觀點時評:限價政策應盡快退出

观点地产网

2014-04-17 22:41

  • 為了房地産行業能夠健康平穩發展,政府現在就應該全面評估限價政策的必要性和可能出現的負面效應。

    最近,廣州市房管局出台新規範,針對樓市“雙合同”較多的現象,要求開發商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》,承諾不采用“雙合同”進行銷售,并接受價格指導,才能獲得預售資格,否則開發商面臨違規行政處罰。這就是大家議論的所謂“叫停雙合同”。

    商品房銷售本來一房一價,為什麼開發商要搞雙份合同(一份是正式的《商品房買賣合同》,而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”,将房屋總價分開成兩塊)?

    原因在于去年4月,政府對全市即将預售上市的樓盤實行限價,由主管部門來規定樓盤的批準預售價格。而開發商為了能夠獲得上市資格,隻能申報政府限制的價格。當政府限定的樓盤價格與市場可以接受的價格出現落差時,“雙合同”出現了:以《商品房買賣合同》來滿足政府定價,以“裝修合同”來實現市場價值兌現。

    政府為什麼要對樓盤的預售價格進行限定?根源還是去年的房地産調控關于“房價調控年度目标”以及政府問責的規定。

    怎麼來看待政府“叫停雙合同”、“雙合同”現象?

    本人不是法律專家,先撇開“雙合同”是否合法的争議不論,我認為應該從房地産調控、行業健康發展這兩大維度來認真探讨“雙合同”現象、背後的原因以及解決的途徑。

    第一,雙合同背後的原因在于政府不當幹預微觀商品交易活動的價格。

    從房地産調控角度看,十八屆三中全會确立了中國經濟體制改革市場化的大方向。全會《決定》中指出,“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”,“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”。《決定》明确提出,全面深化經濟體制改革,“核心問題是處理好政府和市場的關系”,“必須積極穩妥從廣度和深度上推進市場化改革,大幅度減少政府對資源的直接配置,推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競争實現效益最大化和效率最優化。政府的職責和作用主要是保持宏觀經濟穩定,加強和優化公共服務,保障公平競争,加強市場監管,維護市場秩序,推動可持續發展,促進共同富裕,彌補市場失靈。”

    政府過分幹預市場,特别是政府直接幹預微觀商品經濟活動的價格,與三中全會的市場化改革大方向背道而馳。從這樣的高度來評價去年廣州以及其他城市實行的商品房“限價”規定,我們會看到,由政府部門來确定一個樓盤的銷售價格,而不是由企業主體來依據市場定價,本身就是極大的角色錯位,政府幹了不該幹的事,管了不該管的事,過多地幹預,會導緻市場出現很多扭曲的行為。雙合同就是政府不當幹預具體樓盤市場定價的市場扭曲。

    實際上,去年政府直接限價的緣由在于一年一度的房價控制目标。房價控制目标政策本身的科學性存在相當大的問題,它是政府有形之手伸得過長的典型,今年國家已經不再提這個目标,說明新一屆政府意識到,房地産調控及其政策需要重新思考和定位。

    去年政治局第10次集體學習會上,總書記在報告中提出,“住房問題既是民生問題也是發展問題”,“解決群衆住房問題是一項長期任務,還存在着住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題”,提出要加快推進住房保障和供應體系建設,要處理好政府提供公共服務和市場化的關系、住房發展的經濟功能和社會功能的關系、需要和可能的關系、住房保障和防止福利陷阱的關系。決策的焦點不再是房價。

    在今年兩會上,建立房地産的長效機制擺到重要位置。總理以“房地産是個大問題”來概括其複雜性,提出政府要用更多的精力、更大的力度來解決好群衆的基本住房需求問題,加快住房保障建設,同時,“對房地産市場則是要因城因地分類進行調控,抑制投機投資性需求,重在建立長效機制,促進房地産市場平穩健康發展”。很顯然,新的調控思路不是直接去頻繁幹預商品房價格,更不是進行價格管制。

    可以說,本屆政府與過去十年政府不斷地強化直接幹預房地産市場需求、價格的調控思路和做法有實質性不同。商品住宅有民生屬性,這是毫無疑問的,政府需要從供應、需求、市場秩序展等多方面發揮其作用,但畢竟房價是供求關系的反映,是市場的價格,是配置資源的工具,而非政府部門的價格。也就是說,政府對房地産市場監管完全必要,有規範市場的職責,但是,政府部門直接對一個住宅具體項目、地段、某一類産品來定價,則完全是錯誤的,越界了,把自己當成資源配置的決定方了。政府責任和市場定價完全是兩回事,不能等同。

    所以,雙合同的問題,解決的方法就不是簡單叫停、簽訂承諾書或者處罰,而是政府要認真思考怎麼有序地退出具體的微觀經濟活動幹預,逐漸退出政府定價,這才是根本解決雙合同現象的方向。也就是說,當政府停止為樓盤直接定價的時候,市場主體開發商憑空再多弄出一份合同就完全是多余的了。

    第二,政府如果長期直接幹預商品房定價,後果可能危及房地産行業健康發展。

    雙合同是政府直接幹預商品房價格帶來的結果,過去是沒有的。

    自從限價以來,我們看到房地産市場信息開始混亂。政府限價還有一個直接動機,就是讓價格低的房子更多進入網簽數據,以便拉低市場交易的平均價格,以求滿足媒體“均價平穩”的報道要求,所以,在選擇性網簽的條件下,在房地産的數據信息裡,我們看不出市場供應、需求的真實結構,也看不清市場價格走向。雙合同更是加劇了房地産價格信息的失真度,市場真實的房價變得模模糊糊。

    長期限價還會帶來房屋市場與土地市場的不銜接。在商品房這個環節限價,但是土地市場不限價,企業需要競投土地、競投配建,這就意味着,企業在拿地階段是市場定價,但到了房屋銷售階段卻是政府部門定價,房屋市場和土地市場遊戲規則完全相反,脫節,時間久了,這個遊戲就有可能沒法玩了。房地産行業的健康發展可能受到影響。

    目前廣州多個區域的土地市場競拍價接近房價,這是基于企業對于廣州市場未來樂觀的預期,但是,如果政府部門一直堅持限價,那麼,企業可能無法判斷等到兩年後,它的産品價格究竟是市場說了算,還是政府部門說了算。當房地産市場機制無法良好運作的時候,不僅企業的投資決策受到影響,而且很可能直接影響廣州的房地産的營商環境。

    因此,為了房地産行業能夠健康平穩發展,政府現在就應該全面評估限價政策的必要性和可能出現的負面效應。

    總之,我相信,政府也應該很清楚地看到,雙合同現象隻是末不是本,是限價政策的副産品,真正從健全房地産長效機制、房地産行業健康發展計議,需要盡快妥善安排限價政策的退出。

    龍斌 合富房地産經濟研究院院長

    撰文:龍斌    

    審校:楊曉敏



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