一線城市是否也救市?

观点地产网

2014-08-24 22:14

  • 就政策而言,未來的房地産調控肯定會更加精細化和市場化,而不是一刀切。

    就政策而言,未來的房地産調控肯定會更加精細化和市場化,而不是一刀切。

    8月16日一份關于上海放松限貸的文件《住房金融業務部業務通知單》曝光,内容包含首套房最低利率降至8折等。雖然暫時未經确認,但關于一線城市是否也會救市的話題再次引發關注。7月底北京市政府也發文稱,“北京東、西、北五環路和南四環路以内,禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目;禁止新建容積率小于1.0(含)的住宅項目。”

    與此同時,各個地方政府陸續宣布取消或者放松限購政策。當北京“限建”遇上地方松綁“限購”,下階段的中國樓市将會如何演繹?這應該是我們關注的重點。

    首先,我們不妨對已經放松限購的城市進行簡單分類:第一類是官方已發文明确表态,包含杭州、呼和浩特、西安和南甯等省會城市;第二類是官方認可放松限購,包含海口、濟南、無錫和蘇州;第三類是官方否認或者未表态,但實際執行已放松,包含長春、天津、成都、昆明、廈門、福州、武漢、南昌等。截止到目前,全國限購政策調整城市增至30多個,2010年以來執行限購的47個城市大部分已經改變。

    從放松政策的方向來看,主要包括三大類:第一類,放寬信貸。如重慶推出建築面積在90平米以下的貸款首付比例不低于20%。蕪湖允許二套房申請貼息貸款;第二類,落戶政策。如蕪湖将購房落戶門檻由70平米降低至60平米;第三類,契稅的優惠。如河北規定個人購買90平米以下普通住宅,契稅減按1%征收。不難發現,這些城市主要從市場的需求端着手,通過各種方式增加需求,消化庫存。

    是否取消限購市場就會有實質性回暖呢?估計不盡然。溫州、南甯放松限購之後,成交量短期之内确實明顯上漲,但一個月之後市場又恢複到調整前的格局。換言之,對于二三線城市的階段性供應過剩,即便放松限購也不能從根本上逆轉庫存高企、供求失衡的局面,更多的是需要市場自身來調解。

    其次,對于北京的“限建”政策,某種意義而言也是一種控制供應、穩定市場的方式,隻不過是從供給端想辦法而已。在全國市場普遍上漲時,北京等一線城市的去化能力和抗跌優勢不明顯。一旦大潮退去,誰在裸泳便一目了然。業界流行一句話,在一個城市中開發房地産,當你拿地時很舒服,賣房子時恐怕很艱難;當你拿地時很痛苦,賣房子時則會舒服很多。

    對于一線城市,尤其是人口大量流入的中心城市,即便不放松限購,市場的需求仍然很強勁。按照中指數據,6月份北京商品住宅市場成交均價為26232元/㎡,環比上漲7.9%,同比上漲14.38%。6月份北京商業市場共成交15.24萬㎡,環比增長了63.87%,同比上漲了96.14%;成交均價為17910元/㎡,環比上漲了6.39%。成交回暖的核心原因是市場内在的需求旺盛以及觀望情緒的消化。

    很大程度上,市場的觀望情緒并非源于北京,而是從部分供應量巨大的二三線城市吹來的。在市場普遍下滑的輿論氛圍中,購房人往往會選擇性地關注負面消息,而忽視市場中客觀存在的利好因素。而這段低迷期又恰恰是投資物業的最佳窗口期。對于北京等一線大城市的購房者,如果過多關注二三線城市的負面消息,則可能會再次踏空而又一次成為房價上漲的犧牲品。

    對于下半年的市場,我們的判斷是會明顯好于上半年。其實這種反彈從6月份已經出現。按照中指數據,1-6月份全國商品房銷售面積從1-5月份的36069.6萬㎡,直接跳漲至48365.23萬㎡,環比大幅上升34%。成交面積往往是先行指标,它反映市場的活躍度,比價格更能說明問題。

    北京基于限購政策,除了二手房交易的回暖,不限購的公寓産品也受到市場的追捧。許多人在北京購置物業,購買的不僅是物業本身,而是這個城市所擁有的公用配套服務,甚至是個人财富的圖騰。全國最好的教育資源、醫療資源、金融資源等都高度聚集在這座城市,所以定價邏輯就格外複雜。

    總體而言,下半年的房地産市場預計會明顯回暖。但各個城市會表現不一,供應量巨大的二三線城市即便放寬政策,市場回暖也有限;北京等一線城市,基于其獨特的吸金效應,回暖會更加顯著。就政策而言,未來的房地産調控肯定會更加精細化和市場化,而不是一刀切。對于首套房的剛需人群以及首次改善的群體,預計下一步會出台更多有利的支持政策,包含首套房定向降準、利率下調等。而對于北京等一線城市的政府,理性的選擇是有計劃、分步驟地推出長效機制來保持市場健康穩定的發展,而不是無底線、無條件地取消限購。

    撰文:趙曉    

    審校:楊曉敏



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