2025房地産代建管理卓越表現20 綠城管理、藍城、金地管理位列三強

中國房地産行業在政策支持和市場需求變化的共同作用下，逐步回穩。觀點指數長期監測行業數據，關注重點企業，定期推出《卓越指數 • 2025房地産卓越表現報告》，持續追蹤企業在住宅開發、代建、土地、财務等方向上的作為，總結其在戰略韌性、技術創新、ESG實踐等維度上的表現，為行業提供發展參考。盤點這一年地産行業的發展走勢，從獨具一格的視角解析行業未來。

同時，相關成功匯聚成卓越指數 • 2025房地産卓越表現，如果您的企業在2025年擁有無可替代的競争力、讓資本市場青睐的表現力、獨占鰲頭的銷售案例、卓越的企業管理之道、獨特的經營模式或值得驕傲的企業品牌以及特别標志性産品……那麼，它們将進入我們2025房地産卓越表現的行列，成為行業典範與榜樣！

當下代建行業已處于紅海階段，各類住宅、商業、工業、城市配套代建細分市場的發展如火如荼。

在此過程中，各梯次企業也形成不同的發展特點和優勢，如頭部的增長規模領先于其他代建企業，但是增速放緩。中部企業規模和增速加快，尾部新進企業增速最快，但是規模優勢仍然較弱。但無論是哪一種代建主體，歸根到底是較好地給委托方解決問題，最核心的是價值變現能力。

整體來說，代建企業要想生存，就必須提高業務發展質量，增加收入。如各家企業通過加強合作、提升品牌形象、降低費率等方式獲取業務。當然，也有企業修煉“内功”，提升業務水平，積極擁抱人工智能，發展數智化。運營精細化也是代建企業在市場競争中的一種生存策略。

專業立身，綠城管理、藍城、金地管理位列代建三強

行業下行，許多企業在代建領域持續探索，獲得了較快的增長。從當下的競争格局來看，市場已經出現紅海趨勢，尤其表現在頭部代建企業出現增長緩慢，費率下降的現象。如何延長價值鍊，提升企業項目管理水平顯得尤為重要。

經過大量統計調研和研究考察，觀點指數研究院發布“2025房地産代建管理卓越表現20”以營運規模、運作管理、模式創新、品牌等各項指標為依據，盤點過去一年在代建管理上有卓越成就，積極發展代建業務，並打造出優秀品牌與管理價值的代建企業。

從研究成果來看，綠城管理、藍城集團和金地管理位居行業前三強，緊随其後的是潤地管理和旭輝建管。

過去的2024年，綠城管理實現合約建築總面積1.25億平方米，在建面積5400萬平方米，市占率連續九年超20%。2024年新拓代建項目的合約總建築面積同比增長約3.4%，新拓代建項目代建費預估達93.2億元人民币。綠城管理有着深厚的行業積累，競争力突出，並且這一地位也有助于企業繼續擴大行業影響力，獲取業務增量。

藍城集團擁有全産業鍊基礎，以藍城農業、藍城頤養、藍城健康為服務産業核心，提供以房産品開發為依托的全生命周期、全産業鍊的一站式綜合服務。藍城聚焦復合式理想小鎮建設。截至2024年12月，藍城已進駐中國27個省及直轄市、146個地級市。其中小鎮項目73個，政府代建項目215個，其他項目402個。

作為國内較早布局代建領域的頭部企業，金地管理持續保持高質量發展，管理規模連續六年穩步提升，綜合實力穩居行業前三。截止2024年，金地管理累計簽約面積為3831萬平方米，同比增長33%。其中，住宅項目累計簽約貨值為3204億元，同比增長34%。金地管理為不同領域的委托方提供商業代建、政府代建、資本代建三大基礎業務，及提供駐場式項目管理及非駐場式顧問咨詢兩類服務。

商用代建細分市場前景廣闊，金地管理積極把握機遇

随着代建賽道競争日趨白熱化，業務版圖持續細化。2024年城市更新和商用建設需求驅動，催生大量非標商用代建業務。卓越的商用代建管理者已突破傳統工程代建邊界，實現“投-建-管-退”全生命周期價值‌。

