觀點時評：限價政策應盡快退出

為了房地産行業能夠健康平穩發展，政府現在就應該全面評估限價政策的必要性和可能出現的負面效應。

最近，廣州市房管局出台新規範，針對樓市“雙合同”較多的現象，要求開發商在申請預售證時須先簽訂《商品房預售承諾書》，承諾不采用“雙合同”進行銷售，並接受價格指導，才能獲得預售資格，否則開發商面臨違規行政處罰。這就是大家議論的所謂“叫停雙合同”。

商品房銷售本來一房一價，為什麼開發商要搞雙份合同(一份是正式的《商品房買賣合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”，将房屋總價分開成兩塊)？

原因在于去年4月，政府對全市即将預售上市的樓盤實行限價，由主管部門來規定樓盤的批準預售價格。而開發商為了能夠獲得上市資格，只能申報政府限制的價格。當政府限定的樓盤價格與市場可以接受的價格出現落差時，“雙合同”出現了：以《商品房買賣合同》來滿足政府定價，以“裝修合同”來實現市場價值兌現。

政府為什麼要對樓盤的預售價格進行限定？根源還是去年的房地産調控關于“房價調控年度目標”以及政府問責的規定。

怎麼來看待政府“叫停雙合同”、“雙合同”現象？

本人不是法律專家，先撇開“雙合同”是否合法的争議不論，我認為應該從房地産調控、行業健康發展這兩大維度來認真探讨“雙合同”現象、背後的原因以及解決的途徑。

第一，雙合同背後的原因在于政府不當幹預微觀商品交易活動的價格。

從房地産調控角度看，十八屆三中全會确立了中國經濟體制改革市場化的大方向。全會《決定》中指出，“緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革”，“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”。《決定》明确提出，全面深化經濟體制改革，“核心問題是處理好政府和市場的關繫”，“必須積極穩妥從廣度和深度上推進市場化改革，大幅度減少政府對資源的直接配置，推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競争實現效益最大化和效率最優化。政府的職責和作用主要是保持宏觀經濟穩定，加強和優化公共服務，保障公平競争，加強市場監管，維護市場秩序，推動可持續發展，促進共同富裕，彌補市場失靈。”

政府過分幹預市場，特别是政府直接幹預微觀商品經濟活動的價格，與三中全會的市場化改革大方向背道而馳。從這樣的高度來評價去年廣州以及其他城市實行的商品房“限價”規定，我們會看到，由政府部門來确定一個樓盤的銷售價格，而不是由企業主體來依據市場定價，本身就是極大的角色錯位，政府幹了不該幹的事，管了不該管的事，過多地幹預，會導致市場出現很多扭曲的行為。雙合同就是政府不當幹預具體樓盤市場定價的市場扭曲。

實際上，去年政府直接限價的緣由在于一年一度的房價控制目標。房價控制目標政策本身的科學性存在相當大的問題，它是政府有形之手伸得過長的典型，今年國家已經不再提這個目標，說明新一屆政府意識到，房地産調控及其政策需要重新思考和定位。

去年政治局第10次集體學習會上，總書記在報告中提出，“住房問題既是民生問題也是發展問題”，“解決群衆住房問題是一項長期任務，還存在着住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題”，提出要加快推進住房保障和供應體繫建設，要處理好政府提供公共服務和市場化的關繫、住房發展的經濟功能和社會功能的關繫、需要和可能的關繫、住房保障和防止福利陷阱的關繫。決策的焦點不再是房價。

在今年兩會上，建立房地産的長效機制擺到重要位置。總理以“房地産是個大問題”來概括其復雜性，提出政府要用更多的精力、更大的力度來解決好群衆的基本住房需求問題，加快住房保障建設，同時，“對房地産市場則是要因城因地分類進行調控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地産市場平穩健康發展”。很顯然，新的調控思路不是直接去頻繁幹預商品房價格，更不是進行價格管制。

可以說，本屆政府與過去十年政府不斷地強化直接幹預房地産市場需求、價格的調控思路和做法有實質性不同。商品住宅有民生屬性，這是毫無疑問的，政府需要從供應、需求、市場秩序展等多方面發揮其作用，但畢竟房價是供求關繫的反映，是市場的價格，是配置資源的工具，而非政府部門的價格。也就是說，政府對房地産市場監管完全必要，有規範市場的職責，但是，政府部門直接對一個住宅具體項目、地段、某一類産品來定價，則完全是錯誤的，越界了，把自己當成資源配置的決定方了。政府責任和市場定價完全是兩回事，不能等同。

所以，雙合同的問題，解決的方法就不是簡單叫停、簽訂承諾書或者處罰，而是政府要認真思考怎麼有序地退出具體的微觀經濟活動幹預，逐漸退出政府定價，這才是根本解決雙合同現象的方向。也就是說，當政府停止為樓盤直接定價的時候，市場主體開發商憑空再多弄出一份合同就完全是多余的了。

第二，政府如果長期直接幹預商品房定價，後果可能危及房地産行業健康發展。

雙合同是政府直接幹預商品房價格帶來的結果，過去是沒有的。

自從限價以來，我們看到房地産市場信息開始混亂。政府限價還有一個直接動機，就是讓價格低的房子更多進入網簽數據，以便拉低市場交易的平均價格，以求滿足媒體“均價平穩”的報道要求，所以，在選擇性網簽的條件下，在房地産的數據信息里，我們看不出市場供應、需求的真實結構，也看不清市場價格走向。雙合同更是加劇了房地産價格信息的失真度，市場真實的房價變得模模糊糊。

長期限價還會帶來房屋市場與土地市場的不銜接。在商品房這個環節限價，但是土地市場不限價，企業需要競投土地、競投配建，這就意味着，企業在拿地階段是市場定價，但到了房屋銷售階段卻是政府部門定價，房屋市場和土地市場遊戲規則完全相反，脫節，時間久了，這個遊戲就有可能沒法玩了。房地産行業的健康發展可能受到影響。

目前廣州多個區域的土地市場競拍價接近房價，這是基于企業對于廣州市場未來樂觀的預期，但是，如果政府部門一直堅持限價，那麼，企業可能無法判斷等到兩年後，它的産品價格究竟是市場說了算，還是政府部門說了算。當房地産市場機制無法良好運作的時候，不僅企業的投資決策受到影響，而且很可能直接影響廣州的房地産的營商環境。

因此，為了房地産行業能夠健康平穩發展，政府現在就應該全面評估限價政策的必要性和可能出現的負面效應。

總之，我相信，政府也應該很清楚地看到，雙合同現象只是末不是本，是限價政策的副産品，真正從健全房地産長效機制、房地産行業健康發展計議，需要盡快妥善安排限價政策的退出。

龍斌 合富房地産經濟研究院院長