢在行業止跌企穩的過程中率先反彈，展現出更強的競争力和發展潛力。

債券融資規模和成本同時下降。樣本房企的債券數據顯示，2023年新發債券總規模為3673.97億元， 2024年總規模下降到1740.24億元，下降幅度為52.63%。成本上，2023年和2024年的規模加權平均票面利率分别為3.83%和2.69%，2024年下降了1.14%。

第四季度債券融資規模和成本加速下降。規模上，樣本企業2023年第四季度新發債券總規模為1641.71億元，2024年同期總規模下降到457.51億元，下降幅度為72.13%。成本上，2023年第四季度加權利率為4.46%，2024年第四季度為2.43%，下降2.03%。

集中度向更加均衡方向發展。樣本企業前3名新發行債券規模2023年為54.43%，2024年為55.85%，基本持平。前三名總和比後三名從2023年的223.88下降到2024年的142.49，反映了債券資源在不同發行主體之間的分配更為均衡。

央國企債券融資占比大幅上升，非央國企大幅下降。樣本企業中，央國企融資規模從2201.42億元下降到1632.59億元，同比下降幅度25.84%；非央國企融資規模從1472.55大幅下降到107.65億元，同比下降幅度92.69%。融資成本上，非央國企新發債券平均利率下降幅度比央國企更大。

中港上市房企融資成本呈現下降趨勢。根據樣本企業中報和年報披露的和融資成本相關的數據，截止2024年上半年，融資成本維持下降的趨勢。對于A股樣本企業來說，平均綜合融資成本從2023年底的4.22%繼續下降到3.91%，港股和新加坡股市樣本企業的平均實際借貸利率在2023年底有所上漲，2024年上半年又回到向下的趨勢，和2023年同期相比下降了41個基點。

債券數據顯示，24年發行債券規模最大的幾家企業為：

（1）保利發展：全年規模從437.36億元上漲到617.23億元，四季度規模從47.11快速上漲到206.22。除了在債券發行規模上逆樣本整體趨勢上漲，保利發展2024年新發行債券的平均利率為2.47%，也低于樣本企業2.69%的均值。亮眼的信用表現背後是保利發展穩健的财務狀況、強大的品牌影響力、良好的信用評級，優質的企業往往能在貨币政策逐漸寬松、行業政策支持力度逐步加強的背景下，率先在市場回暖中獲得資金青睐和信心修復。

（2）招商蛇口：2024年債融規模從同期 的379.594億元下降到379.594億元，但是平均利率僅有2.22%，從期限結構上看，3年以上期限的債券規模占比66.67%。2024招商蛇口基于自身良好的信用，利用2024年利率下行的政策背景，積極優化債務結構，降低了債券融資成本。公司在2024年中報中披露，綜合融資成本為3.25%，新增融資成本為3.01%。

商業地産上市公司表現

新鴻基地産領銜，恒隆華潤萬象生活緊随其後

盡管面臨經濟不确定性帶來的沖擊，新鴻基地産在2024年的發展過程中依然展現出許多亮點。根據公司2024/2025财年中報，期内總租金收入按年僅下跌1%至港币122.8億元，盈利能力和盈利質量表現出色，毛利率為45.02%，盈余現金保障倍數從1.09提升到1.29。負債情況和償債能力上，新鴻基在淨負債率、已獲利息倍數和速動比例等指標上維持了行業較好水平，同時，現金流保持了正向。

同樣依靠優質資産和穩健經營獲得現金流正向性的還有恒隆地産，在行業整體盈利能力下滑的情況下，恒隆地産在2024年依然實現了9%的增長，並且毛利率顯著高于同行業平均水平，盈余保障倍數從0.93大幅上升到1.94，反映出恒隆優秀的盈利能力。

2024年，恒隆地産聚焦一線城市高端市場，通過對旗下物業進行升級改造，引入更多高端品牌，提升購物中心的吸引力和租金水平。從融資和負債上看，恒隆淨負債率、已獲利息倍數和速動比率也處于行業領先水平。

在行業下行周期中，許多企業通過輕資産轉型和融資結構優化等方式提升現金流正向性和對日常覆蓋能力，從而獲得持續增長的能力。在這些企業當中，華潤萬象生活走在了前沿，2024年，C-REITs市場提速擴容，3月14日，華夏華潤商業資産封閉式基礎設施證券投資基金上市，底層資産青島萬象城是青島市建築面積最大、入駐品牌最多的購物中心之一，也是華潤置地旗下核心區位標杆商業項目，通過盤活存量資産，不僅給公司帶來流動性，更點燃了市場對優質資産和標杆企業價值重估的熱情。