在“2025商用代建管理卓越表現10” 中，金地管理、潤地管理和綠城管理位居前列，緊随其後的是新城建管和招商建管。

金地管理在商用代建細分市場擁有亮眼的表現，商辦項目累計簽約管理面積為455萬平方米，簽約管理投資規模超849億元。金地管理典型簽約項目中包含深圳深圳灣超級總部基地C塔項目、佛山虎牙三龍灣總部項目、廣州新華保險大廈項目，這些都較好地檢驗了其對復雜業态的操盤能力。

投資項目代建制推廣深化，城市更新帶來機遇

2024年洛陽、南陽、石家莊、南京、湖南、鄭州、佛山、深圳龍崗等省市地方政府發布了關于投資項目代建制的管理辦法。

觀點指數觀察到，地方發布的代建項目範圍與投資門檻相對明确。實行代建制的範圍普遍涵蓋：黨政機關、事業單位、社會團體等辦公、業務用房及相關設施；科技、教育、文化、體育、衛生、民政等社會事業方面的建設項目；市政公用、園林綠化等城市基礎設施。

除此之外，地方政府還會根據具體情況實行代建制的項目，如涉及國家安全、國家秘密、網絡信息平台以及政府有特殊要求的項目。

而各地方對于項目實行代建制的投資標準界定則有所不同，一般各地以投資規模作為代建判定標準，但具體金額差異較大。河北省要求省本級項目投資1000萬元以上且占總投資的50%以上；鄭州市門檻為3000萬元及以上；湖南省以财政性資金為主要來源、總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制管理。總投資低于3000萬元的非經營性政府投資項目，鼓勵實行代建制管理。

各地方發布的政策也涉及監督機制，對規範代建行業具有重要的指導意義。多地将監督機制列為重點，完善代建單位考核及責任追究制度。例如，邢台市要求行業組織加強自律管理並參與標準制定。資金監管方面，明确财政部門對代建資金的撥付與使用監督職責，如長甯區财政局負責資金使用的全程監管。

市場化導向鼓勵優質代建企業參與，部分地區（如深圳寶安區）對100萬元以上項目要求公開招標，特殊情況下可指定代建單位。或者以獎懲機制篩選優質的代建企業。如《湖南省政府投資項目代建制管理辦法（征求意見稿）》中，特别明确了獎懲與監督。代建單位未履行概算調整決策及審批程序，造成項目超概算的，超概部分從代建單位的履約擔保中賠償；履約擔保不足的，相應扣減代建服務費；代建服務費仍不足的，以代建單位自有資金賠償。

獎勵方面，即項目竣工财務決算審核批準後，決算投資比合同約定投資有節余的，應當按照節余資金5%—10%的比例對代建單位實行獎勵，具體在代建合同中約定，獎勵開支計入建設成本。

值得注意的是，佛山這份文件對項目費率有了更明晰的指引。

資料來源：觀點指數整理

觀察上述文件對代建費率的變化，可以看到根據工程總概算從1000萬元以下到20億元以上，項目代建管理費被分成了五檔，普通類項目代建管理費率範圍在0.4%-2%，建設地點分散、點多面廣、建設工期長、使用新技術、新工藝及功能技術復雜、協調專業多難度大等項目的費率在1%-3%。

可以看到，各地方積極推廣代建制，本質上是節省成本，提高效率。國家基建投資繼續作為“穩增長”的核心抓手，未來重點推進“三大工程”（保障性住房、城中村改造、平急兩用）公共基礎設施建設，這部分建設計劃會給代建企業帶來新的政府代建業務。

随着城市更新進程的推進，這部分的業務會繼續增長。黨的十八大以來，累計建設各類保障性住房和棚改安置住房6800多萬套。2024年全國實施城中村改造項目1863個，惠及居民136.7萬戶，建設籌集安置房189.4萬套。保障房是代建企業住宅代建的業務來源之一。

近年來，城中村改造進度加快，不少代建企業承接城中村改造或老舊小區的改造業務。

據住建委披露，2024年全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.4萬個。根據各地統計上報數據，1-12月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.8萬個。分地區看，北京、兵團、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北等11個地區超額完成2024年實際開工改造城鎮老舊小區的計劃。

