觀點意見:房地産救市政策第二波開始了

观点地产网

2014-09-29 17:41

  • 鑒于世界經濟複蘇乏力,明年中國經濟增速繼續下滑應該是大概率事件,如果經濟增速繼續下探觸及中國的底線(就業失穩、财政收入劇減或系統性風險苗頭顯露),則救市政策的第三波可能還會來臨。

    鑒于世界經濟複蘇乏力,明年中國經濟增速繼續下滑應該是大概率事件,如果經濟增速繼續下探觸及中國的底線(就業失穩、财政收入劇減或系統性風險苗頭顯露),則救市政策的第三波可能還會來臨。

    趙曉 陳金保 不管你樂意還是不樂意,贊成還是不贊成,以松綁限貸為主要特征的房地産市場救市政策第二波已經開始了。

    近日,有關“四大行”放開限貸的傳聞持續發酵,雖然彌漫在坊間的限貸松綁消息一時虛實難辨,但筆者以為,隻要中國經濟宏觀層面沒有實質性改善,隻要房地産投資增速下滑仍是中國經濟下行的主要拖累因素,那麼,房市限貸松綁就是遲早的事。

    如同救市第一波限購松綁一樣,雖然剛開始總有點“猶抱琵琶半遮面”扭扭捏捏的味道,但綜合來看,限貸松綁是大勢所趨,隻不過會根據市場狀況逐步、漸次推進。首先應該會對首套房标準認定上進行調整,實行“認房不認貸”,名下無房但有貸款記錄的購房者以及“賣一買一”的改善型換房人群将會享受首套購房優惠。認定标準調整後,首付由六成變成三成,貸款利率執行首套房标準,這有利于釋放改善性需求。其次,可能會調整公積金貸款政策。比如,降低公積金貸款的首付比例、提高公積金貸款的最高限額、放松公積金貸款限制條件等等。最後,在樓市持續低迷的個别地方,也不排除實行“隻認貸不認房”的可能,也就是說,隻要沒有貸款余額,不管你已經有幾套房,再次買房都可以享受首套房的優惠政策。

    到目前為止,46個限購城市中,除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外,其余40個城市已經取消限購,現在限貸又開始悄然松綁,其呵護市場的政策意圖非常明顯。對此做法,筆者一直是不太贊成的。筆者曾多次撰文強調,住房不是普通商品,更不是投資品,而是帶有民生屬性的準公共品,我們不能老從呵護市場和促進增長的角度去看待樓市,而應該從促進社會福利和保障民生的角度去看待它。

    經濟過熱時,我們擔心樓市泡沫破裂,限貸、限購等措施一環緊扣一環,而樓市一旦開始調整,救市措施就接二連三出台,擠泡沫和保民生很快被抛到了腦後。從2003年到現在,十幾年的房地産調控政策更多的是在為經濟增長保駕護航,控房價保民生已經淪為了保增長下的附屬品。簡單的規律就是,C PI走高,房地産調控就嚴,房價上漲勢頭得到遏制,而經濟一旦下行,房地産調控就放松甚至開始救市,結果就是房價可能再次反彈。房價一輪一輪地跳躍式上漲而不經過像樣的調整,不但會累積金融泡沫風險,更重要的是會掐掉中低收入普通百姓擁有自己的住房踏實過美好日子的夢想。

    保民生本來是需要長期堅持的常規性政策,但我們總是在保增長的挾持下,把房地産調控政策演化為相機抉擇的臨時性經濟調控政策。在德國,炒房或者擅自提高房租價格都是犯罪的,最高可判處3年徒刑,我們可能覺得無法理解,為什麼?因為德國政府并不是簡單地把房地産視為經濟支柱産業,而是将其作為社會福利機制的重要一環。對比之下發現,我們的樓市調控目的和調控邏輯可能一直都是錯的。

    本來在經濟出現周期性下滑,特别是當房地産市場持續低迷時,央行和各銀行正确的做法是采取措施強化監管、警示風險,而不是撺掇更多的資金進入房地産。前段時間,各銀行也确實是這麼做的。比如,收縮銀根、嚴格審核、提高貸款利率、對房地産企業貸款實行名單式管理等等。但是,近期有多個地方政府發文給銀行松綁限貸施壓,而且各種信息顯示,央行也有此意。央行和地方政府的此番作為,似乎與“發揮市場在資源配置中的決定作用”的大原則不相匹配。

    反對歸反對,但筆者也認為救市的大趨勢不會改變,因為中國房地産市場背後的經濟邏輯還沒有實質性改變。一是房地産目前仍是中國經濟的支柱産業;二是地方政府的土地财政依賴症短期内難以去除;三是目前地方政府的保增長壓力仍然很大;四是房地産崩盤可能會引發中國經濟系統性風險,各級政府誰也不敢馬虎。

    那麼,進一步松綁限貸就能救得了中國的房市嗎?那倒未必,取消限購沒有起太大作用,松綁限貸估計作用也不會大到哪裡去。但不管如何,對房地産開發商和市場而言,限貸松綁總是能刺激部分需求入市的。筆者一直認為,房地産市場的走向從根本上來說還是要取決于供求關系。國家統計局數據顯示,截至8月末,全國商品房待售面積為5.6億平方米,比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度,去化周期為10個月左右,個别城市去化周期可能超過20個月。最近兩年多來,全國商品房待售面積增幅達86.4%。如此多的庫存,再加上消費者對今後市場預期的看淡,房地産商要過點苦日子是肯定的。

    隻是筆者預計,鑒于世界經濟複蘇乏力,明年中國經濟增速繼續下滑應該是大概率事件,如果經濟增速繼續下探觸及中國的底線(就業失穩、财政收入劇減或系統性風險苗頭顯露),則救市政策的第三波可能還會來臨。籃子裡的選項有:降低房貸利率、取消二手房交易稅(特别是20%的個人所得稅),甚至出台購房退契稅、購房帶落戶、購房給予一定資金補貼等政策。

    趙曉 北京科技大學教授 陳金保 經濟學博士

    撰文:趙曉 陳金保    

    審校:劉滿桃



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