樓市不能單靠細樓推動

观点地产网

2014-08-20 02:27

  • 這個新方向,取決于三大因素:一是每年新樓的實際落成量,二是經濟能否繼續有增長,三是政治局面能否保持穩定。

    這個新方向,取決于三大因素:一是每年新樓的實際落成量,二是經濟能否繼續有增長,三是政治局面能否保持穩定。

    近期,各類樓價指數都屢創新高,尤其是中小型樓宇,更是一枝獨秀。在傳媒的積極報道下,市場的情緒的确十分高漲,連加入地産代理行業的人數也見底回升。不過,我個人對前景仍不敢過度樂觀。

    原因是辣招的作用依然存在,即使近期市道轉旺,市場的交投量仍無法恢複至正常水平。通常,要樓市進入新一輪的牛市,必須市場上三股力量同時發揮作用。這包括用家的需求,長線投資者的意欲,以及短線投機者的沖動。但現時,額外印花費已令短線炒家卻步;而買家印花費則令到内地買家與本地的機構投資者大幅減少;即使用家,如果是換樓的話,亦一樣要冒繳交雙倍印花費的風險。三股力量中,現在隻剩下半股(首次置業的用家)未受影響,怎夠動力把樓市大力推高?

    中小型住宅的價格之所以有這麼好的表現,是因為辣招把其他入市的資金都攔住,獨留下這個缺口,才令它的表現尤為突出。即使如是,中小型住宅市場的好景是否可以長期持續亦有待觀察。

    自從去年初政府推出雙倍印花稅以來,樓市就交投疏落,隻及正常的三、四成。這般淡靜的時間一直維持了一年有多。不少有實際需要的用家,亦在這種形勢下猶豫不決,所以積累了不少購買力。至最近,政府放寬了買樓花換樓的退稅時限之後,這股積累的購買力才被釋放出來。問題是這是一年的積累,不等如經常性地都可以保持,得經過一段較長時間的考驗,我才敢确定它可以有足夠的持續力量。

    現實是踏入八月中以來,交投又開始疏落。一方面是因為盤口不足,另一方面亦因為買家對新出現的高價開始有抗拒,樓市将會在高位争持一個階段,才可以找到新的方向。

    這個新方向,取決于三大因素:一是每年新樓的實際落成量,二是經濟能否繼續有增長,三是政治局面能否保持穩定。

    從落成量的角度去看,前幾年是嚴重偏低,一年不足一萬個;未來兩年可增至一萬五千個左右,我認為依然不足。我認為要增至每年兩萬個以上,才有平抑樓價的作用。現時,政府雖然沒法一次過去做到這個水平,但增加供應的意向是十分清晰的。香港的土地都在政府手裡,假以時日,政府是有能力克服阻力,增加供應的,這始終符合港人的根本利益。梁振英政府為了争取民心,将不惜放棄高地價政策。近期發展商在投地時已相對保守,顯示他們相信,未來的供應将會增加。

    至于政治與經濟因素,那就更加複雜,非三言兩語可以說清楚,但兩者都存在着不确定因素;此之所以,在現階段,我不敢對樓市過度樂觀。

    撰文:施永青    

    審校:楊曉敏



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