供給反彈快過需求，租金小幅下降

（1）寫字樓：優質寫字樓新增供應量上，包括北上深廣杭在内的11個主要城市在四季度開始反彈。其中，深圳增長最快，三季度新增29萬平方米，四季度121萬，上海三季度15.9，四季度79.4。優質寫字樓空置率上，北京小幅下降，廣州基本持平，上海和深圳小幅上升。優質寫字樓租金方面，北上廣深均有不同程度下降，其中北京下降幅度相對最高（-10.41%）。

（2）零售物業：優質零售物業新增供應量上，整體來看包括北上深廣杭在内的11個主要城市在四季度反彈。其中，深圳在2季度就開始反彈，而北京四季度開發大幅反彈，從9.5萬平方米到99.4萬平方米。優質零售物業空置率上，北上廣深有不同程度的下降，其中深圳下降幅度最大。優質零售物業首層租金方面，北上廣深全年小幅下降。

盈利能力和盈利質量下降

2024年樣本商業地産企業整體表現出盈利能力和盈利質量均下降的趨勢。其中，股權回報率從4.55%下降到2.88%，投入資本回報率從3.70%下降到2.28%，毛利率從42.61%小幅下降到40.88%。盈余現金保障倍數從3.89下降到2.71。

分布情況上整體盈利能力下滑。

分企業性質看，國資背景商業地産企業在股東權益回報率和投入資本回報率上遠優于非國資背景的商業地産企業，但是銷售毛利率卻低于後者。這種現象或是國資背景企業在資本運作上具備顯著優勢，通常能夠以較低的成本獲取資金，例如，央企在土地獲取方面擁有較強的議價能力，土地成本相對較低，讓其在開發階段的成本控制較為有利。此外，國資委對國有企業的資本回報率有明确要求，通常設定為不低于11%，這也讓國資企業更加注重資本效率。這些因素共同提升了國資企業的ROE和ROIC。

企業層面，在樣本商業地産企業中，華潤萬象生活盈利能力表現突出，ROE為11.67%，大幅高于整體均值和央國企均值。強勁的盈利表現在于其商管業務規模擴大、成本優化以及高端商業項目的布局。

依托華潤集團的強大背景，華潤萬象生活擁有稀缺的重奢資源和高端商業品牌合作能力。根據《華潤萬象生活與平安不動産達成戰略合作》，截至2024年底，公司合作的國際重奢品牌超過700個，其中超110個為獨家合作。這種稀缺資源為其商管業務提供了強大的吸引力和議價能力。

償債能力有所下滑，淨負債率處于較低水平

樣本商業地産企業2024年的淨負債率從14.76%上升到21.87%，經營活動産生的現金流量/帶息債務從0.49下降到0.19，速動比率變化不大，從0.91到0.90。

從淨負債率分布變化上看，除了個别企業，樣本商業地産企業的淨負債率基本控制在50%以下。

觀察不同性質企業的償債能力指標變化，央國企三個指標都好于非央國企。

REITs擴容提速：

政策支持盤活存量資産：1月24日，中國人民銀行辦公廳、國家金融監督管理總局辦公廳聯合印發的《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，該通知細化了經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，規範了商業銀行展業，有利于幫助優質房企盤活存量資産，促進金融與房地産良性循環。9月24日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，中國人民銀行表示，将原計劃年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。7月26日，發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》，允許酒店、辦公用房等作為消費基礎設施項目配套入池，拓寬商業地産融資渠道。

商業地産類REITs提速擴容：

（1）7只REITs發行：2024年，中國REITs市場發行提速，全年共發行16只REITs，發行規模達370億元，是REITs出現以來發行數量最多的一年，較2023年增長84%。其中，消費基礎設施REITs成為重要的組成部分，全年上市了7支：華夏華潤商業REIT、華夏大悅城商業REIT、中金印力消費REIT 、華安百聯消費REIT、華夏首創奧萊REIT、華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT ，規模達到200億元左右，涵蓋購物中心、奧特萊斯等多種消費場景。

（2）4只REITs擴募：2024年共有4只商業地産公募REITs完成了擴募，包括中金普洛斯REIT、華安張江産業園REIT、博時蛇口産園REIT和紅土鹽田港REIT，擴募總規模約為50億元。