住建部披露，2025年我國将謀劃實施一批城市更新改造項目，全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區的改造任務，持續實施完整社區建設、既有建築改造利用和老舊街區更新改造等民生工程、發展工程。擴大政策支持範圍。從原有的35個城區常住人口在300萬以上的大城市可以搞城中村改造，擴大到了地級及以上城市進行城中村改造。

随着新型城鎮化建設的提速，設施配套建設需求增長，代建企業将迎來一波增量改造業務。

企業梯級分化明顯，不良資産代建尚有余量空間

2023年，代建行業新簽約的項目建築面積同比增長超過40%，顯示出強勁的市場需求。2022年，我國房地産代建行業的新簽合約項目建築面積為11059萬平方米，比2021年增長了11.3%。

數據來源：觀點指數測算

根據觀點指數測算，預計2024年全國代建新拓面積約2億平方米，增速超過25%，創歷史新高，但增速同比下降近15%。

數據來源：觀點指數整理

從觀點指數觀察的三個梯次典型企業來看，各梯級代建企業新增簽約項目面積表現均不相同。頭部增長規模領先于其他代建企業，但是增速放緩。中部企業規模和增速加速，尾部新進企業增速最快，但是規模優勢仍然較弱。

各梯次企業的增速差異，主要在于采取的策略不同。頭部企業全國化全業态布局；中部企業積極獲取業務，加強合作；尾部新進企業較多是屬地化探索，也有“搶單”的趨勢。

總的來說，2024年代建企業進行全面的業務擴張，積極追求規模增長。據觀點指數不完全統計，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達3649萬平方米。新拓代建項目代建費預估為人民币93.2億元。截至2024年，旭輝建管在管項目數量超100個，新增項目覆蓋城市超50個，累計在管總建築面積超3000萬方。潤地管理累計在管面積7607萬平方米，同比增長19%。龍湖龍智造新增代建項目60個，新增建築面積800萬平方米，總建築面積突破2400萬平方米。金地管理新增961萬平方米。

值得注意的是，部分政府代建業務表現突出。綠城管理政府代建累計交付6390萬平方米。潤地管理新簽政府代建面積1016萬平方米。旭輝建管政府國企類代建合同額占比超50%。

觀點指數認為，政府代建已經成了代建企業的一大收入來源，並且随着各地方的放開和推廣，業務量依然十分可觀。更重要的是，當下城市更新推動建設項目改造升級，代建企業亦大有可為。

值得注意的是，市場中有大量的涉房不良資産，如果要把這類資産盤活，就需要專業的代建企業介入，推進項目進入正常階段。

在此情況下，各家AMC在房地産纾困、資産盤活等方面發揮着更大的作用。長城資産、中國信達已參與多個房地産風險化解項目。東方資産與湖南省簽署全面戰略合作框架協議，在不良資産處置等領域加強合作。

據了解，中國信達、東方資産、長城資産、中證金融、中國農業再保險等公司相繼發布公告，控股股東财政部拟将其持有的全部股權無償劃轉至中央匯金投資有限責任公司。

近日，财政部拟将持有中國信達的221.37億股内資股，約占公司已發行股份總額的58%，無償劃轉給中央匯金。财政部拟分别将持有長城資産、東方資産、中國證金公司73.53%、71.55%、66.7%的股權劃轉至中央匯金。

中央匯金入主中國信達、中國東方和長城資産3家AMC後，預計有更多的資金支持可以解決房地産不良資産化解和處置的問題，如通過收購、重組等方式緩解房地産企業的流動性壓力。

AMC機構一般會尋求代建機構對涉房不良資産進行盤活，如AMC “接管+委托代建”等模式。

以中信金融資産徐州市潘安湖纾困項目為例，公司成立了專項工作組，深入對接地方政府、國有企業及項目公司，通過“資産重組+管理重組”，盤活爛尾項目，形成了“項目隔離+聯動國資+引入資金+實質管控+聯合開發”的纾困模式。

