限購松綁不宜操之過急

观点地产网

2014-07-24 21:37

  • 其實最重要的一點,也是筆者一再強調的,住房不是普通商品,更不是投資品,而是帶有民生屬性的準公共品。

    其實最重要的一點,也是筆者一再強調的,住房不是普通商品,更不是投資品,而是帶有民生屬性的準公共品。

    7月21日,繼呼和浩特、濟南之後,蘇州成為全國第三個公開取消商品房限購的城市,這讓許多正在承受經濟穩增長和商品房去化壓力的城市看到了跨越限購紅線的希望。近日有地産分析師表示,“預計30多個城市的限購政策可能在年内取消”。筆者相信,在穩增長再次被強調的當下,非一線城市限購松綁或将成為趨勢。但筆者想說的是,在全面深化改革尚未取得實質性進展之前,限購松綁切不可操之過急。

    筆者歸納了一下,主張取消限購的理由主要有三個:一是認為樓市既然是市場,就應該交由市場來調節,政府采用行政手段調控市場一定事與願違;二是認為既然限購令從2011年實施以來,房價還是屢調屢漲,就說明限購令本身對調控房價沒有效果;三是認為限購令限制了部分剛需的釋放,抑制内需的同時還把非本地居民排斥在分享城市化紅利之外,這對非戶籍人口是不公平的。

    初看起來,上述理由的确實有一定道理,但事實可能遠非如此簡單。

    先說樓市的市場化問題。樓市價格應該由市場自主調節,這是市場原教旨主義者的一貫主張。但筆者以為,在中國經濟建設的過程中,借鑒國外的成功經驗是值得肯定的,但要一味照抄照搬,則會露出市場原教旨主義的“短闆”。請問,中國的房地産市場是真正的“市場”嗎?中國房地産市場的終端産品——住宅,要靠市場解決,而最重要的投入要素——土地,卻由政府一手壟斷。美國等國家的模式恰好相反,即土地要素是市場化的,而住宅市場則是既有市場化的商品房,也有政府托底的保障房,是沒有完全市場化的。在中國,是該市場的沒有市場化,不該市場的卻過度市場化了,這是“僞市場”。我們怎麼能指望這樣的“市場”來調控房價保障民生呢!

    再者說,有哪個國家的居民住房是完全靠市場化解決的呢?沒有,一個都沒有!新加坡有80%的人口居住在政府提供的組屋裡,香港有50%的人口居住在公租房裡。日本政府構造了以日本住宅金融公庫、日本住宅都市整備公團和地方住宅公營公社為主體的社會保障性住房供應體系。德國更是強調房地産市場的社會福利性質,其不但為低收入人群提供保障性住房,還對租房市場實行了非常嚴格的管制措施。資本主義國家和地區尚且如此,作為社會主義國家的中國,為何住房市場就一定要完全市場化呢?

    房價上漲就說限購令無效則更是站不住腳。從經濟學理論視角看,中國房價上漲的根本原因是市場供需失衡,但供需失衡的背後包括貨币驅動、土地壟斷、财稅政策、戶籍政策、收入分配等等各種複雜的制度性因素。土地财政、貨币濫發、貧富差距等諸多影響房價的根本性問題沒有解決,就一味把房價上漲的闆子打在行政調控的屁股上,肯定說不過去。試想一下,如果我們2011年沒有實行限購而是任由市場競争來決定房價的走勢,現在的房價會怎樣?會不會比現在還高?會不會樓市早已崩盤?我想這些可能性都是存在的。

    住建部政策研究中心主任秦虹曾提供過北京世聯地産的一項調查數據,在該公司2012年57萬個客戶中,投資需求僅占14%,而這一比例在2010年時為46%,而追溯到2007年時,則高達57%。也就是說,限購在抑制投資性需求方面是有顯著效果的。《2013胡潤财富報告》也顯示,在股市不濟的情況下,房地産仍是富豪投資的首選,且有反彈趨勢,比例達到64%,比去年上升4%。在千萬級的富豪中,大約50%的資産體現為投資性房産,而在億萬級的富豪中,投資性房産占其資産的比例更是高達66%。如果取消限購,房價會不會漲得更離譜?難道要讓普通工薪階層與那些億萬級富豪去房地産市場PK嗎?如果早有了限購政策,是不是“房叔”、“房嬸”就可以少些呢?

    其實最重要的一點,也是筆者一再強調的,住房不是普通商品,更不是投資品,而是帶有民生屬性的準公共品。我們不能老從市場和經濟的角度去看待樓市,而要從社會和民生的角度去看待它。現在大家老說的,取消限購可以刺激需求,可以穩增長,或者說現在貨币緊縮,樓市低迷,即使取消限購,投資者也不會急于入市等等,這還是從經濟的角度看待問題。在德國,炒房或者擅自提高房租價格都是犯罪的,最高可判處3年徒刑,我們可能覺得無法理解,為什麼?因為德國政府并不是将房地産視為經濟産業,而是作為社會福利機制的重要一環。如果從這個角度看,再嚴格的限購政策也就都不為過了。

    大家一直提倡要建立房地産調控的長效機制,這我是贊成的。我想這個長效機制應該包含六個方面的内容:一是重新梳理中央和地方的事權與财權關系,建立完備的地方稅體系,讓地方财政收入更多地依賴于存量房産而不是增量房産;二是給地方财政預算施加民主監督的硬約束,抑制地方财政支出的無限制膨脹,讓“土地财政”有所突破;三是改善收入分配結構,減少貧富差距,房地産市場不能演化為富人财富的“儲錢罐”;四是盡快建立完善的房産稅差别化征收體系,保障合理性住房需求的同時,給投資性和投機性購房者施加“懲罰性”成本;五是構建商品房、限價房、廉租房、公租房等多層次的住房體系,該市場化的要市場化,不該市場化的千萬不能市場化;六是重建土地制度,打破政府一手壟斷土地的市場格局。上述六點也正是房地産市場調控派所主張采用的市場調控手段,同時也是他們用來抨擊行政化調控方式的利器。

    關鍵的是,以上六條,哪條是我們短期内能做到的呢?古人雲:“言之易,行之難”。如果長效制度性框架還沒有搭建起來,就先囔囔要松綁限購、限貸,大家想想結局會怎麼樣?

    撰文:趙曉    

    審校:楊曉敏



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