二級市場表現上，商業地産類REITs前11個月漲跌不一，12月普遍上漲。

債券融資規模和成本下降，百聯股份大筆融資

根據萬得整理的上市公司債券數據，樣本房企24年債券融資規模從181.75下降到117.47，同比下降-35.37%，平均利率從3.84%下降到2.74%。這些發行新債券的樣本企業均為非央國企，以港企為主。2024年債券融資規模最大的企業占比從62.41%下降到32.83%，表明集中度出現明顯下降。

根據企業财報披露數據，商業地産類樣本企業在2023年中、2023年末、2024年中融資的平均利率分别為4.2%、4.3%和4.15%。債融數據反映了商業地産樣本企業融資成本下降的趨勢。

新經濟地産上市公司表現

凱德投資摘得桂冠，張江高科嘉里物流表現亮眼

在市場需求沒有改善的情況下，通過資産剝離優化投資組合，聚焦核心城市，實現戰略轉型，往往可以提高現金流正向性，增強公司财務靈活性和潛在增長能力。

作為行業領先企業，凱德投資在2024年開啟了新一輪轉型變革，将資源聚集在核心城市和高增長項目，並持續推進投資組合多元化，還釋放了大量資金，用于支持其核心業務和戰略轉型。根據最新披露的2024年度報告，凱德投資通過55億美元的資産剝離，将潛在增長能力提升至74億美元， 2024年稅前淨利潤從4.74億美元大幅增長到7.74億美元。

近年來，随着人工智能技術的突破性發展和快速普及應用， AI上下遊産業鍊高速增長，長三角地區作為我國我國經濟最為發達的區域之一，憑借其強大的創新能力和産業基礎，在人工智能技術的應用和發展方面取得了顯著突破。同時，也在産業化應用、技術轉化以及跨行業合作方面做出了重要貢獻。

過去的一年中，張江高科持續推動張江科學城的升級和拓展，重點打造了多個高科技産業園區和創新平台，吸引和整合高端制造業産業鍊上下遊的企業和資源，通過促進企業之間的協同創新、資源共享和産業配套，提高整個産業鍊的競争力和附加值，推動高端制造業的集群化發展。根據最新年報預告數據，張江高科2024年在盈利增長上維持了穩定表現，在行業整體下滑的反襯下更顯亮眼，穩定的運營能力和對新興産業的聚焦，為張江高科增長潛能帶來想象空間。

作為全球領先的第三方物流服務提供商，嘉里物流在2024年繼續通過業務拓展、技術創新和戰略轉型，鞏固其在物流行業的領先地位。借助最新人工智能技術技術，嘉里物流在2024年推出了智能倉儲管理繫統，實現了庫存的實時監控和自動化管理。同時，嘉里物流通過和多家戰略合作夥伴的深度合作，持續推進輕資産運營，提升了運營靈活性和資産回報率。多方面的努力已經開始反映到财報數據上。

據公司最新披露的财務數據，嘉里物流在ROE和ROIC指標上表現突出，極低的淨負債率和較高的已獲利息倍數，意味着很低的償債壓力和很高的償債能力，整體财務表現在新經濟類樣本企業中遙遙領先。

供給反彈快過需求，租金不同程度下降

（1）倉儲物流：新增供應量上，北上廣深四季度反彈，上海反彈幅度最大。空置率上，前三季度，廣州小幅上漲，其他持平，四季度上海和深圳小幅上漲，北京和廣州持平。租金方面，北上廣深不同程度下降。 （2）産業園區：供應量上，北京和上海新增供應量四季度反彈。空置率上，上海全年上漲（供給增加），北京四季度回落。淨吸納量上，北京和上海四季度反彈，反映需求增加。租金方面，北京全年持續下降，上海僅三季度小幅下降，其他時間沒有明顯變化。

盈利能力整體下滑，央國企表現突出

整體上，樣本新經濟地産企業ROE從-1.08%上升到-0.77%。ROIC則從3.11%下滑升到1.16%，銷售毛利率從38.85%增加到41.66%。盈利質量指標上，盈余現金保障倍數從-0.61下降到-3.12。