但是，纾困項目也存在一些問題。AMC比較關注纾困項目的債權債務、股東結構、可售貨值、項目前景等，並且還會考量後續合作開發單位。而代建企業接手纾困項目首先需要梳理債權債務關繫；二是技術難題，此前的建設方案或已不适合當下的市場，需要重新規劃和設計；

三是保交房，大部分纾困項目已經逾期，在與業主洽談交付過程中需要重新明确交付時間，完成任務；四是纾困項目後續的銷售問題，對于投入和回報需要重新測算，並與各權益人商讨銷售分成。

體現在企業實踐方面，旭輝建管的客戶結構中，國資和AMC的比重快速上升。藍綠雙城方面，已有湖印宸山、雲起春晖等纾困項目。綠城管理入局不良資産纾困項目，2024年完成118個代建項目的交付，交付面積1656萬平方米。

行業規模顯著增長，費率競争壓力較大

從上文可知，代建行業的規模在顯著增長。同時，觀點指數觀察到，代建企業正通過不少途徑開辟自己的業務。

據觀點指數不完全統計，不少代建企業發布合夥人計劃。2024年下半年，金地管理發布“星辰計劃”，珠三角、長三角、京津冀城市群和其他省會及強地級市優先。而今管理發布“引擎計劃”，誠邀各界具有業務信息和屬地資源、願意共謀發展的合作夥伴，全國範圍内均可。此外，典型企業代表還有中原建業、綠城管理、旭輝建管等。

觀點指數認為，這是代建企業拓展業務的方式之一。一般來說，合夥模式存在三種，一是帶資源入夥，比如帶項目資源或資金資源加入代建合作項目，等到項目完成，合夥人收取收益，結束合作。二是，合夥人成為項目中間人，賺取介紹費。即合夥人為代建企業介紹項目，合夥人收取中介服務費。三是，以人才的身份加入代建企業（相當于入職企業），通過自身專業知識操盤項目獲得勞動報酬，如果項目盈利達到目標或者超預期，也會獲得一定的獎勵。

上述合作方式的确為代建企業帶來了一定的業務量。如，而今管理發布計劃的首月，新增合夥人91個，新簽約項目4個。

要注意的是，在識别合夥人項目資源時仍然需要仔細甄别項目的可行性，而不能因與合夥人熟悉而降低標準。代建企業也需要警惕業務擴張過程中過渡依賴外部資源，而忽視對内部機制、人才的培養。

除了上述打破信息壁壘、獲取更多的業務信息，以改善營收外，也有代建企業通過降低費率，以價換量，提升市占率。

如某企業此前的代建費用是項目銷售額的5%-6%，且不包含代建企業的人工費用。現在則是項目銷售額的3%-4%，且含代建企業的人工費用。

觀點指數認為，當下的代建市場各家企業都在搶奪市場份額。如果企業品牌還未形成一定的影響力，降低費率獲取業務其實也是有效的手段。

但如果是惡性競争的價格戰，勢必會損害各方。低費率對委托方也不一定是好事。如低費率意味着後期的管理建設過程中可能會出現偷工減料、産品質量等問題。

在商業合作過程中，合理的利潤才是維持穩定經營發展的關鍵。對代建企業來說，通過運營精細化降低成本，提升效率，可以在激烈的代建市場中積累優勢。

據了解，不少企業通過數智化，提升管理效率。如龍湖龍智造旗下的千丁數科所有數智化解決方案和産品已經全面接入開源大模型 DeepSeek R1，並成功完成本地化部署。此次借助 DeepSeek與千丁數科自有行業大模型的深度融合，推動不動産行業突破傳統瓶頸。

品牌是了解企業的核心載體，也是商業價值的集中體現。2024年，代建企業積極通過微信公衆号披露新聞。相比企業官網，企業官微更新頻率更高。通過這個窗口，可以看到，代建企業依然重視品牌宣傳推廣，加大對自身代建品牌的投入力度，增強市場影響力。

總體來說，2024年代建行業呈現“總量增長、結構分化、費率承壓”的特點。企業需通過項目深耕、業态多元化、運營精細化應對挑戰，同時借助科技賦能與品牌溢價維持盈利能力。

代建企業服務細化，尋求不同增長路徑

合作、降低費率、提升品牌影響力等，是代建企業的共性發展策略。随着行業的細分和發展，代建企業積極構築自身的特色業務，打造抵禦風險的護城河。

2024年，全國新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

市場化住宅代建亦同樣受到房地産市場的影響。一方面若項目滞銷或遇到不可抗力因素被迫停止，那麼代建企業的回款期将被拉長，其收入結算會減少。另一方面，由于市場銷售萎縮，企業的開發信心不足，尋求代建的開發需求自然萎縮。

需要關注到的是，此前城投企業托底拿地的項目仍然存在部分需求。還有政府保障房、保租房項目可以補充代建企業住宅項目部分的收入。但是，相比傳統開發商給予的商業代建費來說，上述部分主體的代建費率並不高。此外，部分主體委托方合規要求高、風險意識強、流程監管嚴密，對于代建企業的篩選近乎嚴苛。

除常見的住宅類外，商業類代建也是代建市場中的重要一角，主要包含商業零售建築，商場、辦公樓、酒店、文旅設施等。

2024年,通過免簽入境的外國人達到2012萬人次,增長112.3%。2024年《政府工作報告》提出，要積極培育“文娛旅遊”等新的消費增長點。過去一年，區域文旅協同發展、“文旅+”新生态構建、特色文旅融合模式等話題持續引發行業熱議。文旅市場的火熱，帶動各地區加快配套建設，如酒店、度假樂園、城市地標建築等項目。

城市更新帶來空間升維，寫字樓、商場、配套商業建築亦迎來全面更新升級。這部分商業代建項目增量市場對代建企業來說同樣不可或缺。期内，新城建管成功簽約淄博華光路商業項目，還與濮陽開投集團、河南崛起集團共同簽約濮陽吾悅廣場項目。金地管理簽約深圳羅湖聯合大廈，提供全程代建服務。這類屬于非標項目，需要代建企業根據客戶需求，結合自身的專業能力，做到成本可控。

随着中國經濟的增長，産業園區和物流園區等工業地産類基礎設施、建築成為推動産業集聚、促進經濟轉型升級的重要載體。加快形成和發展新質生産力已成為我國現代化産業體繫建設的重要戰略，也對産業集群發展提出了更高的要求。

根據入駐的企業差異，工業地産建築設施也需要相關适配。不少代建企業順勢而為。如金地管理成功中標深圳市福田區園嶺街道兄弟高登高新産業園城市更新代建項目，為委托方提供全過程代建服務。項目位于深圳市福田區，可建設用地面積約2萬平方米，規劃總建築面積約28萬平方米，規劃涵蓋産業研發用房，産業配套用房，商業、辦公及公共配套設施。

招商建管中標東莞市生物技術産業園代建服務。遠洋建管與京山輕機簽署代建合作協議，打造武漢高端智能裝備制造産業園。

近日，潤地管理成功中標嘉興市嘉善中新智能制造産業園及附屬工程全過程工程咨詢服務。嘉善中新智能制造産業園及附屬工程項目位于嘉善縣中新嘉善現代産業園的智能制造區内，總投資約39.85億元，總建築面積約57.8萬平方米，總占地面積約30.43公頃，分為兩個地塊建設。

随着城市更新的推進和城鎮化水平的提高，城市配套設施的建設需求不斷上升。政府積極推行項目代建制。企業方面，潤地管理已經建設了國内十余座頂級場館，規劃設計建設和場館改造關鍵環節管理落地、賽事活動運行設計等能力突出。

在政府招投標平台獲取的新項目中，城市配套代建項目更傾向于由地方政府的平台企業去承接，如期内的元宇宙未來世界代建服務項目、同濟大學擴建項目以及鄭州管城醫院等。城市配套項目非標要求更高，部分代建企業缺乏拓展的動力。

由于代建的資源整合屬性強，在開發鍊條中需要更多地承擔“橋梁”的角色。因此，一些代建企業會更傾向于尋求與其他主體的合作，而非僅僅是項目層面。這說明代建企業想要尋求更多更持久的業務，側面也反映出企業對獲取新項目的渴望。

觀點指數認為，潛在的代建機會固然重要，但更重要的是代建企業要有創造價值、放大價值的能力。

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