樣本新經濟地産企業股東權益回報率，呈現出下降趨勢。

按企業性質分組後的統計數據顯示，央國企在股東權益回報率上大幅領先非央國企。

企業層面，張江高科、外高橋和嘉里物流表現突出，2024年最新一期ROE分别為7.47%、7.44%和5.14%。

償債壓力加大

樣本新經濟地産企業2024年的淨負債率從128.07%上升到139.51%，速動比率從0.77%小幅下降到0.69%，經營活動産生的現金流量/帶息債務從0.17下降到0.01。新經濟地産企業整體的淨負債率非常高，加上盈利情況下降趨勢，形成很大的償債壓力。

從淨負債率分布來看，2024年整體區間分布情況基本持平，有小幅度上漲趨勢。

觀察不同性質企業的償債能力指標變化，央國企淨負債率大幅低于非央國企。

企業層面，張江高科、外高橋、蘇州高新這三家長三角地區的企業淨負債率均超過100%。根據觀點指數整理的債券融資數據，這三家企業2024年在新發行債券規模上也處于樣本新經濟地産企業的前列。

REITs常态化發行，成為多層次資本市場重要部分

2024年7月，《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目常态化發行的通知》發布，REITs市場進入常态化發行階段，随着制度體繫逐漸完善，優質資産加速上市，底層資産多元化，市場參與熱情不斷提升，險資配置規模持續增長。

具體到産業園區REITs發行情況上，報告期内共發行7只産業園區REITs——易方達廣開産園REIT、中金聯東科創REIT、廣發成都高投産業園REIT 、博時津開産園REIT、華泰南京建邺REIT、中金重慶兩江REIT、招商科創REIT，合計發行規模為287.23億元，占公募REITs發行總規模的17.20%，數量和規模同比均大幅增長。

報告期内還有4只倉儲物流REITs發行——華夏深國際REIT、華泰寶灣物流REIT、華安外高橋REIT 、中航易商倉儲物流REIT，規模合計59.314億元。

二級市場表現上，産業園區類REIRs前11個月漲跌不一，12月普遍上漲，但是漲幅差異明顯。倉儲物流類REITs一季度和年末上漲，二三季度下跌，年末漲幅小于産業園區。

債券融資規模四季度止跌企穩，融資成本加速下降

根據債券數據，新經濟地産樣本企業發行規模從2023年的738.82億元下降到2024年的325.50億元，下降幅度為55.94%。規模下降的趨勢在第四季度被小幅上漲取代，數據顯示，2023年第四季度新經濟地産樣本企業融資規模為90.60億元，2024年第四季度這一數據小幅上漲到95.18億元。

融資成本上，樣本新經濟地産企業2024年平均債融利率從2023年的2.91%下降到2.39%，第四季度從3.14%加速下降到2.33%，全年下降52個基點，第四季度下降81個基點。樣本新經濟地産企業财報披露的數據顯示，2023年綜合融資成本為3.33%，24年上半年下降到3.14%。

樣本新經濟地産企業的數據還顯示，如果分企業性質看，新經濟地産債融市場央國企成為絕對主力。規模從349億元下降19.92%到279.48億元。對應的，非央國企規模從389.82億元暴跌93.59%到25億元，平均利率從2.50%上漲到3.02%。這一現象背後是随着我國制造業逐漸往高端化和智能化方向發展，新經濟地産尤其是産業園區，對企業的專業能力提出了更高要求。

例如：準确把握國家及地方政府的政策導向和扶持重點，快速建立與相關政府部門的緊密關繫，有效整合科研、政策、金融資源等。國資背景的企業不僅在這些能力上具備天然的優勢，而且在持續穩定運營能力上也有更好的預期，因此在産業升級中更容易獲得資金支持。

從集中度上看，新經濟地産樣本企業的債券發行集中度明顯下降，但集中度依然較高，2023年前3規模占比71.81%，2024年這一數據下降到53.92%。

從企業層面來看，2024年債融規模最大的樣本新經濟地産企業均集中在長三角，尤其是上海地區，例如，蘇州高新68億元，張江高科67.5億元，上海臨港40億元，外高橋36.16億元。融資成本上，上述樣本企業利率基本低于整體均值。這反映出兩個方面的趨勢：

（1）從産業發展角度，長三角先進制造業依靠鍊主企業已經形成了一定的産業集群優勢，對人工智能和機器人等先進制造業的科創企業更具吸引力，提升了對于投資該地區新經濟地産企業的業績預期。

（2）從政策支持的角度,長三角地區對新興産業資金扶持力度相對較大，能夠降低科創企業融資和償債壓力。政策引導資金流向具備先進制造業發展條件的長三角地區,也是地區層面因地制宜發展新質生産力的一種體現。

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